律师观点分析
案情简介：
原告：彭X，男，1975年1月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
原告彭X向本院提出诉讼请求：
1、依法判令被告支付原告人民币496764元，后当庭变更诉讼请求为392975元；
2、本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
2011年8月8日，原告通过竞拍取得颍州区古商城XX的所有权，并办理了房地权证(房产证号为：阜字第**)。但被告却在明知自己不是涉案房屋产权人的情况下将涉案房屋租赁给孙XX使用。2018年5月16日原告向贵院提起诉讼，要求孙XX支付从2011年8月8日至2018年6月7日期间的租赁费。2019年8月8日贵院作出(2018)皖1202民初2957号民事判决，根据判决载明事实，承租人孙XX己将2011年8月8日至2018年9月30日期间的租金全部支付给了被告，孙XX不应该再重复支付。故对2018年9月30日之前的租金不予在本案中一并处理。为维护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
被告朱XX辩称：
1、诉讼请求部分在上一次2018年2957号民事判决书中原告明确表示不再对第三人主张权利，案件事实不能再次提起诉讼，原告起诉没有法律依据。
2.原告要求租金超出诉讼时效。
3.在上一次案件审理中查明在原告办理产权期间到诉讼前，原告始终没有和我们、孙XX交涉过这个事，办理产权期间原告一直没有说收房子或者租金，房子从2002年开始一直对外租赁，且租赁户一直未变始终是孙XX。
4.我们对于原告的产权取得有异议。
经审理查明：
孙XX于2002年开始从朱XX处租赁颍州区古商城XX的一部分，并一直按着约定支付租金给被告朱XX，租金支付方式为提前支付下一年租金。颍州区古商城XX原属阜阳市市直公房管理处，2011年8月8日，原告彭X通过竞拍取得颍州区古商城XX的所有权，并办理了房地权证(房房产证号为：阜字第**)涉案房产包含在内。原告彭X诉被告阜阳市颍州区孙XX童车经营部、第三人朱XX排除妨害纠纷一案，本院2018年5月18日立案受理。
原告彭X诉求为：
1、判令被告排除妨害腾空该房屋；
2、判令被告支付原告房屋占用费615000元（按平均每月7500元，从2011年8月8日计算至2018年6月7日，实际主张至被告腾空该房屋之日）等。
孙XX辩称意见包含从2002年孙XX就开始租赁涉案房屋，并一直按着约定支付租金给第三人朱XX，至孙XX接到人民法院传票，没有任何人向孙XX主张过租金及要收房等内容。此案在诉讼过程中根据原告彭X的申请，安徽XX公司接受本院委托，出具了涉案房屋租赁费评估意见书，结论为：涉案房屋面积为152.59平方，2011年年租金5个月为12611元，2012年年租金为33292元，2013年年租金为36622元，2014年年租金为45399元，2015年年租金为49939元，2016年年租金为54932元，2017年年租金为87771元，2018年年租金为96548元。案件经过审理，本院于2019年8月8日作出（2018）皖1202民初2957号民事判决书，认为：孙XX于2002年开始从朱XX处租赁颍州区古商城XX的一部分，并一直按着约定支付租金给朱XX，租金支付至2018年9月30日，在此之前的租金孙XX已经支付不应重复支付，因此该判决书支持了原告彭X从2018年10月1日起至腾空房屋时止的租金诉求。上述判决生效后原告彭X遂提起本案诉讼。对于朱XX诉讼时效的抗辩，原告彭X申请证人闻X出庭作证拟证明从2011年后每年闻X和彭X到房屋处找朱XX要租金。朱XX否认，称从没有见过证人和原告彭X，也没有人要过租金。
法院认为：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。2011年8月8日，原告彭X取得颍州区古商城XX的所有权并办理不动产登记证书，原告彭X系颍州区古商城**合法产权人。原告彭X在第一次诉讼并没有放弃对朱XX主张权利。被告朱XX收取孙XX2011年8月8日租金系无权处分，侵害了原告彭X的财产权益，彭X有权要求朱XX赔偿。法律规定向人民法院请求保护民事权利时效期间为三年。原告彭X于2011年8月8日取得涉案房屋所有权，却在2018年5月18日向人民法院起诉期间达7年多时间不主张权利，明显不符合常理。彭X虽然申请证人闻X出庭作证拟证明2011年后每年要过租金，但是无论被告朱XX还是原租赁户孙XX答辩意见均否认这一事实，彭X未提供其他证据佐证、证据不足，不能达到诉讼时效中止、中断的法律后果。因此人民法院支持2018年5月18日彭X第一次向人民法院起诉前3年之后至2018年9月30日的租金诉求，期间为2015年5月18日至2018年9月30日，其余期间的租金因超过诉讼时效本院不予支持。经计算租金：1、2015年5月18日-2015年12月31日租期227天，租金31058元（49939÷365×227）；2、2016年全年租金为54932元；3、2017年全年租金87771元；4、2018年1月1日至2018年9月30日租期272天，租金71948元（96548÷365×272），合计245709元。
案件判决：
