律师观点分析
一个房产权属纠纷，在连续输掉了四场官司后，因为律师不放弃，继续无偿代理第五次诉讼，终于通过原审法院的再审胜诉。
凌小姐是南宁市淡村村民。小时候她父亲看到家里的自建的二层小楼陈旧不堪，而村里人都纷纷建起楼房，每月都有巨额租金进账。凌父看得眼热。有心拆旧建新，又苦于资金不足。这时候，一位村民找上门，愿意出资帮助建房，条件是房产得分一半。凌父同意了。双方签订合作建房协议，该村民拉上一位外地老板作为甲方，出资百万建房，凌父作为乙方出地皮，也就是旧房的宅基地。建成了一栋七层楼房。双方各占一半，楼房分为2个单元，水电表也分开，一栋楼房两家人住相安无事。2015年，凌父去世了，外地老板觉得自己不是村民，占有村里的房产不合法，把自己的份额全部转让给那位村民。2018年，凌小姐的祖母也去世了。家里只剩下凌小姐和继母2人。祖母认为整个楼房都是自己的，在去世前立下遗嘱，宣布该楼房全部由凌小姐继承。继母不服。2022年，继母以户主的名义，背着凌小姐与那位村民夫妇到自然资源局申报了不动产证。证书记载该房产为继母、凌小姐、村民夫妇四人共同共有。凌小姐偶然看到不动产证，立即委托广西双贺律师事务所的麻强律师提起诉讼。
2022年第一场民事诉讼。凌小姐的诉求是按照其祖母的遗嘱，村民夫妇和继母都是外人，不应占有自家的祖屋，故整个房产归凌小姐，南宁市江南区人民法院审理后认为，其祖母只能处分自己的遗产，该房产明显不是一个人的财产，遗嘱处分整栋房产显然不合法，驳回了凌小姐的全部诉讼请求。
第一场诉讼败诉。在律师的建议下，凌小姐变更诉讼请求再次起诉，要求确定各方占有的份额。2023年提起了第二次诉讼。但最后江南区法院还是认为，本案的不动产证已经对房产的权属进行界定，各方在没有证据证明不动产证无效的情况下，该证书是不动产确权的有效凭证。再次驳回了诉讼请求。。
凌小姐本来就认为不动产证的申请没有经过其同意，看到这样的判决，也不上诉了。麻强律师继续代理，向铁路法院提起行政诉讼，要求撤销不动产证。但被告自然资源局认为，颁证程序合法，继母是户主，可以代表凌小姐申请不动产证。自然资源局发证前也已经在村里公示。那位村民夫妇是本村的村民，在村里没有其他房产通过买卖取得宅基地使用权建房也不违法。最终南宁铁路法院驳回了凌小姐撤销不动产证的诉讼请求。凌小姐提起上诉，也被驳回。二场行政诉讼都败诉了。
连续四场官司失利。继母和村民冷嘲热讽。由于不动产证的记载是四人共同共有，所以凌小姐只能与继母平分租金收益。经济上受到损失，精神上也受到折磨。
麻强律师与多位同行探讨，都觉得二场民事诉讼和行政诉讼均已生效，难以改判。但看到当事人万般不甘，麻律师决定风险代理，为她再争取一线机会。根据民法典第303条的规定，共同共有人在共有的基础丧失和有重大理由需要分割时可以请求分割共有的不动产。本案村民夫妇与凌小姐和继母是两家人，因为合同关系才共同占有房产，不存在共同共有的基础。因此原审判决认为不动产证已经对产权权属进行界定，驳回凌小姐要求确定各自份额的诉求，理据不足。麻律师据此申请再审。由于南宁中院案件饱和，再审需要等待时间比较长。中院法官建议向原审法院申请。许多人认为让原审法院再审是不可能改判的，需要极大的自我纠错的勇气。但律师对国家的法治建设抱有信心，毅然向原审的江南区法院申请再审。2025年11月26日，一个灿烂的秋日，凌小姐收到了南宁市江南区人民法院2024年的第21号再审判决：原审判决适用法律错误，予以撤销！改判由凌小姐继承其祖母的个人份额。凌小姐与继母共有的一半房产中，继母只能占有三分之一的份额，凌小姐取得了三分之二的份额。律师的坚持和法院的自我纠错，终于为当事人争取到了应得的权利。
