ＸＸ才、范家丽与A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）XX02民终3514号 上诉人(原审原告)：ＸＸ才，男，1982年11月15日出生，汉族，户籍地湖北省， 上诉人(原审原告)：A，女，1988年3月2日出生，汉族，户籍地山东省， 两上诉人共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 两上诉人共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人(原审被告)：A，男，1965年7月30日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区， 被上诉人(原审被告)：A，男，1992年7月30日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区， 两被上诉人共同委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 上诉人ＸＸ才、范家丽因与被上诉人A、B房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)XX0114民初14423号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， ＸＸ才、范家丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持ＸＸ才、A的诉讼请求，事实和理由：一审法院认定ＸＸ才、A和B、C未建立有效的房屋买卖法律关系属于事实认定错误，双方的购房合同基本要件齐备，合同已经成立并生效；ＸＸ才和A已经按照约定履行义务，但是A、B一房二卖，恶意毁约，继续履行合同是契约精神的体现，是对诚信履约者的保护，也是对恶意违约者的警示， A、B辩称，ＸＸ才、范家丽和A、B只是达成了初步的买卖意向，并未建立有效的房屋买卖法律关系；上海市嘉定区XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)已经出售他人，客观上无法继续履行，ＸＸ才、范家丽在2016年9月缴纳社保未满五年，不符合在XX购房的资格，属于限购对象，请求本院驳回上诉，维持原判， ＸＸ才、范家丽一审诉讼请求：A、B协助ＸＸ才、范家丽办理系争房屋的过户手续，并将系争房屋交付给ＸＸ才、A， 一审法院认定事实：ＸＸ才、范家丽系夫妻，系争房屋登记为A、B所有，2016年7月18日，A收取B就购买系争房屋支付的定金人民币(以下币种均为人民币)20,000元，并出具了相应收款收据，在该收款收据空白处上海市XX(以下简称“芬芬地产”)员工A备注有：“房价贰佰贰拾叁万元，7月25日前支付第一批房款贰拾万元整，8月12日支付第二批房款肆拾伍万元整，剩余房款通过贷款支付给房东，金额壹佰伍拾陆万元整，中介费28,000元，”2016年7月23日，ＸＸ才、范家丽(乙方)与A、B甲方)在芬芬地产居间下签订《买房协议》，其中约定：甲方以净到手价2,230,000元的价格出售面积为118.33平方米的系争房屋；乙方于7月18日支付定金20,000元，8月12日首付650,000元，剩余房款1,560,000元通过银行贷款于11月31日前支付给甲方；甲方应积极配合乙方顺利过户；甲方从首付款中退还乙方5,000元作为尾款，乙方于交房当天支付给甲方，当日，A向B转账200,000元，并于8月12日向A转账450,000元，2016年8月13日，A向B转账退还670,000元， 2016年8月16日，ＸＸ才、A向B、C寄送《催签约函》称：《买房协议》已签订，双方均应严格履行，故对于A、B提高房价或解除协议的要求均不同意，因《买房协议》未约定签约及过户时间，现要求A、B共同到中介处，尽快商谈和订立网签合同，否则即视为A、B违约，A认为ＸＸ才、范家丽不具备购房资格拒收该函件，2016年8月21日，A、B向ＸＸ才、范家丽寄送《过户催告函》称：根据《买房协议》，ＸＸ才、范家丽应于2016年8月15日前配合A、金澜办理过户手续，但直至今日ＸＸ才、A仍拖延办理，经查，系因ＸＸ才、范家丽社保缴纳未满5年，不具备购房条件，因ＸＸ才、范家丽拖延办理，影响A、B另行购房，产生严重损失，现通知ＸＸ才、范家丽在2016年8月22日至8月26日期间至房产交易中心办理网签及过户手续，具体时间由ＸＸ才、A书面通知，逾期未收到办理通知将终止《买房协议》，ＸＸ才、范家丽收函后于2016年8月24日书面回复A、金澜A称：因工作原因出差在外，8月22日至8月26日无法返XX签约，建议网签时间改为2016年9月20日至9月30日期间，具体时间由A、B书面通知，A认为ＸＸ才、范家丽不具备购房资格拒收该《回复函》，ＸＸ才、范家丽于2016年9月26日再次向A转账670,000元，并于2016年9月28日向A、金澜A寄送《履约催告函》，要求A、B在15日内到房产交易中心办理网签，A仍拒绝签收该函件，A、B此后将670,000元又退回至ＸＸ才、范家丽账户， 