法律常识：物业管理问题解答

1问题：房子没有入住或者长时间空置，需不需要交物业费？

     答：需要，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，除了公共设备、设施的日常运行、绿化管理、保安、保洁外，还有很多难以被业主直接看见的隐蔽工程，例如隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检，维修和保养等。物业服务费标准是业主和物业服务公司在合同中明确约定好的，该类服务费用本身并不以某个业主是否实际享受到为收取费用标准，只要物业管理服务人员依据物业服务合同提供了符合约定的物业服务，且涉及该业主的利益，即该业主有房屋在物业服务范围之内，那么该业主具有向物业缴纳服务费用的义务。所以，纵使该房屋一直处于闲置状态，也无法成为其拒绝支付物业费的理由。

法条引用：

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由绝支付物业费。

2问题：物业公司提供的服务我不满意能拒交物业费吗？

    答：需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

     但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

法条引用：

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

3问题：房屋质量问题业主不交费怎么办？

    答：首先要明确告知业主，房屋质量问题与物业服务企业无关，物业服务企业并未参与小区内的开发建设。商品房买受人应基于商品买卖合同法律关系向房地产开发企业主张权利，业主应首先查看手中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，确定该房屋在保修期限内，且不存在《住宅使用说明书》中规定的房地产开发企业不承维修责任的情况下，向房地产开发企业或物业管理企业(明示委托物业公司的）主张权利。

法条引用：

   《中华人民共和国民法典》第六百一十五条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

     交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

4问题：小区内的公共部分被业主侵占应当如何处理？

    答：小区业主私自占用公共区域，是一种违法行为，同时也是违反管理规约的违约行为，物业公司及业主委员会有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主停止对公共区域的侵占，这既是物业公司和业主委员会的权利，同时也是义务。

法条引用：

   《中华人民共和国民法典》第二百八十六条：业主应当遵守法律法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

     业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

5问题：小区内车辆被剐蹭，物业是否要担责？

  答：停在小区内的车辆如果出现被剐蹭的情况，物业不一定要承担责任，而是要查明物业是否履行了安全保障义务。

法条引用：

   《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

   《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条第二款：因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。