商品房购房定金，可否退还？

一、案情摘要

委托人陈某于2019年2月17日下午至长沙某房地产开发公司营销中心购房，在一个小时内签字确认了《房号确认单》、《缴款确认单》，并转账50000元到开发商账户，开发商出具收据一张，收据载明“今收到陈某定金50000元”，未签订《认购协议》与正式的《商品房买卖合同》。

但诡异的是开发商居然为陈某办理了网签。2019年3月21日，经委托人陈某要求，开发商向委托人陈某提供了《商品房买卖合同》及其附件的范本，因委托人陈某对该合同存在异议，遂于2019年3月26日、4月1日、4月7日三次发函至开发商处要求对陈某所交纳的50000元款项性质进行确认（是否为定金？），并对合同条款提出明确异议以及修改意见。2019年5月5日，开发商向原告发出《关于敦请交纳首付款及购房资格录入的函》，要求原告履行《认购协议》的约定，于2019年5月13日之前交纳首付款及办理购房资格录入手续。2019年5月24日，陈某委托湖南华湘律师事务所律师李龙、雷园林律师向开发商发送《律师函》一份，要求退还购房意向金50000元并解除购房资格的录入（网签）。2019年5月30日，开发商发函给陈某就50000元款项的性质、《认购协议》的程序问题以及陈某对于合同条款的异议问题给出了答复，明确拒绝修订合同条款的要求。因协商未果，消费者陈某将开发商诉至岳麓区人民法院。

二、争议焦点

1、交纳的5万元购房定金，是否应当退还？

三、案件分析

本案中，原告陈某与被告开发商并未签订《认购合同》，但结合《房号确认单》、《缴款确认单》、收据等认定原告与被告之间成立商品房预约合同关系，并认定陈某交纳的5万元为定金。且查明在未签订《认购合同》以及《商品房买卖合同》的情况下，开发商违法办理网签。

本案中，结合《房号确认单》、《缴款确认单》、收据能够确定房号、面积、价格，但“商品房买卖合同”涉及的重要条款较多，如商品房基本情况、交付、装饰、公共配套、产权办理、违约责任等，对于未决条款，原告有与被告磋商的权利。原告请求被告提供《长沙市商品房买卖合同》后，才知晓具体有关内容，原告看后，认为有较多需要进一步协商或者更改的条款，并明确需要更改的内容，被告收到原告多次有关请求后，被告并未针对性地积极回应亦未按照原告的请求进行修改合同，而是另行向原告发出《关于敦请交纳首付款及购房资格录入的函》，此种情况可视为原告与被告就《商品房买卖合同》的内容未达成一致，这是造成未签订《商品房买卖合同》的原因，未签订“商品房买卖合同”不可归责于当事人双方。

法院认为原告已尽诚信谈判义务，未签订《商品房买卖合同》不是原告陈某的过错，且被告的提供《商品房买卖合同》范本的要约行为未经原告同意视为拒绝，要约已失效。而后法院适用诚信原则、要约的有关规则、定金罚则规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，判决被告应将原告交纳的5万元定金返还。

1. 华湘律师有话说

   所谓安居才能乐业，房子是国人的主要财产，是多少父母一生的心血！是年轻人的婚姻基础，同样也砸碎了多少纯真的爱情！在商品房预售制度下，在付清巨额房款后一年甚至更久才能见到实物的房屋，然后还要面临房屋质量、产权证办理等诸多问题。

   购房者与开发商，本就不在一个平等的地位！在签订《认购协议》这个预约合同后一段时间（一般为七天）再行签订正式《商品房买卖合同》，本身就是法律保障购房者（消费者）有足够时间阅读了解《商品房买卖合同》的内容并同开发商协商相关条款之权益的制度设计，不是开发商坑害消费者的程序工具。

   在这期间，双方都应当履行诚信谈判的义务，积极磋商，而不能店大欺客，利用优势地位欺压良善！