代理房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

上诉人（原审被告）：邵某某，男，汉族，住浙江省瑞安市。

委托诉讼代理人：朱律师。

委托诉讼代理人：陈律师。

被上诉人（原审原告）：瑞安市某经济合作社。

法定代表人：邵A。

委托诉讼代理人：杨建崇律师。

委托诉讼代理人：祝志鹏律师。

上诉人邵某某因与被上诉人瑞安市某经济合作社（以下简称某经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙XXX民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

邵某某上诉请求：上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回某经济合作社的诉讼请求。事实和理由：一、合同效力问题。其一，根据《城市房地产开发经营条例》的规定，开发房地产主体应具备法定的资格，而某经济合作社注册登记的经营范围并不具有房地产开发的资质。其二，本案是商品房期房买卖，根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应具备法定的条件，并取得预售许可证。可是某经济合作社不符合房地产开发主体的资质，又未取得预售许可，合同和合同效力存疑。二、一审法院认定事实存在错误。1、根据《安置房买卖协议书》第七条付款方式、期限的约定、第十七条按揭贷款的约定和第八条逾期付款责任的约定，70%购房款以现金支付是附有条件的，即邵某某存在限购政策范围之内或信用存在问题的情形。某经济合作社没有提供证据证明邵某某存在上述问题，一审法院也没有查证应支付现金的条件是否成就。因此，某经济合作社无权要求邵某某以现金方式支付剩余购房款。2、某经济合作社对于涉案房屋无法办理按揭存在过错。首先，《安置房买卖协议书》系由某经济合作社拟定，作为开发商，其应当事先了解支付按揭方式能否办理、如何办理等流程。而邵某某作为购房者，没有义务去了解按揭办理流程。其次，涉案房屋完全可以办理按揭，只是办理按揭需要某经济合作社与银行签订合作协议并提供担保。由于某经济合作社不同意提供担保，故意不与银行合作，所以无法办理按揭。该事实由农行塘下支行行长的对话录音资料可以证实，一审却不予以采纳。3、本案是期房预售，要办理个人按揭贷款必须要售房人即某经济合作社与按揭银行办理相应合作平台，否则购房者无法办理按揭贷款。但某经济合作社未与银行办理合作平台。三、一审法院适用法律不正确。1、违约行为应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任，而一审法院却适用第四十四条、第六十条，显然适用法律不正确。2、邵某某根本不存在违约行为，本案约定70%房款付款期限是按揭支付，不是以某经济合作社的通知现款支付。因此，不管某经济合作社有无通知，邵某某均不构成违约。3、某经济合作社故意不与银行合作，不履行其合同的附随义务，本身是一种违约行为。而且其违约行为后果导致邵某某无法按合同履行，一审法院却反而判决邵某某（守约方）承担违约责任，与法律原则不符。

某经济合作社辩称，一、涉案合同依法成立、合法有效。上诉状中所说的《城市房地产开发经营条例》在我国法律体系中不存在，我国法律体系中仅有一部行政法规即《城市房地产开发经营管理条例》，该行政法规是管理性规范，而非效力性规范。此外，本案的房屋买卖并非一般意义上的商品房买卖，而是充分体现农村村民自治属性的安置房认购，不适用《城市房地产管理法》中关于商品房预售许可的规定。二、一审法院认定事实清楚。1、协议书中虽然约定了首付30%，但没有约定按揭办不成时就不用付款。贷款的义务人是邵某某，某经济合作社只起到帮助作用。如果所有的村民都不愿意出资，那么整个安置房就无人出资建造了。某经济合作社有权通知购房人以现金方式支付，通知是有效的。2、涉案房屋无法办理按揭系金融政策原因导致，非某经济合作社的过错。邵某某认为需要某经济合作社与银行签订合作协议并提供担保就可以办理按揭，是对按揭政策的误读，涉案土地是安置房建设用地，并非商品房开发的土地，银行不会与某经济合作社签订按揭合作协议，所谓的录音资料真实性根本无法核实。3、办理按揭付款发生在邵某某与银行之间，某经济合作社并非办理按揭的相对方。本案是安置房，既不是现房，也不是房地产开发商开发的期房，实际上就是包括邵某某等人在内自筹工程款建设的安置房。三、一审法院适用的法律正确。一审法院适用《中华人民共和国合同法》相关条文正确。邵某某的违约行为清楚，某经济合作社既不违约也没有任何得利。邵某某不缴纳房款的行为妨碍了村安置房建设进程并增加了建房工程款压力，既浪费了安置房建设的指标，也导致其他村民利益受损。请求二审法院维持原判。

