开放商原因导致房屋买卖合同解除，贷款损失有谁承担？

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市XX公司，住所地安徽省阜阳市颍东区幸福西路振兴XX1#、2#，统一社会信用代码913XXXX1200MA2Q3B334。

阜阳XX公司上诉请求：

1、撤销一审判决第七项，改判季XX、白XX向其公司支付违约金98228.4元；

2、一审反诉费及二审诉讼费由季XX、白XX负担。

事实和理由：

案涉《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》应于判决生效时才能解除，至今该合同仍未解除，季XX、白XX应按期偿还贷款本息。而季XX、白XX未能如期偿还，导致其公司承担担保责任，已构成违约，应承担违约责任。

季XX、白XX辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。

1、《住房（商业用房）按揭贷款抵押合同》已解除，其二人不应再向银行履行还款义务。

2、由于阜阳XX公司违约，《商品房买卖合同（预售）》解除的违约责任应当由该公司承担。

3、《住房（商业用房）按揭贷款抵押合同》解除后，其二人不向银行履行还款义务，不构成违约。

季XX、白XX向一审法院起诉请求：

1、依法确认其二人与阜阳XX公司签订的编号为FY201XXXX0676号《商品房买卖合同》及其附件已于2021年5月12日解除；

2、依法判决解除其二人与第三人签订的《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》；

3、依法判令阜阳XX公司返还先期缴纳的5000元及首付款302284元并支付利息(其中19000元从2019年2月22日起算，288284元从2019年8月13日起算，均至首付款本息返还清偿完毕之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；

4、判令阜阳XX公司返还其二人已经向第三人支付的贷款46111.36元并支付利息(利息自实际付款之日起算，至阜阳XX公司清偿完毕止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；

5、判令阜阳XX公司向第三人偿还其二人自2021年6月份起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款；

6、依法判令阜阳XX公司承担其二人因解除合同或提前还款应向第三人支付的违约金(以第三人出具的明细单为准)；7、依法判决阜阳XX公司赔偿其二人装修损失60000元；8、诉讼费用由阜阳XX公司承担。

一审法院认定事实：

阜阳XX公司作为出卖人与买受人季XX、白XX于2019年9月20日签订编号为FY201XXXX0676号的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》，约定季XX、白XX购买阜阳XX公司开发的岳家湖公馆小区16#住宅楼104室房屋，房屋价款每平方米7988元，总价款为982284元，建筑面积122.97元。买受人应于2019年8月13日前支付首期房价款302284元，余款680000元向商业银行申请贷款支付。出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起210日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。季XX、白XX于2019年6月22日支付14000元，于2019年8月13日支付288284元，后退房款559元。2020年7月27日，季XX、白XX与XXX签订《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》，贷款680000元，还款方式为等额本息。2020年7月27日XXX向季XX、白XX发放贷款680000元，自2020年8月10日起季XX开始按月偿还按揭贷款，至2021年5月11日，共计偿还贷款本金和利息共计46111.36元。案涉房屋于2020年7月29日交付，季XX、白XX先后交纳了住房维修基金和契税，至今未取得房屋所有权证书。2021年5月12日，季XX、白XX向阜阳XX公司邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，阜阳XX公司于2021年5月13日签收。

一审法院认为：

本案涉及商品房预售合同关系及商品房按揭贷款合同关系。季XX、白XX与阜阳XX公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，以及季XX、白XX与XXX签订的《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方《商品房买卖合同（预售）》约定，季XX、白XX未能在案涉商品房交付之日起210日内取得该商品房的房屋所有权证书的，季XX、白XX作为买受人有权解除合同。季XX、白XX于2021年5月12日向阜阳XX公司邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，阜阳XX公司于次日签收，应当视为双方之间的《商品房买卖合同（预售）》已经于2021年5月13日解除。在《商品房买卖合同（预售）》解除后，案涉《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，作为购房人有权解除该按揭贷款合同。按揭贷款合同解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。本案中因按揭贷款合同的解除系因开发商违约导致房屋买卖合同解除，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少诉累，阜阳XX公司作为贷款的实际收取方应直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。故阜阳XX公司应向季XX、白XX赔偿已向XXX偿还的按揭贷款本息，并向XXX偿还剩余未还按揭贷款本息（以XXX出具的还款明细清单为准)。季XX、白XX主张返还先期缴纳的5000元购房款未提供证据证明，不予采信，其要求阜阳XX公司以已向银行偿付的贷款本息为基数计付利息，缺乏法律依据，不予支持。对其主张阜阳XX公司承担其因解除合同或提前还款应向XXX支付的违约金，因没有证据证明其已经支付该违约金，造成损失，不予支持。对其主张的装修损失，亦未提供证据证明，不予支持。对阜阳XX公司主张违约金的反诉请求，一审认为案涉《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》因《商品房买卖合同（预售）》已解除而合同目的无法实现，予以解除，季XX、白XX自《商品房买卖合同（预售）》解除后不再偿还银行贷款本息，亦不违反法律规定和合同约定，故对阜阳XX公司的该项反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。

一审判决：

一、确认季XX、白XX与阜阳市XX公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2021年5月13日解除；

二、解除季XX、白XX与阜阳XX签订的《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》；

三、阜阳市XX公司于判决生效之日起十日内返还季XX、白XX购房款301725元及利息(其中以14000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年6月22日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至付清之日止；以287725元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年8月13日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至付清之日止)；

四、阜阳市XX公司于判决生效之日起十日内返还季XX、白XX已向阜阳XX支付的贷款本金和利息46111.36元；

五、阜阳市XX公司于判决生效之日起十日内向阜阳XX偿还季XX、白XX就案涉《住房(商业用房)按揭借款/抵押合同》的剩余贷款（以XXX出具的还款明细清单为准)；

六、驳回季XX、白XX的其他诉讼请求。

七、驳回阜阳市XX公司的反诉请求。案件受理费14226元，减半收取7113元，由季XX、白XX承担305元，由阜阳市XX公司承担6808元。反诉案件受理费1128元，由阜阳市XX公司承担。

二审法院认为：

案涉《商品房买卖合同（预售）》在解除之后，对于季XX、白XX而言对应的《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》的合同目的已无法实现，即其二人无继续履行该借款合同的必要。阜阳XX公司在收到季XX、白XX邮寄的《解除房屋买卖合同通知书》后即应及时将季XX、白XX至案涉房屋买卖合同解除时剩余贷款返还给XXX。阜阳XX公司未能及时返还银行剩余贷款而产生的相关损失应由其自行承担。因此，本院对阜阳XX公司要求季XX、白XX承担违约责任的上诉请求不予支持。