A、B诉C、D返还原物纠纷一案一审民事判决书

律师观点分析

A、B诉C、D返还原物纠纷一案一审民事判决书 原告：A，男，1964年8月7日出生， 原告：A，男，1962年3月18日出生， 二原告共同委托代理人：A、B，河南XX律师事务所律师， 被告：A，男，1954年1月17日出生， 被告：A，男，1988年4月28日出生， 委托代理人：A（被告B之母），1964年3月6日出生， 委托代理人：A，河南XX律师事务所律师， 第三人：A（原告B、C之母），1936年3月8日出生， 原告A、B与被告C、D返还原物纠纷一案，于2013年3月13日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，受理后，依法向被告A、B送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票，2013年5月9日，本院依法追加第三人A参加诉讼，本案依法组成合议庭，并于2013年5月8日、7月2日公开开庭进行了审理，原告A及原告B、A共同委托代理人C、D、被告E、被告F的委托代理人G、H、第三人I均到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A、B共同诉称，石XX系原告A、B祖母，其生前与其配偶A（二原告祖父）共生育子女三人，长子A（二原告之父）、女儿B、次子C（二原告叔叔），2004年3月16日，二原告之父A去世，2005年3月，A因病去世，留下位于老城区XX的房产一处（房屋所有权字第29269号），生前未立遗嘱，2008年5月21日，经洛阳市老城公证处公证，老城区XX的房产中幢号1的房产由被告A继承，幢号2的房产由A继承，幢号3的房产由原告A、B共同继承，2008年8月1日，被告A与被告B签订《房屋买卖合同》，将原告A、B号3的房产以73000元卖给被告C，原告A、B次与被告C、D协商未果，为此具状诉至本院，1、要求确认被告A与被告B签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求被告B返还位于洛阳市老城区XX，幢号3的房产（包括3号房屋及房屋所在院落）， 被告A辩称，2008年7月21日被告A催促第三人B（本案二原告之母）盖房子，第三人A称没钱盖不成，被告A给付其2万元，第三人A给被告B出具赠与书将洛阳市老城区XX，幢号3的房屋给被告A， 被告A辩称，1、本案的房产买卖是两个家族之间进行的交易，被告A已支付合同约定的房款，2008年7月20日，二原告母亲即第三人A写赠与书，将本案争执的房产赠给其弟、被告A，2008年8月1日前，被告A与被告B母亲C、姨妈D多次谈判，于8月1日达成《房屋买卖合同》，房价73000元，按照合同约定，被告A及B已支付63000元，同日，被告A将《老城区居民建房申请表》给付被告B，后被告A及B先后投入数十万元建成新房190余平方米，至此原、被告之间无异议，2、二原告违约造成纠纷，按照合同约定，新房建成后由卖方负责办理过户手续，但到2011年底建房许可证都未办下来，被告A多次催促无果，此时别人的许可证都办下来，经询问才知需要二原告签名才能办理，被告A的母亲B及姨妈李XX才找到二原告要求办理过户手续，后因房屋所在地可能要进行拆迁补偿，二原告要求增加房价，被告A同意适当增补给二原告一些补偿，但因二原告要价数额巨大，双方未能达成一致意见，双方同意继续协商，于2012年4月25日达成《补充协议》一份，约定：甲方：A（卖方），乙方：A（买方）；因老城XX，房产幢号3的房子发生纠纷，经甲乙双方共同协商达成如下补充协议：一、2008年10月份之前系甲方的老房，以房产证登记为准，二、现在房子系乙方2008年10月投资近20万新建的，在未达成协议之前归乙方居住或对外出租等，甲方不得干涉，三、待下步居民建房许可证或房产证办下来再共同协商后续问题；同时以上两证只要办妥，甲方须即刻复印交与乙方保管，并不得私自更改该房的任何事项，本合同经双方签字后生效，本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，甲方：A，乙方A签名按指印，为维护二被告的合法权利，请求法院驳回二原告的诉讼请求， 第三人A述称，洛阳市老城区XX房产买卖应经过法律程序，被告A没有房产证，就将该房产进行买卖，2008年5月21日，房产公证后，被告A称危房不能办理房产证，但是当时因原告A、B都有房产，于是原告A、B称幢号3的房产先不建，第三人A为使房子建起来，于2008年7月20日书写证明，当时没有告诉原告A、B，第三人A书写2008年7月20日的证明本意是该幢号3的房产由被告B先建，建好办理完房产证后再商量房产事宜， 根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、本案中二被告签订的房屋买卖合同效力及性质如何；2、被告称二原告违约是否成立；3、原告的诉求是否合法有据， 针对本案的争议焦点，原告A、B向本院提交的证据材料如下： 