某经济合作社向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年4月20日签订的《安置房买卖协议书》合法有效；2、判令绍定福向某经济合作社支付逾期缴纳70%房款而产生的利息68527元，并就该68527元自2019年6月12日起按中国人民银行同期同档次基准利率向某经济合作社赔偿利息损失；3、本案诉讼费用由邵某某承担。

一审法院认定事实：2013年5月8日，某经济合作社经村民代表会议决议，商定对涉案28.93亩土地自建安置房后由村民购买。2016年4月20日，邵某某向某经济合作社购买安置房并和某经济合作社签订了《安置房买卖协议书》。履行协议过程中，邵某某按照协议第七条规定缴纳30%购房款后，对剩余70%购房款延迟交付。按照协议第八条规定，应支付利息至少为月利率2%，但为了减轻村民的负担，按村民代表会议决议，某经济合作社将月利率减少至1%，后来再次减少至0.8%。邵某某购买的房屋面积105.31平方米，单价8300元，总价874073元。对及时缴纳30%购房款的建房户，每平方米优惠100元，共优惠10531元，邵某某按时缴纳了30%购房款。2017年3月8日，经村民代表会议决议，对剩余70%购房款应于2017年5月9日之前上交。某经济合作社通过多种方式告知邵某某缴纳，邵某某对剩余70%购房款611851元（874073元乘以70%）分别于2018年8月8日缴纳611851元，对逾期缴款期间的利息68527元怠于缴纳（利息以本金611851元为基数按月利率0.8%从2017年6月10日计算至2018年8月8日）。

一审法院认为，涉案《安置房买卖协议书》系双方的真实意思表示，不具有合同无效的情形，合同依法成立，合法有效。本案争议焦点为邵某某是否应对某经济合作社主张的利息68527元承担付款责任？一审法院对此分析如下：《安置房买卖协议书》第七条第3项约定：买卖人交纳房款的30%后，剩余70%购房款以按揭贷款方式支付，但买受人个人信用、限购等原因除外。如乙方无法办理按揭贷款的，则按现金支付方式向甲方支付工程建筑款；第八条第1项约定，村集体第一次通知交纳工程款期限内乙方未交纳的，允许宽限期为30天，该30天内按照乙方应交纳款项为基数以月利率2%计息；第十七条第3项约定：买受人明知正常限购因素，出卖人也努力争取村集体安置房不属于限购范畴，但如最终因金融政策、法律等因素买受人仍受限购政策影响而导致无法办理剩余70%购房款按揭手续，则责任仍应由买受人承担，村集体虽作为出卖方主体，但考虑平衡，基于公平，村集体无法替代买受人承担该交款责任。根据双方庭审陈述，双方在签订《安置房买卖协议书》时均未对涉案房屋是否能办理按揭付款方式进行了解，后续双方知晓无法办理按揭时某经济合作社也已积极去了解相关情况，现涉案房屋无法办理按揭系金融政策原因导致，非某经济合作社过错。《安置房买卖协议书》已明确无法办理按揭的责任分担，且办理按揭付款方式发生于邵某某与银行之间，某经济合作社非办理按揭付款方式的相对方。邵某某在知晓无法办理按揭付款并收到某经济合作社交款通知后，应通过现金或其他付款方式交纳剩余70％购房款，逾期交款则应按《安置房买卖协议书》约定支付月利率2％的利息，现某经济合作社已主动调整利息为月利率0.8％，邵某某理应及时支付。邵某某辩称无法办理按揭付款方式的原因在于某经济合作社，未提供充分证据予以证明，不予采信。综上，对某经济合作社要求邵某某按月利率0.8％支付利息共计68527元，予以支持，但对其要求邵某某赔偿利息损失的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认某经济合作社与邵某某于2016年4月20日签订的《安置房买卖协议书》合法有效；二、邵某某于本判决生效之日起十日内向某经济合作社支付利息68527元；三、驳回某经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费1513元，减半收取756元，由邵某某负担。

