涉案租赁物在国外，被告以专属管辖为由提出管辖权异议，原告应如何应对？

律师观点分析

一、案情简述：原告与被告曾均在国外工作，201*年 *月原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原 告位于某国首都布拉柴维尔机场旁边的标准房间 4 间半，加伙 房 2 间及其餐具设备等；租期自 201* 年 9 月 1 日至 201*年 8 月 30 日；租金每年** 万人民币。被告实际租赁 15 个月，共产生租 金*** 元。因被告欠付原告租金多年未付，因而成诉。

二、律师点评：被告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议认为，应当驳 回原告的起诉。一、被申请人提供的判例因新法修订而不适用于 本案，本案属于不方便管辖原则的情形。被申请人提供的判例中， 法院认为该案不适用"不方便法院原则"的依据是：讼争的主要事 实在我国国内、且本案涉及我国公民的利益，但上述依据已被新 《民事诉讼法》所修订。根据修订后的《民事诉讼法》第二百八 十二条，人民法院受理的涉外民事案件，被告提出管辖异议，且 同时有下列情形的，可以裁定驳回起诉，告知原告向更为方便的 外国法院提起诉讼：（一）案件争议的基本事实不是发生在中华 人民共和国领域内，人民法院审理案件和当事人参加诉讼均明显 不方便；（二）当事人之间不存在选择人民法院管辖的协议；（三） 案件不属于人民法院专属管辖；（四）案件不涉及中华人民共和 国主权、安全或者社会公共利益；（五）外国法院审理案件更为方便。修订后的《民事诉讼法》于 2024 年 1 月 1 日生效，而被申 请人于 2024 年 1 月 15 日起诉，对于本案应当适用修订后的《民 事诉讼法》第二百八十二条之规定，本案属于国内法院不方便管 辖的情形。二、本案的主要讼争事实发生在国外，人民法院审理案件和当事人参加诉讼均明显不方便。三、本案为 房屋租赁合同纠纷，且双方签订的合同并未约定适用中国法律， 更未约定发生纠纷由国内法院管辖。

三、律师建议：我国民事诉讼法第三十四条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”民诉法司法解释第二十八条第二款规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”上述专属管辖的规定是指不动产纠纷标的物位于我国领域内时，确定国内人民法院专属管辖的原则，并非不动产纠纷标的物位于我国领域外时，确定管辖法院的依据。结合最高院相关案例，原告代理律师及时提交答辩，最后法院驳回被告对本案管辖权提出的异议，并支持原告的诉讼请求。