张鑫律师
律师观点分析
【案情经过】
刘某与青岛某公司于2017年12月签订《商铺租赁合同》，承租位于某市某区某路某号某项目某商业街的商铺，租赁期限五年，约定免租装修期三个月。刘某依约交纳了保证金及首期租金各2.8万余元。刘某主张，在装修过程中发现房屋主体结构、消防、电缆等均未达到交付标准，且存在严重漏水现象，致使支付额外装修款。直至2018年8月商业街正式营业，商铺屋顶潮湿现象依然存在，导致无法正常营业。刘某遂起诉要求解除合同、退还保证金及租金、赔偿各项损失17.2万余元等。
青岛某公司辩称已交付合格房屋，且刘某已登记设立某电子烟零售店并实际营业，不存在违约，反诉要求确认合同于2018年9月5日解除，并判令刘某支付租金2万余元、违约金2800余元、房屋占用费6.9万余元及律师费1.5万元。重庆某公司辩称其并非合同主体，未参与房屋交付与租金收取，不应承担责任。
【争议焦点】
1. 涉案商铺是否存在质量缺陷，出租方是否构成根本违约并应承担赔偿责任；
2. 双方关于延长免租期的约定是否生效，租金及保证金应如何核算与抵扣；
3. 出租方反诉主张的逾期付款违约金、房屋超期占用费及律师费是否具备事实与法律依据。
【裁判结果】
法院经审理认为，涉案《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。刘某提交的照片及收据等证据不足以独立证明涉案房屋存在质量问题，其损失赔偿主张不予支持。关于免租期，因刘某未按约签订补充协议，且免租证明未加盖有效公章，延长免租期的约定未生效。双方均认可合同于2018年9月5日解除。经核算，租金计算至解除日共计4.8万余元，扣除已交租金，保证金抵扣欠付租金后，青岛某公司应退还刘某保证金8200余元。
关于反诉请求，鉴于商铺所在商业街直至2018年8月才正式营业，加之刘某在此期间对毛坯商铺进行装修整改支出较大费用，结合双方协商争议过程，法院对青岛某公司索要逾期违约金、房屋占用费及律师费的请求均不予支持。重庆某公司非合同订立主体，根据合同相对性，不承担合同责任。最终判决：确认合同解除；青岛某公司退还保证金8200余元；驳回双方其他诉讼请求。
【律师价值】
张鑫律师在本案中展现了扎实的专业功底与灵活的诉讼策略。面对出租方强势的反诉，张鑫律师精准把握案件核心，通过组织装修合同、现场照片及沟通录音等证据，有力证明了商铺存在质量瑕疵及商业街延期开业的客观事实。在庭审中，张鑫律师巧妙利用商业街整体延期开业及免租期争议等细节，成功说服法院驳回对方关于逾期违约金、高额房屋占用费及律师费的无理反诉请求，最大程度维护了当事人的合法权益，实现了部分胜诉的良好效果。