ＸXX、范XX与A、B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

ＸXX、范XX与A、B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）XX0114民初14423号
原告：ＸXX，男，1982年11月15日生，汉族，户籍地湖北省，住上海市嘉定区，
原告：A，女，1988年3月2日生，汉族，户籍地山东省，住上海市嘉定区，
两原告共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师，
两原告共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师，
被告：A，男，1965年7月30日生，汉族，住上海市嘉定区，
被告：A，男，1992年7月30日生，汉族，住上海市嘉定区，
两被告共同委托诉讼代理人：A，上海市XX律师事务所律师，
原告ＸXX、A与被告B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案，由审判员A依法适用简易程序进行审理，原告ＸXX及两原告的共同委托诉讼代理人A、B，被告A及两被告的共同委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理上海市嘉定区XXXXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，并将该房屋交付给原告，事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系父子关系，2016年7月18日，原、被告在上海XX(下称“芬芬地产”)居间下协商购买被告所有的上海市嘉定区XXXXX弄XXX号XXX室(下称“系争房屋”)，原告当日支付定金20,000元，2016年7月23日，原、被告签订《买房协议》，约定：房价款为2,230,000元，原告于8月12日首付650,000元，剩余1,560,000元通过贷款于2016年11月31日前支付，协议订立后，原告积极筹措资金，分别于2016年7月23日、8月12日向被告A汇款200,000元、450,000元，加上之前所付定金原告已支付房款670,000元，但因房价上涨，被告于8月13日将原告所付房款全部退还，企图单方毁约，原告发函要求被告履约并催促其网签，但被告拒收函件，被告在已退还房款且明知原告离XX出差的情况下，于8月22日发函要求原告于8月26日办理网签及过户手续，原告收函后建议9月办理网签及过户手续，并再次将670,000元转账给被告，但被告拒绝继续履行合同，原告认为，双方间的买房协议已成立生效，双方均应严格履行，被告违背诚信刻意毁约的行为已造成原告重大损失，基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请，
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，系因原告不具备购房资格导致双方协议未能履行，被告因换房所需委托中介出售系争房屋，原、被告于2016年7月18日达成初步意向，商定原告于7月底、8月初各支付部分首付，全部首付款支付完毕后一周内也即8月中旬双方办理网签，剩余房款原告通过贷款于2016年11月30日前支付，2016年7月23日，双方签订《买房协议》且原告支付了200,000元首付，中介要求原告提供社保证明等材料，此时原告才告知其社保缴纳不满5年，尚不符合购房条件，被告得知后即明确表示不同意继续出售系争房屋，原告却仍将另外的首付450,000元汇入被告账户，但被告于次日便全数返还原告支付的全部款项，为确定原告是否属于限购范围，被告于2016年8月21日发函要求原告在2016年8月22日至26日期间网签，但原告却找理由推脱，综上，被告认为协议已于2016年8月26日解除，且系争房屋也已另行出售，本案系原告原因导致合同不能履行，另因原告原因导致被告不能及时置换房屋产生巨额损失，被告暂保留向原告追究的权利，
原告围绕诉讼请求依法提交了结婚证、上海市不动产登记簿、《买房协议》、收款收据、银行卡交易明细清单、银行回单、《催签约函》、《回复函》、《履约催告函》及相应寄送凭证,被告提供了《过户催告函》、上海市不动产登记簿，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据，当事XX均无异议，本院予以确认并在卷佐证，原告另提供了社保缴费情况表，被告对真实性不予认可；被告提供了原告社保缴费情况表、《上海市房地产买卖合同》，原告对社保缴费情况表真实性不予认可，《上海市房地产买卖合同》的真实性由法庭代为审核，并认为如果该合同真实，恰证明被告系因房价上涨恶意违约，因双方提供的社保缴费情况表内容相互印证，《上海市房地产买卖合同》经审核亦为真实，故本院对此均予采信，根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：
