律师观点分析
成功案例|万伟律师代理侵权责任纠纷案，突破“合同约定”抗辩，为被强拆商户追回损失18.6万余元
案件标签：侵权责任纠纷/财产损害赔偿/强拆/买卖不破租赁/举证责任分配
案号：（2020）赣1002民初XX号
一、案情简介
孙某（化名，女）与某购物广场有限公司（以下简称“购物广场公司”）签订《租赁合同书》，承租购物广场一层2#铺面（面积约435.5㎡），用于经营“优悠谷儿童室内游乐园”，租期自2019年1月1日至2023年12月31日。租赁期间，购物广场公司将涉案商铺转让给某商业运营管理有限公司（以下简称“商业运营公司”）。
2019年11月，商业运营公司先后两次向孙某发送《通知函》，要求其于2019年11月15日前将店铺内所有物品、设备搬离，理由是“商场整体经营调整”。孙某明确表示不同意搬迁，认为“买卖不破租赁”，其有权继续经营。2019年11月18日，商业运营公司派人强行对涉案铺面进行清场、拆除装修，并将所有物品、设备搬离封存。孙某多次报警并协商未果，遂委托江西三松律师事务所万伟律师及实习律师游磊代理提起诉讼，要求被告赔偿装修损失、设备损失共计24万余元，并恢复店铺原状。
二、核心争议与代理困境
本案的核心争议在于：
被告的行为是合同履行行为还是侵权行为？
被告主张，根据购物广场公司与孙某签订的合同中“如遇甲方经营性调整，乙方应无条件服从”的条款，其有权要求孙某搬离，且已发函通知，将物品集中搬离并封存，不构成侵权。
财产损失数额如何认定？
涉案淘气堡、装修等已整体拆除，原告虽提供了大量收据、转账记录，但多为现金支付或无正规发票，被告对损失金额提出异议。经原告申请评估，但因“设施已整体拆除，无法判断完整性与安全性”，评估机构无法出具结论。举证困难成为本案最大障碍。
万伟律师面临的核心挑战是：在被告以“合同约定”为由抗辩、且关键物证已被拆除导致无法评估的情况下，如何证明被告的过错责任以及各项损失的真实性，为当事人争取最大赔偿。
三、代理策略：转换案由锁定侵权，多维度还原损失事实
万伟律师接受委托后，全面分析案情，制定了以下代理策略：
1.精准选择“侵权之诉”而非“合同之诉”，避免受制于不利合同条款
被告援引租赁合同中“如遇甲方经营性调整，乙方应无条件服从”的条款，主张其行为系合同履行。万伟律师敏锐地意识到：若以租赁合同纠纷为案由，原告可能受该条款约束，难以获得赔偿。因此，万伟律师在庭审中明确表示“本案是侵权责任，与租赁合同无关”，将请求权基础确定为物权侵权（财产损害赔偿）。法院采纳该观点，将案由从“租赁合同纠纷”变更为“财产损害赔偿纠纷”，从而绕开了合同条款对原告的不利约束。
2.强调被告过错，争取合理责任比例
万伟律师指出：被告并非合同相对方，其与原告之间无直接合同关系；即使整体收购了商铺，也应当依法承继租赁合同的权利义务（“买卖不破租赁”），不得擅自清场。被告在未解除原租赁关系、未获原告同意的情况下强行拆除装修、搬离物品，主观上具有明显过错。法院最终认定被告对原告的财产损失承担80%的赔偿责任。
3.全面收集间接证据，弥补评估不能的缺陷
因涉案淘气堡等设施已被整体拆除，评估机构无法评估价值。万伟律师并未因此放弃，而是系统整理了以下证据，形成证据链：
定制合同、收据、银行转账记录：证明淘气堡购买价为186,000元；
微信聊天记录、转账截图：证明运输费、搬运费、安装费等支出；
木工、电工、刮瓷、墙绘等收据及工人微信记录：证明装修投入；
现场照片、视频及报警记录：证明强拆事实及物品毁损情况；