一审法院另查明，1、A、B与案外人C就系争房屋于2016年10月12日签订《上海市房地产买卖合同》，2、ＸＸ才、范家丽向法院申请诉前保全，法院依ＸＸ才、范家丽申请查封了系争房屋， 一审法院审理中，A、B申请芬芬地产员工C出庭作证，证人陈述：2016年7月18日，ＸＸ才、范家丽告知其社保已满5年，其便带领A、B现场查看系争房屋，当天，ＸＸ才、范家丽支付定金20,000元，并和A、B协商好总价为2,230,000元，8月12日前支付首付款650,000元，后A、B提出7月底需支付部分首付，ＸＸ才、范家丽遂于7月23日支付了200,000元，2016年7月25日，ＸＸ才、A向其提供了社保缴费情况，其发现ＸＸ才、范家丽缴纳社保尚不满5年，便电话告知了A、B，7月25日至8月12日期间，ＸＸ才、A和B、C自行沟通，其不知明确结果，此时A、B已不愿出售房屋，ＸＸ才、范家丽仍于8月12日将剩余首付450,000元转账给A、B，双方未书面约定网签及交房时间，根据经验其推算，8月12日首付结束后应立即网签，办理贷款、过户、银行放款全部流程需2至3个月，另考虑到其他因素，故将最后付款及交房时间定为11月底，ＸＸ才、A对证言不予认可，认为证人因未收到中介费用故对ＸＸ才、A怀恨在心，且证人与A、B就相识，故所作证言对ＸＸ才、范家丽不利，且多数内容属证人推测，A、B认可证人证言， 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，ＸＸ才、范家丽以双方签订的《买房协议》要求A、B履行过户及交房义务，但该协议仅约定了房屋位置、总价及付款方式，对房屋过户及交房的办理期限、违约责任等房屋买卖合同的必备条款均未作约定，ＸＸ才、A在向B、C寄送的《催签约函》中亦称双方需尽快至中介处就签约及过户时间进行协商，故《买房协议》仅表明ＸＸ才、A和B、C就购买系争房屋达成初步合意，但尚未建立有效的房屋买卖法律关系，ＸＸ才、范家丽亦未举证证明《买房协议》签订后双方有进一步的磋商，现A、B已将全部房款退还给ＸＸ才、C，并在审理中明确表示不同意继续履行《买房协议》，且已同案外人订立出售系争房屋的网签合同，故ＸＸ才、A和B、C无磋商之可能，ＸＸ才、范家丽现要求A、金澜过户系争房屋及交房的请求，法院不予支持，A、B抗辩因ＸＸ才、范家丽不具备购房资格导致双方未能于商定的2016年8月中旬网签，就该主张A、B仅提供了一名证人证言，未有其他证据相互印证，故本院对该抗辩意见不予采纳，判决：驳回ＸＸ才、A的诉讼请求， 经审理查明，根据一审及二审审理期间ＸＸ才、范家丽提供的《参保个人城镇基本个人养老保险缴费情况》显示，截至ＸＸ才、A与B、C签订《买房协议》时，即2016年7月23日，范家丽缴纳个人养老保险金的时间未满60个月，不具备在XX购房资格，ＸＸ才、A对此亦予以确认，但表示A在2016年9月社保即满五年，具备过户条件，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认， 本院认为，2016年7月23日ＸＸ才、A与B、C签订的《买房协议》虽未约定过户及交房时间、违约责任等，但对于房屋坐落、价款及付款方式有明确的约定，双方至此建立了房屋买卖合同关系， ＸＸ才、A在签订《买房协议》时并不具备在XX购买房屋的资格，其与A、B签订《买房协议》的行为违反相关限购政策，A于2016年8月13日向B退还670,000元的行为以及2016年8月21日A、C向XX才、B寄送的《过户催告函》均表明了A、C解除该《买房协议》的意思表示，ＸＸ才、A现要求继续履行该协议，缺乏法律依据，且A、B已就系争房屋与案外人签订具有公示效力的《上海市房地产买卖合同》，并明确表示不会继续履行《买房协议》，故ＸＸ才、范家丽要求A、B协助其办理系争房屋的过户手续，并向其交付系争房屋的诉讼请求，本院难以支持， 综上，ＸＸ才、A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费80元，由上诉人A、B负担， 本判决为终审判决， 法官助理常飞 审判长　　A 审判员　　王　珍 审判员　　陈　军 二〇一七年十月六日 书记员　　莫　燕 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一A原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；