胡艳律师
律师观点分析
精准锚定“合同解除法定要件”，胡艳律师力证“搬离非解约”，二审全面维持委托人租金及违约金胜诉权益
【案情经过】 上诉人张某甲与被上诉人李某甲签订《房屋租赁合同》，约定张某甲承租李某甲位于某市某区某小区的房屋，用于居住及音乐教育，租期至2023年5月7日。合同履行期间，因张某甲演奏乐器引发投诉，双方产生矛盾。2022年5月，张某甲欲搬离物品，某物业公司依据管理规约，以需业主同意及张某甲欠缴物业费为由未予放行。后张某甲搬离部分物品，但未交接房屋钥匙及水电气卡，亦未结清物业费。张某甲曾起诉要求解除合同并索赔，后按撤诉处理。李某甲反诉要求张某甲支付欠缴租金及物业费等。一审法院认定合同于2023年5月7日到期解除，判令张某甲支付部分租金、物业费及违约金，驳回张某甲其他诉求。张某甲不服，提起上诉。
【争议焦点】 本案二审争议焦点在于：一、案涉租赁合同解除时间的认定；二、李某甲应否返还租金、押金及多付水电费，某物业公司应否承担连带责任；三、张某甲应否向李某甲支付欠缴租金、物业费及违约金。张某甲主张其于2022年5月27日搬离即合同解除，要求退还租金、押金并赔偿损失；李某甲则辩称张某甲未完全腾退房屋且未交接钥匙，合同应至期满解除，张某甲应依约承担欠付费用及违约责任。
【裁判结果】 二审法院经审理认为，张某甲在未与李某甲达成解除合意且未完全腾退房屋、未交接钥匙的情况下搬离，不符合法定或约定解除条件，一审认定合同于2023年5月7日到期解除并未损害当事人实体权益。张某甲主张返还租金、押金及赔偿损失缺乏事实与法律依据。某物业公司依约管理小区，并无不当。一审综合案情酌定张某甲支付欠付租金、物业费及违约金符合事实。最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
律师价值
胡艳律师在二审中精准把握案件争议焦点，针对上诉人关于合同解除时间及违约责任的上诉理由，从合同约定、实际履行情况及证据链条入手进行有力反驳。通过梳理物业管理规约的合法性及上诉人消极对抗导致损失扩大的事实，成功说服二审法院维持一审关于合同到期解除及上诉人承担欠付费用的认定，最大程度维护了委托人李某甲的合法权益，展现了扎实的专业功底与出色的庭审应对能力。