张鑫律师
律师观点分析
【案情概述】
2017年1月25日，申请人与被申请人（系申请人之孙）签订了《存量房买卖合同》，约定将申请人名下的涉案房屋以20万元的总价款转让给被申请人，被申请人于过户当日一次性支付房款，因被申请人年仅8岁，该合同由其母亲代为签字。2017年1月26日，被申请人的父母签署离婚协议，协议约定将该涉案房屋赠与被申请人，并在此协议签订之日起办理过户手续，同日，申请人与被申请人办理了过户手续，涉案房屋现登记于被申请人名下，但被申请人未向申请人支付购房款。
2018年4月，申请人以被申请人未实际支付房屋价款为由，向青岛仲裁委员会提起仲裁，要求被申请人支付购房款。
【争议焦点】
申请人与被申请人之间签订的《存量房买卖合同》办理过户登记系属买卖行为还是赠与行为？
【首次仲裁裁决】
因被申请人无证据证明房屋赠与关系的存在，应认定为买卖合同关系，裁决由被申请人向申请人支付购房款20万元。
【撤销之诉裁定]
被申请人向青岛市中级人民法院提起撤销仲裁裁决之诉，2019年1月28日，青岛市中级人民法院作出民事裁定，可由仲裁庭重新仲裁。
【重新仲裁裁决】
2019年1月31日原仲裁员因法律援助活动自行申请退出仲裁庭，2019年3月7日仲裁委另行指定仲裁员重新仲裁。新仲裁庭认为买卖交易系虚假意思表示，房屋买卖合同亦无效，裁决名为买卖，实为赠与。
【律师评析】
因房屋买卖交易的过户手续相对简捷，还可做低交易价格，少交费用，这就导致实践中当事人以买卖的方式替代赠与方式转移房屋的所有权。这种名为买卖，实为赠与的合同及履行过程存在如下特征：合同价款明显偏低、通常没有银行贷款、一般没有实际付款行为、“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系、合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定不明等。
笔者认为，判断合同性质应探究其本质法律关系，不能只看其外在形式，而需根据当事人真实的意思表示、履行行为所体现的法律特征、签订合同时的背景、真实合同目的等各方面综合考虑。由《合同法》对买卖合同和赠与合同的法律定义可知，买卖合同和赠与合同的本质区别之一即为是否需要支付对价。
1、意思表示真实是合同有效的要件之一，这是贯彻意思自治原则的基本要求。只有当行为人的表示行为真实反映其内心意愿的时，让其受自己意思表示的约束才具有正当性；若双方的表象行为不反映其真实意思，双方实际上并不追求法律行为在彼此之间发生效力，因此，双方不应受该行为的约束。就本案而言，申请人与被申请人系祖孙关系，被申请人的父母与2017年1月26日签署离婚协议，该协议载明：“将涉案房屋赠与被申请人，并且在此协议签订之日办理过户手续”，所以，涉案房屋产权变更应系被申请人的母亲同意离婚之前提和为保障被申请人权益而争取的合法财产。而涉案房屋买卖合同签订于2017年1月25日，即该离婚协议签署日的前一天，并办理了过户登记手续，此与该离婚协议内容高度吻合，虽然被申请人的父亲不是涉案房屋的原产权人，但申请人在仲裁程序中明确认可其知晓被申请人的父亲离婚事宜，并同意其协商处理涉案房屋，应视为申请人与被申请人的父亲共同决定，同意将涉案房屋赠与被申请人。
2、从《存量房买卖合同》内容分析，其中虽约定了房屋价格，但该价款远低于赠与行为发生时的市场价格；其次，该合同对违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确，在合同签订直至申请人提起仲裁程序之前，未有证据显示申请人向被申请人主张过购房款；再者，《存量房买卖合同》约定过户登记当日被申请应一次性支付房款，但在被申请人没有支付房款的情况下，申请人将涉案房屋办理了过户登记手续，显然与合同内容不符，也与常规的房屋买卖交易不符。
笔者以为，民事法律行为应符合意思表示真实原则，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照真实法律行为确认其法律效力，这亦符合《民法总则》第146条的立法宗旨。就本案而言，仲裁当事人双方并非存在房屋买卖的真实意思表示，而系基于赠与行为办理更名登记手续，签订房屋买卖合同仅系为了顺利办理过户登记而需要的形式要件，而非认定双方存在房屋买卖真实意思表示的依据，裁决名为买卖，实为赠与，与法吻合。