1、洛阳市XX颁发的房屋所有权证字第29269号房产证一份（复印件），主要证明：老城区XX号1、2、3房屋原为石XX遗留， 2、2008年5月21日，洛阳市老城公证处（2008）洛老证民字第184号公证书一份，主要证明：老城区XX号3房屋由A、B共同继承， 3、2008年8月1日，A与B所签《房屋买卖合同》一份（复印件），主要证明：A在B、C、不知情的情况下擅自处分老城区文明街2号幢号3的房屋， 4、2013年3月8日，A与B（被告C父亲）录音一份，主要证明：A与B原来在三组时就认识，A盖房系B出资，A与B为若干年后获得拆迁补偿利益恶意串通，处分A、B房产， 5、照片一组10张，主要证明：本案争议房产文明街2号幢号3房屋的现状及原状， 经质证，被告A、B对原告C、D提交的证1真实性及证明方向均无异议；对证2有异议，认为该公证书内容不合法，违反法律强制性规定，公证书是无效的；对证3真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告A作为卖方在补充协议上签了字，不能说被告A及被告B的交易是侵权；对证4不认可，认为没有征得被录音人的同意，不能作为证据使用；对证5无异议， 第三人A对原告B、C提交的证据1、2、4、5均无异议，对证3有异议，认为被告A与被告B私自签订的房屋买卖合同无效， 针对本案的争议焦点，被告A向本院提交的证据材料如下： 2008年7月26日，第三人A出具的赠与书一份（复印件），证明：第三人A将本案诉争的房屋赠予给被告B， 经质证，原告A、B对该证据真实性有异议，认为无法证明是A本人所写，即使是A本人所写，也没有用，因为A不是房屋的所有权人，没有权力将房屋赠予他人， 被告A对该证据无异议， 第三人A对被告B提交的证据真实性无异议，但认为：第三人A只是经办人，只是让被告A对该房屋进行建造，建成后被告A可以将该房屋出租，贴补家用，并没有将该房屋赠与被告A， 针对本案的争议焦点，被告A向本院提交的证据材料如下： 1、房屋所有权证书一份（复印件），证明：被告A有权出卖房屋， 2、2008年7月20日，第三人A出具的赠与书一份，证明：第三人A将房屋赠予给被告B， 3、房屋买卖合同一份， 4、老城区居民建房申请表一份， 5、补充协议一份， 证3-5证明：买卖房屋是被告A及被告B的真实意思表示， 6、收条8张，证明：买卖双方已经履行了房屋买卖合同，且买方被告A已建成房屋， 经质证，原告A、B对被告C提交的证1无异议；对证2真实性有异议，认为A并非所有权人也未得到授权，无权赠予房屋，该证据恰好证明A在购买房屋时就已经得知该房产并非B和C所有，为谋取利益仍与A签订合同侵害二原告房产所有权，存在恶意；对证3真实性无异议，对证明方向有异议，认为不能证明二被告所签房屋买卖合同有效；对证4有异议，认为该证据与二原告无关；对证5有异议，认为该协议名为补充协议，实为原、被告双方对房屋基本状况事实的固定，签订协议的目的是为了办理建房许可证，但最终双方未协商成，该协议并未涉及对房屋的处分及对前合同的认可；对证6真实性无法核实，认为不能证明被告A、B所签合同合法， 被告A对被告B提交的证1-6均无异议， 第三人A对被告B提交的证1、5、6均无异议；对证2有异议，认为：A书写的赠与书并没有写“赠”字，原意是XX房产由被告A建造，并不是赠与被告A；对证3、4均有异议，认为：《老城区居民建房申请表》上第三人A及B的名字不真实， 审理中，证人A出庭作证，证人A证明：原、被告双方的买卖自始至终证人A均参与，买房子实际是证人A和证人妹妹B（被告C之母）买的，只是写的是被告A的名字，2008年买房只因有二原告母亲A写的赠与书，直至2008年7月26日二原告母亲A写第二次赠与书时证人B与被告C认为二原告已与其母A商量好，2008年8月1日被告A才与被告B签订《房屋买卖合同》，但房子建成后房产证一直办不下来，2012年被告A一方找到被告B，得知是因二原告不签字，后被告A一方与二原告一直协商不成，2012年4月25日被告A母亲B与原告C签订补充协议，但因没有原告A的材料和签字，仍无法领取居民建房许可证，后原告A回来，被告A一方跟二原告协商还是没有结果，二原告便违约起诉， 经质证，原告A、B认为证人C与被告D存在利害关系，且该房屋系证人A与被告B合买，与该房屋也有利害关系，其证言应不予采信，证人A称在2008年8月1日签订合同之后得知房屋所有权人是B和C，但是后来在发问过程中证人又予以否认， 被告A、B对证人证言均无异议， 第三人A对证人证言有异议，认为：何人购买房屋就应当由何人签名，第三人A只写了2008年7月26日赠与书一份， 第三人A未向本院提交证据材料， 本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、诉辩意见，对本案的事实确认如下： 