商品房预售合同纠纷----作为开发商代理律师，驳回购房人诉讼请求

律师观点分析

案情简介：

原告：张XX，男，汉族，1983年7月7日出生，住所地河南省修武县。

原告：张XX，女，汉族，1985年10月8日出生，住所地河南省修武县。

委托诉讼代理人：王X，河南XX律师。

委托诉讼代理人：刘X，河南XX律师（实习）。

被告：新乡市XX公司，住所地：新乡市高新区道XX(道XX东侧）。

法定代表人：马X，该公司经理。

委托诉讼代理人：王XX，上海市XX律师。

原告张XX、张XX（下称原告）诉被告新乡市XX公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王X、刘X，被告的委托诉讼代理人王XX、余XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：

1、请求判令被告向原告支付违约金48660.56元（违约金以总房款为基数，按照日万分之三的标准，自2020年1月1日起暂计算至2020年9月30日，实际计算至被告将符合合同约定条件的房屋交付给原告之日止）；

2.本案诉讼费等费用由被告承担。

原告诉称：

2017年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买位于新乡市高新区教育局和南马庄社区居委会以东、南马庄社区居委会和新乡市XX公司用地以西、道清路以南，河南XX公司用地以北智慧城9号楼1单XX29层12902号预售商品房一套，房屋总价款为人民币594146元。被告应于2019年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、供水、排水、供电、供暖等基础设备设施完善的房屋交付给原告。逾期交付的，被告按日计算向原告支付全部房价万分之0.1的违约金。

《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了购买款。被告至今仍未将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用。合同中约定的逾期交房违约金的计算标准过低，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条等法律规定，应进行调整，原告认为以总房款日万分之三的标准计算违约金才能够弥补原告遭受的租金、利息等损失。为此诉至法院。

被告辩称：

一、本案尚不具备合同约定的支付逾期交房违约金的条件，故应依法驳回原告主张违约金的诉讼请求。

二、结合全省范围内，尤其是新乡市地区的类似案例，人民法院均认定政策性停工以及不可抗力可以作为开发商延期交房的合理理由。

三、本案原告以日万分之三主张违约金数额，既不符合合同约定，也无相应证据予以支持。综上所述，被告积极履行合同义务，不存在任何违约行为，原告的诉讼请求既无法律依据也无事实依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求分别向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据结合庭审调查、确认的证据及当事人陈述，认定案件事实如下：2017年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售）》一份，该合同主要约定：原告向被告购买位于新乡市高新区教育局和南马庄社区居委会以东、南马庄社区居委会和新乡市XX公司用地以西、道清路以南，河南XX公司用地以北智慧城9号楼1单XX29层12902预售商品房一套，房屋建筑面积为98.28平方米，房屋总价款为人民币594146元，本合同第十一条约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付该商品房。本合同第十二条规定逾期交付责任。除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金。其中该合同附件十一“补充协议”第10条中约定，对于《商品房买卖合同》中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：A、不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；B、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延，但出卖人应在发生之日起30日内出具政府有关对不可抗力事件的证明文件。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除责任。

新乡市根据《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气〔2017〕110号文件）、《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动量化问责规定》（环督察〔2017〕115号文件）及《新乡市2018年大气污染防治攻坚战实施方案》[新政办（2018）22号文件]的文件要求，严格落实在2017年、2018年的冬季采暖季实施“封土行动”，具体措施为在全市城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、停止道路工程、水利工程等土石方作业。2017年冬季采暖季自2017年11月15日至2018年3月15日止，计121天；2018年冬季采暖季自2018年11月15日至2019年3月15日止，计121天。新乡市根据2017年、2018年《新乡市重污染天气应急预案》的文件要求，对不同等级的预警采取相应的应急响应措施。在发布III级预警时，其中响应措施为防止扬尘措施，具体为暂停土方作业、渣土运输，加强裸露场地洒水降尘频次，做到地面全天保温，避免扬尘产生；在发布II级预警时，其中响应措施为防止扬尘措施，具体为在III级防止扬尘措施的基础上，除应急抢险外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业，停止施工工地石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等作业。在发布I级预警时，响应措施为在II级响应措施基础上进一步采取措施，包括企业的限产、停产，实施机动车单双号限行，幼儿园、中小学校停课等。2017年、2018年、2019年，新重污染应急办多次发布预警通知，其中2017年预警天数为161天，2018年预警天数为98天，2019年预警天数为43天。另查明，2020年新冠疫情以及政府大气管控等原因致使被告在一定期间内无法正常施工。

原、被告签订合同后,原告依约履行了支付房款义务,上述政府环保法令及新冠疫情等不可抗力造成工程停工，致使被告于2020年11月13日才完成了新乡高新区国土规划建设管理局关于涉案智慧城9#，10#的竣工验收备案，2020年11月19日被告统一通过邮寄方式向9#、10#的业主送达了《交房通知书》，原告收到通知书后，于2020年12月12日到被告处办理了收房手续，同时被告向原告提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、商品房的房屋测绘报告等其他合同约定的收房材料，被告已经履行交付案涉房屋的义务。

法院认为：

原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示,且无违反法律法规，该卖合同为有效合同，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案XX、被告因逾期交房而产生纠纷,如何解决，应依双方签订合同的约定进行处理。本案的争议焦点为被告迟延交房的原因是否系合同中所约定的不可抗力造成，及政府的环保停工法令以及新冠疫情等不可抗力与被告逾期交房是否存在直接的因果关系。根据庭审查明的事实显示，政府部门环保法令禁止的事项有：2017年、2018年的冬季采暖季实施“封土行动”，2019年政府采取大气管控措施及2020年政府针对新冠肺炎疫情采取防控措施均确实存在，对涉案工程的施工造成影响。具体措施为在全市城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、停止道路工程、水利工程等土石方作业，以及对不同等级的重污染天气预警采取相应的应急响应措施即停止渣土运输房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业和停止施工工地石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等作业。上述禁止事项要么是建设施工行为,要么是进行建设施工的一些必要条件,一经禁止直接影响工程建设施工,必然会对涉案工程项目的工期造成影响,工期延长必然导致交房延迟。又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工。因此,政府的环保停工法令，2020年新冠疫情与被告逾期交房存在直接的因果关系。原、被告双方的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”中第10条约定了为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，被告可按不可抗力实际发生天数顺延，免除承担违约责任。被告因执行政府的环保停工法令及新冠疫情等不可抗力致使工期延长,导致逾期交房,符合上述约定的延期交房情形。上述停工天数，远远大于被告向原告交房的逾期天数。因此,被告向原告延期交房,存在不可抗力原因，同时政府的环保停工法令以及新冠疫情等不可抗力与被告逾期交房存在着直接的因果关系。因此综合考虑，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,理由不足,本院不予支持。

案件判决:

驳回原告张XX、张XX的诉讼请求。

案件受理费1017元，因适用简易程序减半收取508.5元，由张XX、张XX承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省新乡市中级人民法院。