饶XX与苏XX、张XX合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告饶XX诉被告苏XX、被告张XX及第三人尹XX、杨X撤销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶XX，被告张XX及其与苏XX的共同委托诉讼代理人龚XX，第三人杨X及其与尹XX的共同委托诉讼代理人杨X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告饶XX向法院提出诉讼请求：1、请求法院撤销被告与第三人之间的房屋买卖合同；2、请求判令被告及第三人承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月15日，被告苏XX、张XX向原告饶XX借款XXX元，并签订《借款协议》，约定被告苏XX将1、平桥区XX（2801）建筑面积307.03平方米的二层楼房及约100平方米的院子（该房产的产权证为信房权证平桥区字第××号）；2、于该房产东邻三处（沼气池房和两处大鹏养鸡房及通道共约900平方米）；3、于该房产南邻四间平方及通道共约100平方；4、于该四间平房以南原陈XX二层楼房建筑面积约169.66平方米和一院子一并抵押给原告饶XX。2018年5月15日，因被告未清偿原告借款，双方再次对被告借原告XXX元及利息405520的事实进行结算并确认。事后，被告瞒着原告与第三人恶意串通，将已经抵押给原告的房产低价转卖给第三人并签订了房屋买卖合同，原告饶XX知道后，多次告诚第三人并将被告写给自己的借条拿给第三人看，第三人明知该房产已经抵押的情况下，仍和原告签订房屋买卖合同。其行为侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律规定，向人民法院起诉。
被告苏XX、张XX辩称：一、原告主体不适格，根据合同的相对性，原告饶XX并非是《房屋买卖合同书》的当事人，该合同内容对饶XX不具有约束力。其次，饶XX对本案涉案房屋不享有抵押权。二、答辩人与第三人尹XX、杨X签订《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同自成立时生效。原告饶XX要求撤销《房屋买卖合同书》无效无事实根据和法律依据。三、答辩人与第三人尹XX、杨X签订《房屋买卖合同书》约定的房屋已交付第三人占有使用，第三人也支付合理的对价即全部的购房款，并经公证处公证合同效力，不存在恶意串通无偿转让财产损害他人利益。
第三人尹XX、杨X述称：一、第三人与被告签订的房屋买卖合同合法有效，不存在恶意非法买卖。第三人在购买该房屋之前，对于该房屋是否已经抵押给原告毫不知情。第三人购买房屋是与被告多次协商而定，被告也将该房屋的产权证及所有手续交付给了第三人。二、被告虽以借款名义将争议的房产及其抵押物抵押给原告，但其双方没有办理抵押权登记，其抵押形式不合法，没有法律效力，该抵押无效，不能对抗第三人。综上请求法院驳回原告诉求。
经审理查明，被告苏XX因资金周转多次向原告饶XX借款。2016年9月15日，原告饶XX与被告苏XX就以前的借款进行结算后签订《借款协议》一份，并由被告向原告出具借条三张，内容分别是“借条今借到饶XX人民币现金捌拾叁万元整，月息壹分、每月付息借款人苏XX、张XX，2016年9月15日”、“借条今借到饶XX人民币现金陆拾柒万叁仟元整，月息壹分、每月付息借款人苏XX、张XX，2016年9月15日”和“借条今借到饶XX人民币现金伍拾贰万肆仟陆百元整，月息壹分、每月付息借款人苏XX、张XX，2016年9月15日”。《借款协议》载明借款用途为用于养殖业和冷冻食品批发业务。苏XX自愿用1、平桥区XX（2801）建筑面积307.03平方米的二层楼房及约100平方米的院子（该房产的产权证号为信房权证平桥区字第××号）；2、于该房产东邻三处（沼气池房和两处大棚养鸡房及通道共约900平方米）；3、于该房产南邻四间平房及通道共约100平方米；4、于该四间平房以南原陈XX二层楼房建筑面积约169.66平方米和一院子（该房的产权证为信房权证平桥区第字××号）以上各处房屋、大棚房和通道及它们所占用范围的土地使用权也一并抵押给甲方而获得甲方借款。《借款协议》落款处有饶XX和苏XX共同签字确认。该《借款协议》签订后，饶XX与苏XX没有就协议载明的抵押物未在有关部门办理抵押登记手续。
另查明，2018年3月26日，张XX、苏XX（甲方）与尹XX、杨X（乙方）共同签订了《房屋买卖合同书》，双方就房屋买卖一事达成如下协议：一、甲方自愿将拥有的位于平桥区XX2801号住宅卖给乙方，该房屋是砖混结构，上下两层，建筑面积为307.03平方米，丘（地）号：150XXXX0116，房产证号：信房权证平桥区字第××号，共有权证号：信房平桥区共字第010175号，共有权人：苏XX，所有权人：张XX。二、房屋总价格为100万……五.1甲方必须保证交易时该房屋产权合法，权属清楚，没有抵押、买卖、转让等，如有发生与甲方有关的产权纠纷、债务纠纷和其他房屋纠纷，概由甲方负责承担，因此对乙方造成的损失，甲方予以承担赔偿责任。2018年3月30日，张XX、苏XX（甲方）与尹XX、杨X（乙方）在信阳市申诚公证处对该《房屋买卖合同书》的内容进行了公证。（2018）信申证民字第265号公证书的主要内容为苏XX、张XX作为卖方，将平桥区XX产权证号为信房权证平桥区字第××号的二层楼房以100万元的价格出售给尹XX、杨X。
本院认为，本案的争议焦点是饶XX是否有权撤销苏XX、张XX与尹XX、杨X签订的《房屋买卖合同书》。首先，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，苏XX、张XX以100万元的价格将产权证号为信房权证平桥区字第××号房产卖给尹XX、杨X是双方的自愿行为，且双方签订的《房屋买卖合同书》经过了信阳市申诚公证处的公证，具有法律效力。饶XX以苏XX将该房产以明显低价转让给第三人的诉称没有证据支持，本院不予采信。其次，饶XX诉称苏XX与第三人恶意串通，将苏XX已经抵押给自己的房产转卖，但是根据查明的事实可以认定，债务人苏XX虽有意在《借款合同》中将其共有的产权证号为信房权证平桥区字第××号房产约定抵押给债权人饶XX，但是双方并没有在签订《借款合同》后对案涉的抵押房产进行抵押权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时生效。由于苏XX与饶XX并没有就信房权证平桥区字第××号房产在相关部门进行抵押权登记，因此该房屋的抵押权没有依法设立，也没有证据证明苏XX与第三人是恶意串通进行交易。综上，本院认为饶XX请求撤销苏XX、张XX与尹XX、杨X签订的《房屋买卖合同书》没有依据，对饶XX的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告饶XX的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告饶XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。