庭后申请法院向案外人（木工、墙绘师傅、摄像头安装师傅）电话核实：万伟律师主动提供证人联系方式，协助法院还原现金支付部分的真实性。
对于无正规发票的现金支付部分，万伟律师通过微信聊天记录、转账记录、证人证言等多种方式予以佐证，最终法院酌情认定了大部分损失。
4.合理主张赔偿范围，明确后续处理
万伟律师在诉请中要求被告恢复店铺大门、吊顶、地砖等，但鉴于租赁关系已实质破裂，且该诉请涉及租赁合同履行问题，法院未在本案中支持。万伟律师尊重法院判决，同时保留当事人另行协商或诉讼的权利，体现了务实代理风格。
四、裁判结果
江西省抚州市临川区人民法院经审理，于2020年作出（2020）赣1002民初XX号民事判决：
被告某商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孙某各项损失人民币186,688元；
驳回原告其他诉讼请求。
法院认定的损失项目及金额（总计233,360元，被告承担80%）：
200㎡淘气堡：186,000元
运输费、搬运费、安装住宿费：酌情认定7,300元
木工人工及材料：20,000元（微信转账12,000元＋尚欠8,000元）
电工人工、材料及运费：4,560元
刮瓷人工及材料：酌情认定1,500元
墙绘：6,000元（含现金部分，经庭后核实）
摄像头全套设备：酌定8,000元
案件受理费减半收取2,476元，由原告负担495.2元，被告负担1,980.8元。
五、典型意义
1.突破“合同约定”抗辩，成功以侵权路径维权
在租赁合同包含“无条件服从经营调整”等对承租人不利条款的情况下，万伟律师果断放弃合同之诉，转以侵权之诉主张权利，获得法院支持。这一策略对类似“强拆”“清场”案件具有重要借鉴意义：即使合同中有不利约定，若行为超出了正常履约范畴（如暴力拆除、损毁财产），仍可独立提起侵权之诉。
2.评估不能时，综合运用间接证据认定损失
本案中，因被告强拆行为导致关键物证灭失、无法评估，万伟律师通过收据、转账记录、微信聊天、法院电话核实证人等多种方式，成功让法院认定了淘气堡购买价18.6万元及大部分装修费用。这提醒我们：在侵权导致财物灭失的情况下，原告仍可通过其他证据使法官形成内心确信，不应因无正规发票而放弃主张。
3.合理划分责任比例，体现公平原则
法院考虑到被告在强拆前曾发函通知、双方系因合同履行产生争执，酌定被告承担80%责任，原告自负20%。万伟律师未片面追求被告全责，而是接受该比例，避免了上诉风险，快速为当事人争取到18.6万余元的确定性赔偿。
4.对商业地产收购中的“强制清场”行为形成有效制约
本案判决明确：即便收购方整体承接了租赁商业，也不能以“经营调整”为由私自强行拆除租户装修、搬离财物。否则，构成侵权，需承担损害赔偿责任。这为众多面临“被强清”的商户提供了有力的法律武器。
六、承办律师
万伟律师|江西三松律师事务所
执业领域：侵权责任纠纷、合同纠纷、财产损害赔偿、民商事诉讼
本案代理心得：“在租赁合同被整体收购、商户面临强制清场的严峻局面中，客户最担心的是‘合同里有服从调整条款，我是不是只能认了？’我们果断放弃合同之诉，转而以侵权责任为请求权基础，将争议焦点从‘是否违约’转移到‘是否违法侵权’。通过全面收集收据、微信记录、证人联系方式等零散证据，在评估无法进行的不利局面下，成功促使法院认定了近19万元的实际损失。本案的启示是：当合同约定不公时，法律还赋予了侵权救济的路径；当证据形式不完备时，律师的细致求证和法庭的酌情裁量同样能够还原事实。”
