用租赁合同中“巧做的证据”先发制人

    一、基本案情

2018年年中李某与深圳某资产公司A签订了租赁合同，承租了A公司的位于深圳某区的物业用于经营餐饮。后由于经营不善，李某餐饮店开始出现亏损的情况直至2019年09月开始拖欠租金管理费等至2019年10月。李某与A公司约定：出现若一个月以上的拖欠租金，则可以解除租赁合同。解除合同后扣除李某的押金，三个月违约金且装修期的一个月租金要重新缴纳。

2019年10月12日（周六）A公司的委托管理方B物业公司（A委托B的手续见租赁合同的附件）在A公司没有向李某发出“解除租赁合同通知书”的情况下于2019年10月12日锁了李某餐饮店的门。

由以上引发了纠纷。笔者周律师代表李某，且与李某同为四川大学同级不同专业校友！

二、分析和建议

1、分析

校友李某找到笔者周律师之后将基本情况讲解了一下。周律师根

据专业经验当机立断：如果坐以待毙，这个案件必输。因为别人白纸黑字的租赁合同，场地又有房产证，而且李某违约在先且违约的时间足以触发解除合同的条款，一旦触发后果不堪设想。但李某也有2个优势：（1）业主方A公司也好物业方B公司也好均没发出解除合同通知书之类的解约文件；（2）物业方B公司在没有发送解约通知的情况下贸然将餐饮店的大门锁上，这就给了李某绝好的反击的机会。为何说这是一个绝好的反击机会呢，逻辑是这样的：李某虽然拖欠租金但还在经营（或者说至少没有明示说终止营业了），你这样把餐饮店一锁，必然导致李某无法继续经营，这从事实和法律上论证当属一种“A公司以实际行为单方面导致李某无法经营的行为”。

     那么怎么办呢？清继续看下一条的“建议”。

2、建议

做证据，怎么做呢？

（1）2019年10月13日让李某的店长去到餐饮店的现场，先让

人给他录一个视频，视频的内容大概是“物业把门锁了，导致他们无法经营了”。然后报警，报警就是“报警人是李某餐饮店的店长，现在物业在大门上加了一把锁，导致他们无法继续经营”。第一次报警警察没来。

     （2）2019年10月14日李某区到餐饮店现场，让他的同事给他拍长视频，大概的意思也是“物业把锁了，导致他们无法经营”。然后李某报警后警察和物业都来了，做了个简单的处理后就走了-当然警察来和物业来到现场都拍摄了录像。

     （3）2019年10月15日和16日李某餐饮店的员工如法炮制，拍视频报警。

      （4）2019年10月16日李某本人去到餐饮店现场，如法炮制，拍视频报警，警察和物业都到了。

    就这样拍视频报警连续五天！

三、A和李某的博弈

 2019年10月17日业主方A看不对劲，就给李某发送的一份《解

除租赁合同通知书》-理由是拖欠租金及其他费用严重违约

2019年10月18日李某受到解除合同通知书后立即给业主方A也发了一封《解除租赁合同通知书》-理由是业主方A的受托方物业公司B将李某餐饮店的大门锁住，正因为你方这样的行为导致我方无法经营下去，责任在你方且我方有五天的录像和报警记录！

2019年10月20日物业方B的老总找李某协商，让李某将有什么要求以书面的形式告知物业方B。李某告知B:希望好聚好散，我方愿意把拖欠的租金缴纳了，然后互不追究责任，以各种押金抵扣租金及其他费用。

大约过了四天左右，2019年10月24日业主方A给李某发函：同意解除合同，不追究违约责任，同意以各种押金抵扣租金及其他费用，但李某在撤场时应保持餐饮店装修的原状！-----李某欣然应允，立即复函答应！

四、幸福来得太快及法律分析

 幸福来得太快，也略出乎人的意料，虽然李某亏损了餐饮营运，

但在最后终止租赁合同时好在没有任何损失。

  法律分析：

1、如果李某任何事情都不做，这个案件是绝对输了，而且会输得体无完肤！

2、物业方B的愚蠢的在没发出《解除租赁合同通知书》之前愚蠢

的锁门行为授予李某极大的把柄，这个把柄甚至是致命的！

3、我方的连续五天的拍视频和报警的行为应该是给对方造成了

极大的压力，也让对方认识到他们锁门的行为确实有错在先，这个 错 就是未来诉讼中对业主方A极为不利的地方。所以，A应该是审时度势，认识到诉讼中的可能的风险，再加上李某愿意支付拖欠的所有费用且将餐饮店的装修原封不动的返还给A，所以和解。

五、后记

    这就是法律的魅力，策略的魅力，证据的魅力之所在。

    以为记，供大家参阅、批评和指正！