动迁房屋存争议，遗嘱分配变无权

【案情介绍】

家住浦锦街道的王女士，爱人乔某已去世多年。考虑到孩子已成人，便想着将自己和乔某名下的房子过户给儿子。过户本不是难事，但偶然一次在与友人的交谈中，友人一句“你老公留遗嘱了吗？没留的话，他父母应该也有份的”，房子到底谁有份？让王女士发愁了起来。

无奈之下，王女士便找到了我咨询此事。我在了解情况后，解答了王女士的疑惑。按照《继承法》等法律规定，乔某去世，在没有遗嘱的情况下，应去除乔某和王女士的夫妻共同财产中王女士的份额后，对其余财产按照法定继承依法进行分割。乔某母亲周某虽已去世，但晚于乔某，故也属于继承人之列，因周某也已去世，故其所得份额，需要由周某的法定继承人进行转继承。听完我的解答，王女士同意与乔某的哥哥们对继承事宜进行协商。

几天后，双方如约见面。王女士说自己在收拾屋子时，发现了丈夫乔某留下的遗嘱，遗嘱中明确写到，将这个房子留给自己的儿子，这样就不存在法定继承了。乔某二哥提出了异议，他认为：对于遗嘱的真实性他不否认，但是这个房子是动迁来的，之所以房子有这么大，是因为母亲周某的份额也被算了进去，处分房子可以，但是属于母亲的那一份必须要给个说法。王女士认为，房产证只有自己和丈夫乔某的名字，因此现在乔某已去世，外加遗嘱的内容，对于房屋的处分是毫无争议的。对此，双方争执不下。

我解答到，动迁所得房屋具有其特殊性，对于母亲周某是否对该房屋享有权益，应前往动迁办，查询动迁时的审批表，动迁协议等资料，从而确认房屋的权属问题。在我的建议下，双方前往动迁办进行查询。经查询，母亲周某确属于该户安置人员对象，对房屋享有相应的权益。最后，经居委会居中调解，双方签订了调解协议，对房屋问题达成了一致。

【案情评析】

一、房产证就可以明确房屋所有权归属吗？

不动产登记簿属于公文书证，系对不动产归属的证明，其在确定不动产物权归属方面的证明力远高于其他证据的证明力，但却不是唯一的证据。结合到本案，王女士根据房屋产权证上只有自己和乔某两个人的名字，从而就判定该房屋归自己和丈夫共同共有是不对的。在现实生活中，我们常常会有这种不全面的认识：仅凭房屋产权证（或者房屋产调）来判断房屋所有权的归属。但是房屋的登记难免百密一疏，可能存在与真实权利人不一致的情况。

动迁房在此方面更加具有其特殊性和不确定性。动迁之前，动迁办会与被动迁家庭协商一致并签署相应的材料，如“五联单”（《配套商品房供应单》），该单子上的“产权人”的名字是被动迁家庭协商一致确定的将来的房屋所有权人，而被动迁的房屋的权利主体就在被动迁的家庭成员之间（部分或全部）。既然“五联单”上的权利人是所有权利人协商一致的结果，考虑到私权利可以放弃和处分，就应当认定“五联单”上的权利人就是房屋的所有权人，认定“五联单”上的权利人有权利处分此动迁房屋。但实践中，在办房产证时，“五联单”上的“产权人”不一定全部登记在产证上，故不能仅仅依靠房产证上的名字，来确定动迁房屋的权属。

二、遗嘱是否有效？

遗嘱是公民生前对其死后遗产所作的处分和处理其他事务的嘱咐或嘱托。根据《中华人民共和国继承法》等法律规定，遗嘱有效，需具备以下五个条件：（一）遗嘱人必须要有完全民事行为能力；（二）遗嘱人所立的遗嘱必须是其真实意思表示；（三）遗嘱人对遗嘱所处分的财产必须是有处分权的；（四）遗嘱的内容必须合法；（五）遗嘱的形式必须合法。即可采用公证、自书、代书、录音、口头等形式。结合到本案，乔某遗嘱中所处分的财产即该动迁房屋并非乔某一人所有，乔某仅享有房产的部分份额，对于房屋中非乔某所有的份额，乔某不得进行处分。故，对不属于其个人所有的财产进行处分的行为系无权处分，对应的遗嘱内容则也相应无效。

【律师点评】

不动产登记簿系通过法律推定不动产的物权归属，作为一种拟制的事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反应真实的不动产物权关系。因此，在涉及房屋转让，由其是动迁房屋转让等问题时，应明确房屋的权属问题，以避免不必要的法律纠纷。

随着普法力度的增强，公民的法律意识也逐渐增强，但对于一些基础法律概念、法律规定等，老百姓们往往会“想当然”，以自己的生活理解和表面认识去运用法律。因此，提高群众对法律法规的正确认识，深度认识，是我们法律工作者此后普法的一大努力方向。