律师观点分析
原告杨XX、卢XX与被告房XX、许XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告杨XX、卢XX及其委托诉讼代理人陶X，被告房XX、许XX及其委托诉讼代理人唐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨XX、卢XX向本院提出诉讼请求：1.判令房XX、许XX立即返还位于宜兴市，地号为05-05-02-019，土地证号为05××04的宅基地使用权及与此相关的权益；2.本案诉讼费用由房XX、许XX承担。事实和理由：2004年其将建造在其所属宅基地（地号05-05-02-019、土地证号05××04）的三间房屋出卖给房XX、许XX，至今未过户。在此期间，其并未将宅基地使用权转让给对方，根据《农村宅基地管理办法》第八条规定：农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。故宅基地使用权及与此相关的权益依法应属其所有，但其与房XX、许XX多次协商未果，为此，其诉至法院。
房XX、许XX辩称：1.案涉宅基地上房屋买卖系双方真实意思，协议已履行；2.根据地随房走的政策规定，宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，转让房屋的同时也就处分了宅基地使用权；3.土地管理法规定农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准，说明农村居民可以放弃宅基地使用权，出卖自己在宅基地上的房屋；4.本案当事人双方为同村村民，同一集体经济组织成员间相互转让房屋的行为并未为法律禁止；5.诉争宅基地已被政府征收，宅基地使用权已灭失。
本院经审理认定事实如下：原被告系同村村民，原告杨XX与卢XX系夫妻关系，于1987年12月15日登记结婚。2004年6月30日，杨XX、卢XX与房XX、许XX签订房屋买卖协议书（以下简称协议一）一份，约定杨XX、卢XX（协议一中甲方）将自己建造的楼房两间、老屋一间出卖给房XX、许XX（协议一中乙方），价款16600元，一次性付清；出售房屋四至范围为东至杨XX、南至路、西至卢新根、北至屋后土坎，四至范围内地面作物归乙方所有及使用；乙方长期享有房屋产权及使用权，甲方应将该房的产权证交给乙方，产权过户手续由乙方自行办理，协议签字生效，协议下方有在场人杨XX签字。2007年1月30日，房XX与卢XX签订协议（以下简称协议二）一份，载明房XX于2004年6月30日购买卢XX后村房屋，现就房屋西面菜园地等相关问题达成协议：1.房XX一次性支付给卢XX1600元，菜园地所有权益划归房XX；2.今后房XX在处理房产过户过程中，卢XX应无偿提供相关证件，不得以任何理由推托，该协议同时由宜兴市原茗岭镇柏山村村民委员会人民调解委员会盖章见证。
另查明，诉争宅基地坐落于宜兴市，登记土地使用者为杨XX，土地证号05××04，土地面积82.54平方米；地上房屋于2009年4月30日登记于杨XX名下，权证号DF300678，建筑面积110.25平方米，原门牌号××。
又查明，2004年7月1日，房XX与宜兴市XX公司、宜兴市XX公司签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定将房XX所有的座落于柏山村××的房屋进行拆迁补偿安置。房XX在购得诉争房屋后，将门牌号××改为其原有房屋的门牌号××。2017年11月26日，房XX与宜兴国际旅游度假区前期工作指挥部签订房屋征收补偿安置协议书一份，约定对柏山村××房屋（即本案诉争房屋）进行拆迁安置，房屋货币补偿共计251711元（包含土地使用权补偿）。
审理中，本院向宜兴市张X镇龙池村村民委员会工作人员许XX作调查笔录。许XX陈述其最早以前系柏山村村长，退休后借调在龙池村委会负责拆迁纠纷工作，当时房XX签订2004年7月1日拆迁协议是事实，当时是一家XX公司到村上流转土地，包括房XX房屋在内共5套房屋涉及征用土地，就签订了拆迁协议，因为房XX夫妻俩想在村上继续居住，就买了杨XX的房子，由当时的村长杨XX主持。杨XX是其后一任村长，现已过世。房XX购买了杨XX的房子后一直居住在内，当时杨XX在张X买了房子，就把村上房子卖给房XX，杨XX一直和他女儿住在一起。对该调查笔录，杨XX、卢XX对真实性无异议，但认为许XX所述与事实不符，其不清楚真实情况，且杨XX亦未在张X买房；房XX、许XX对调查笔录无异议。
审理中，杨XX、卢XX对协议一不予认可，认为其并未在该协议上签字，也未收到过购房款，称当时是准备卖给房XX的，杨XX也将协议拿来给其签字，其没有签，最终未达成一致，协议就撕掉扔了；对协议二予以认可，诉争房子当时一直是空着的，其夫妻两人一直在张X租房住，房产证也一直放在老房子桌上的。房XX、许XX陈述协议一系杨XX、卢XX本人签字，在其付清房款后，杨XX夫妇将房产证交给其，未出具房款收条，其在装修后即入住房屋直至2017年拆迁。
杨XX、卢XX于庭审中提供卢XX等人出具的证明一份及柏山村××房屋的照片一组，证明载明龙池村后柏山杨XX原楼房二间、老屋一间为杨XX老祖产；照片证明房XX、许XX拥有另一块宅基地，违反一户一宅原则。房XX、许XX认为卢XX等人的证明仅说明房屋为杨XX祖产，不能证明之后产权有无变化；照片中房屋以前为其所有，但早于2004年就与宜兴市XX公司签订了拆迁补偿安置协议，其不再享有产权，且房屋现已拆除。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告提供协议一、二以主张双方之间存在房屋买卖关系，原告不认可协议一的签字，对买卖关系予以否认，与其起诉状陈述的事实自相矛盾，在卢XX认可的协议二中载明了被告曾于2004年6月30日向原告购买房屋的事实，且房产证亦为被告所持有，结合本院的调查取证，房屋出售后由被告装修并长期居住，本院认定双方之间就诉争房屋存在买卖关系。原告称其在张X租房居住后，诉争房屋一直处于空置状态，房产证因为登记有误一直放在屋内桌上，与常理不符，本院不予采信，原告提供的卢XX等人出具的证明，属证人证言，但证人未出庭作证，且证明内容不足以推翻双方签订协议一的事实，本院不予认可。关于协议一的效力及履行，首先，原被告均为同一集体经济组织成员，双方之间房屋买卖并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织外；其次，被告在签订协议一的次日即与拆迁公司签订了其原有房屋的拆迁补偿安置协议，并不违反一户一宅原则；再次，房屋由被告进行了装修并长期使用，双方签订的协议二中亦未提及欠付房款的事宜，反之明确了原告负有协议办理房产过户的义务。综上，本院认定协议一系原被告双方真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告已实际交付了房屋，被告亦已付清房款。基于房地一体原则，原告在出售房屋的同时亦对宅基地使用权进行了流转，现原告否认房屋买卖之事实，主张被告返还房屋、宅基地因拆迁产生的相关补偿，于法无据，且有违诚信原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决如下：
驳回杨XX、卢XX的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取80元，由杨XX、卢XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
唐瑜珍律师