二审期间，某经济合作社未提交证据。邵某某向本院提交以下证据：证据1：瑞安市不动产登记信息查询记录、不动产抵押权注销登记证明，拟证明涉案不动产（土地）于2019年6月11日办理抵押登记注销，某经济合作社通知以现金缴款之时涉案房屋不具备办理按揭贷款的条件，推断出由于某经济合作社的原因无法办理贷款；证据2：（2019）浙XXX民初XXXX号案件的庭审录音录像，拟证明按揭无法办理是某经济合作社的问题，庭审中的证人是某经济合作社喊过来的，里面的内容就是按揭无法办理是村里操作的问题，不是金融政策不允许。某经济合作社质证称，证据1不属于一审开庭后形成的新证据，且与本案缺乏关联性，本案解决的是能否办理按揭贷款以及如果按揭贷款无法办理如何处理的问题，但安置房建设本身是不符合办理按揭贷款的条款，故查询记录对应的土地抵押与办理按揭贷款无关；证据2系其他案件的庭审记录，真实性由法院核实。事实上，证人徐某的相关证言并非客观事实，且徐某没有讲因为村里操作不当等导致按揭贷款无法办理的相关事实。哪怕徐某讲到，也是其自身金融业务水平所导致的，且徐某既不是银行的负责人，也不是行长。一审法院已经查清金融政策是不允许安置房办理按揭贷款的。本院认为，土地抵押与涉案房屋能否办理按揭贷款并无直接关联性，邵某某提供的证据1不足以证明按揭贷款无法办理系某经济合作社原因导致，本院不予认定；证据2系（2019）浙XXXX民初XXXX号案件的庭审录音，真实，但经本院审查，该录音材料中某经济合作社申请出庭证人的证人证言中并无涉案房屋无法办理按揭贷款系村里操作不当导致的相关内容，故证据2亦不能证明邵某某的待证事实，本院不予采信。

本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。

二审另查明，涉案《安置房买卖协议书》第七条第3项约定：买受人交纳房款的30%后，剩余70%购房款以按揭贷款方式支付，但买受人个人信用、限购等原因除外。如乙方无法办理按揭贷款的，则按现金支付方式向甲方支付工程建筑款。第八条第1项约定：村集体第一次通知交纳工程款期限内乙方未交纳的，允许宽限期为30天，该30天内按照乙方应交纳款项为基数以月利率2%计息。第八条第5项约定：乙方及其他建房户逾期出资应支付的利息归村集体收入。第十七条第3项约定：买受人明知正常限购因素，出卖人也努力争取村集体安置房不属于限购范畴，但如最终因金融政策、法律等因素买受人仍受限购政策影响而导致无法办理剩余70%购房款按揭手续，则责任仍应由买受人承担，村集体虽作为出卖方主体，但考虑平衡，基于公平，村集体无法替代买受人承担该交款责任。第十九条第2项约定：出卖人相关交款通知及其他权利、义务通知买受人，双方一致同意以如下任一方式，即视为买受人已知悉，达到法定已送达买受人的法律效力：（1）直接向买受人当面送达书面通知，由买受人签收的。（2）以邮寄送方式寄送到买受人指定的上述地址的，任何方式的拒收或退件均视为已经收达。（3）以出卖人办公固定电话方式通知买受人上述指定联系电话的。（4）以出卖人工作人员常用手机向买受人指定联系手机发送通知短信的。（5）在工程现场或村公告栏项目位置张贴的。（6）在瑞安日报上公告送达。同时要求买受人以主动联系及相互转告方式向出卖人了解具体工程进度及缴款交房等事项。

本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”涉案房屋为村民自建安置房而非商品房，某经济合作社亦非房地产开发企业，《城市房地产开发经营管理条例》并不适用于本案。邵某某以《城市房地产开发经营管理条例》相关规定为由主张涉案合同效力存疑的理由不能成立。某经济合作社并非房地产开发企业，仅系村民安置房建设的组织者，邵某某主张某经济合作社作为开发商未能事先了解涉案房屋能否办理按揭具有过错，缺乏相应依据。

涉案《安置房买卖协议书》合法有效，双方当事人均应按照协议书履行各自义务。根据一、二审双方庭审陈述，签订《安置房买卖协议书》时，双方对于协议中约定的“按揭贷款方式”均未进行充分了解。《安置房买卖协议书》第七条约定“如乙方无法办理按揭贷款的，则按现金支付方式向甲方支付工程建筑款。”某经济合作社已提供相应的村民代表会议记录、催款通告、证人证言等证明涉案安置房因金融政策原因无法办理按揭，某经济合作社已通知邵某某交纳剩余款项并将催款通知张贴于村公告栏的事实。而邵某某提供的录音及视频，真实性无法确认，且尚不足以证明邵某某主张的系某经济合作社故意不与银行合作导致其无法办理银行按揭的事实，一审法院对该证据不予认定处理正确。邵某某在知晓涉案房屋无法办理按揭贷款且收到某经济合作社的交款通知后，应及时交纳剩余购房款。现邵某某逾期履行交纳购房款义务，应承担相应的违约责任。

一审法院将《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条作为本案裁判的法律依据，虽不全面，但并无明显不当。邵某某主张一审适用法律错误，本院不予支持。

综上，上诉人邵某某的上诉理由不能成立，本院的对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1513元，由邵某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　余　萌

审 判 员　　蔡蓓蓓

审 判 员　　曾　慧

二〇一九年十一月二十六日

法官助理陈黛锦

代书记员　　蔡瑞洁