被继承人债务清偿纠纷一案

律师观点分析

当事人信息

原告：景某，女

委托诉讼代理人：薛丁瑞，宁夏言成律师事务所律师。

原告：朱某1，女

委托诉讼代理人：薛丁瑞，宁夏言成律师事务所律师。

原告：朱某2，男

委托诉讼代理人：薛丁瑞，宁夏言成律师事务所律师。

被告：马某1，女

被告：马某2，女

被告：马某3，男

案情分析

景某、朱某1、朱某2向本院提出诉讼请求：1．判令确认《售房协议》有效；2．判令三被告配合原告办理涉案房屋过户手续；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月，景某丈夫朱某3与马某1丈夫XXX邦签订《售房协议》一份，约定XXX邦将其名下位于灵武市xxxxxxxx室出售给朱某3，房屋价款168000元。合同签订后，朱某3通过现金的方式将房款全部支付给XXX邦，同时XXX邦将涉案房屋产权证书及房屋同时交付给朱某3，但一直未办理房屋过户手续。现买卖双方当事人朱某3、XXX邦均已去世，故只能由其继承人来继承合同的权利义务。为此，原告提起诉讼。

马某1及马某2共同辩称，对景某、朱某1、朱某2起诉的诉讼请求及陈述的事实均无异议，马某1及马某2愿意协助景某、朱某1、朱某2办理房屋过户手续。

马某3辩称，对景某、朱某1、朱某2的起诉无异议，我也愿意协助其办理过户手续，但是我在监狱，无法协助。

本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，朱某3与XXX邦、马某2签订《售房协议》，约定XXX邦、马某2以168000元的价格将位于xxxxxx15#楼3单元102室房屋（面积为78.9平方米）出售给朱某3；预付金额80000元，XXX邦、马某2将房屋钥匙交付朱某3；下欠88000元于2011年8月10日前付清，付清88000元时，XXX邦、马某2将住房手续交付朱某3；房产证等房产部门通知办理时所需的办理费用由XXX邦、马某2承担，并负责办理；XXX邦、马某2给朱某3办理房产过户手续时产生的税费由朱某3承担。协议签订后，朱某3以现金方式支付XXX邦全部购房款，XXX邦将上述房屋交付朱某3居住使用。2012年3月6日，XXX邦办理房屋产权登记手续，将上述房屋登记至XXX邦及马某1名下。另，马某1在庭审中陈述其认可XXX邦将上述房屋出售给朱某3的行为，马某2陈述其系陪同其父XXX邦在《售房协议》中签字。

另查明，朱某3于2015年10月4日因病去世，其共有三位第一顺位法定继承人：其妻景某、其女朱某1、其子朱某2。XXX邦于2020年3月7日因病去世，其共有三位第一顺位法定继承人：其妻马某1、其女马某2、其子马某3。

上述事实由景某、朱某1、朱某2提交的《售房协议》、房屋所有权证书、会见证、户口本、居民死亡医学证明（推断）书，马某1提交的居民死亡医学证明（推断）书、户口本及原、被告的陈述意见予以证实，本院予以采信和确认。

本院认为，朱某3与XXX邦之间签订的《售房协议》系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋自XXX邦出售给朱某3后一直由朱某3及其家人居住使用，马某1作为房屋共有权人对XXX邦的处分行为亦没有异议，故该《售房协议》合法有效。因此，对景某、朱某1、朱某2关于确认《售房协议》有效的主张，本院予以支持。《售房协议》签订后，朱某3依约向XXX邦履行了购房款支付义务，XXX邦在履行了交付房屋的合同义务后，仍应按照合同约定将案涉房屋的不动产产权变更登记至朱某3名下。现因《售房协议》的买卖双方即朱某3及XXX邦均已去世，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条第一款“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”之规定，《售房协议》的权利义务，应当由被继承人朱某3及XXX邦各自的继承人依法各自继承并履行。马某1、马某2、马某3作为XXX邦的第一顺位法定继承人，应当协助朱某3的第一顺位法定继承人景某、朱某1、朱某2办理案涉房屋的产权过户手续。故景某、朱某1、朱某2要求马某1、马某2、马某3协助将案涉房屋的不动产产权变更登记至景某、朱某1、朱某2名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百八十条、第一千一百二十七条、第一千一百六十一条规定，判决如下：

裁判结果

一、确认朱某3与XXX邦之间于2011年6月28日签订的《售房协议》合法有效；

二、被告马某1、马某2、马某3于本判决生效后十日内协助原告景某、朱某1、朱某2将位于灵武市xxxxxx15#楼xx室房屋的不动产产权变更登记至原告景某、朱某1、朱某2名下。