王XX与石XX系A、B（本案二原告）之祖父母，王XX、石XX分别于1979年11月、2005年3月去世，生前婚生子女三人，长子A、女儿B、次子C（本案第一被告），其中A、B之父C于2004年3月去世，第三人A系B、C之母，1991年5月3日，洛阳市XX字第29269号房屋所有权证载明，洛阳市老城区XX房产所有权人是石XX，2008年5月21日，河南省洛阳市老城公证处（2008）洛老证民字第184号公证书载明，石XX去世后遗留座落于本市老城区XX房产一处，其中该房产幢号2的房产由A一人继承，幢号1的房产由A一人继承，幢号3的房产由A、B二人共同继承，2008年7月26日，A向B出具证明载明：今有老城XX房产图三继承人C、D，因自己都有房住，不想再建房，愿将此房增给叔叔A再建，从此以后双方不能提出任何反悔要求，愿亲情永存，经办人：A，与此同时，A给付B20000元作为对价，A出具证明后，2008年8月1日卖方A（甲方）与买方B（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：根据法律、法规有关规定，甲、XX双方在平等、自愿协商一致的基础上，甲、乙双方就购买私有住房，达成如下协议：1、甲方将文明街2号A上房屋二间（7×6m，包括后院空地7×7m）,共南北长13米，东西宽7米，从甲方A出售给乙方B；2、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为73000元（柒万叁仟元）；3、甲乙双方达成一致意见，双方交易税费由甲、乙双方各半负担；4、付款方式：由于现有房屋暂不能过户，由乙方出资（负责全部建设费用）对其房屋改造，待改造完毕后，甲方负责办理过户手续，如建房期间四临若有纠纷，由甲方负责解决，在协议签订后，乙方付给甲方购房款（40000元）肆万元，在房屋改造建成后，乙方再付给甲方购房款（20000元）贰万元，剩余房款待办完过户手续后，一次付清，5、在甲方没有办完过户手续前，所产生的房屋纠纷，由甲方负责解决，2008年8月7日，洛阳市老城区XX房产经洛阳市老城区东南隅办事处批准改建，A及家人花费近二十万元将洛阳市老城区XX3目前的房屋建成，后按照2008年8月1日房屋买卖合同约定，A陆续收到B及其家人给付的买房款63000元，至2011年年底，A得知房产证一直无法办理的原因是需B、C一同到场才能办理，为此，2012年4月5日，甲方（卖方）A与乙方（买方）B签订《补充协议》，载明：因老城XX，房产幢号3的房子发生纠纷，经甲乙双方共同协商达成如下补充协议：一、2008年10月之前系甲方的老房，以房产证登记为证，二、现在房子系乙方2008年10月投资近20万元新建的，在未达成协议之前归乙方居住或对外出租等，甲方不得干涉，三、待下步居民建房许可证或房产证办下来再共同协商后续问题；同时以上两证只要办妥，甲方须即刻复印交与乙方保管，并不得私自更改该房的任何事项，本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份，后双方因房屋纠纷无法协商一致，A、B具状诉至本院， 另查明：A、B经常与母亲C电话联系或回家探望其母， 本院认为：2008年5月21日河南省洛阳市老城公证处作出的（2008）洛老证民字第184号公证书合法有效，被继承人A去世后，原告A、B为洛阳市老城区XX3房产的合法继承人，即原告A、B由此取得了洛阳市老城区XX3房产的所有权，鉴于原告A、B与第三人C经常电话联系或回家探望，被告A有理由相信第三人B有代理权，即有权以其两子原告A、B的名义处理洛阳市老城区XX3的房产，因此2008年7月26日第三人A向被告B出具证明，同时被告A支付房款20000元作为对价，实际是第三人A作为其二子原告B、C的代理人，将洛阳市老城区XX3房产以20000元的价格卖给被告A，且当日已履行完毕，第三人A与被告B之间的房屋买卖行为合法有效，第三人A提出该20000元是被告B归还其曾经资助过B财物折价的主张，其并未提供证据予以证明，被告A对此予以否认，故本院不予采信，被告A对洛阳市XX字第29269号房屋所有权证及第三人B出具证明的行为形成合理信赖，其有理由相信第三人A有权以其二子原告B、C的名义将洛阳市老城区XX3房产卖给被告D欣，便于2008年8月1日与被告A签订《房屋买卖合同》，被告A作为善意第三人，基于XX实信用原则，按照《房屋买卖合同》约定已支付房款63000元，且花费近二十万元将洛阳市老城区XX3目前的房屋建成，并已实际在此居住、使用至今，因此2008年8月1日，被告A与被告B签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同，故原告A、B的诉讼请求，本院不予支持，原告A、B可以向第三人C追偿因代理行为而遭受的损失，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十三条之规定，判决如下： 驳回原告A、B的诉讼请求， 本案受理费3600元，由原告A、B全部负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院， 审判长A 审判员B 人民陪审员C 二0一三年八月十四日 书记员D