两原告系夫妻关系，系争房屋登记为两被告所有，2016年7月18日，被告A收取原告B就购买系争房屋支付的定金20,000元，并出具了相应收款收据，在该收款收据空白处芬芬地产员工A备注有：“房价贰佰贰拾叁万元，7月25日前支付第一批房款贰拾万元整，8月12日支付第二批房款肆拾伍万元整，剩余房款通过贷款支付给房东，金额壹佰伍拾陆万元整，中介费28,000元，”2016年7月23日，原告(乙方)与被告(甲方)在芬芬地产居间下签订《买房协议》，其中约定：甲方以净到手价2,230,000元的价格出售面积为118.33平方米的系争房屋；乙方于7月18日支付定金20,000元，8月12日首付650,000元，剩余房款1,560,000元通过银行贷款于11月31日前支付给甲方；甲方应积极配合乙方顺利过户；甲方从首付款中退还乙方5,000元作为尾款，乙方于交房当天支付给甲方，当日，原告A向被告B转账200,000元，并于8月12日向被告A转账450,000元，2016年8月13日，被告A向原告B转账退还670,000元，
2016年8月16日，原告向被告寄送《催签约函》称：《买房协议》已签订，双方均应严格履行，故对于被告提高房价或解除协议的要求均不同意，因《买房协议》未约定签约及过户时间，现要求被告共同到中介处，尽快商谈和订立网签合同，否则即视为被告违约，被告A认为原告不具备购房资格拒收该函件，2016年8月21日，被告向原告寄送《过户催告函》称：根据《买房协议》，原告应于2016年8月15日前配合被告办理过户手续，但直至今日原告仍拖延办理，经查，系因原告社保缴纳未满5年，不具备购房条件，因原告拖延办理，影响被告另行购房，产生严重损失，现通知原告在2016年8月22日至8月26日期间至房产交易中心办理网签及过户手续，具体时间由原告书面通知，逾期未收到办理通知将终止《买房协议》，原告收函后于2016年8月24日书面回复被告A称：因工作原因出差在外，8月22日至8月26日无法返XX签约，建议网签时间改为2016年9月20日至9月30日期间，具体时间由被告书面通知，被告A认为原告不具备购房资格拒收该《回复函》，原告于2016年9月26日再次向被告A转账670,000元，并于2016年9月28日向被告A寄送《履约催告函》，要求被告在15日内到房产交易中心办理网签，被告A仍拒绝签收该函件，被告此后将670,000元又退回至原告账户，
另查，1、被告与案外人A就系争房屋于2016年10月12日签订《上海市房地产买卖合同》，2、原告向本院申请诉前保全，本院依原告申请查封了系争房屋，
审理中，被告申请芬芬地产员工A出庭作证，证人陈述：2016年7月18日，原告告知其社保已满5年，其便带领原告现场查看系争房屋，当天，原告支付定金20,000元，并和被告协商好总价为2,230,000元，8月12日前支付首付款650,000元，后被告提出7月底需支付部分首付，原告遂于7月23日支付了200,000元，2016年7月25日，原告向其提供了社保缴费情况，其发现原告缴纳社保尚不满5年，便电话告知了被告，7月25日至8月12日期间，原、被告自行沟通，其不知明确结果，此时被告已不愿出售房屋，原告仍于8月12日将剩余首付450,000元转账给被告，双方未书面约定XX签及交房时间，根据经验其推算，8月12日首付结束后应立即网签，办理贷款、过户、银行放款全部流程需2至3个月，另考虑到其他因素，故将最后付款及交房时间定为11月底，原告对证言不予认可，认为证人因未收到中介费用故对原告怀恨在心，且证人与被告早就相识，故所作证言对原告不利，且多数内容属证人推测，被告认可证人证言，
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，原告以双方签订的《买房协议》要求被告履行过户及交房义务，但该协议仅约定了房屋位置、总价及付款方式，对房屋过户及交房的办理期限、违约责任等房屋买卖合同的必备条款均未作约定，原告在向被告寄送的《催签约函》中亦称双方需尽快至中介处就签约及过户时间进行协商，故《买房协议》仅表明原、被告就购买系争房屋达成初步合意，但尚未建立有效的房屋买卖法律关系，原告亦未举证证明《买房协议》签订后双方有进一步的磋商，现被告已将全部房款退还给原告，并在审理中明确表示不同意继续履行《买房协议》，且已同案外人订立出售系争房屋的网签合同，故原、被告实无磋商之可能，原告现要求被告过户系争房屋及交房的请求，本院不予支持，被告抗辩因原告不具备购房资格导致双方未能于商定的2016年8月中旬网签，就该主张被告仅提供了一名证人证言，未有其他证据相互印证，故本院对该抗辩意见不予采纳，依据《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告ＸXX、A的诉讼请求，
本案受理费80元，本院减半收取40元，诉前保全费5,000元，合计诉讼费用5,040元，由原告负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院，
审判员　　徐熙春
二〇一七年二月二十七日
书记员　　A
附：相关法律条文
《最高人民法院关于适用 的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果