签订租赁合同未履行是否适用“买卖不破租赁”？

【案情】2015年6月16日，梅某与叶某签订租赁合同，约定叶某将其所有的位于某大厦的房屋租赁给梅某使用，租期从2015年7月1日起算十年，签订合同时已交纳租金。2015年7月10日，叶某与王某签订涉案房屋买卖合同，并于同月15日将房屋交付王某占有使用，王某接房后未办理房屋过户登记但进行了装修，且不同意梅某租赁使用房屋。梅某遂以买卖不破租赁为由将叶某、王某诉至法院，请求继续履行租赁合同。

【分歧】

第一种意见认为，本案符合买卖不破租赁的情形。因为租赁合同和买卖合同均合法有效，而买卖合同正发生在租赁期间，正符合买卖不破租赁之规定。

第二种意见认为，本案不能适用买卖不破租赁的规定。因为梅某与叶某之间仅是签订了租赁合同，但梅某并未占有使用房屋，尚未满足买卖不破租赁的生效要件。

【评析】笔者赞同第二种意见，理由如下：

1.买卖不破租赁得以适用须同时满足其生效要件。合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽法律条文略显简单，但通说认为，买卖不破租赁的构成要件包括：租赁合同和买卖合同均合法有效；出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物的所有权变动给了买受人；租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后。其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。本案中，梅某在签订租赁合同之后并未实际占有使用房屋，而由买受人王某占有，买卖不破租赁尚未生效。

2.平等保护善意买受人权利使两者利益更趋均衡。如若租赁合同未登记，承租人也未占有使用房屋，此时房屋仍处于出租人占有状态下，房屋买受人无从知晓房屋上有租赁的负担，相应的法律后果也不应由买受人承担。本案中，梅某与叶某签订租赁合同后并未实际履行，其不能以买卖不破租赁为由，对抗买受人王某对房屋的处分权，不能要求王某受梅某与叶某之间的租赁合同拘束。

3.承租人的请求因买受人的实际占有使用而发生履行不能。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转为为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。本案中，王某已实际占有使用房屋，梅某要求叶某及王某继续履行租赁合同已为履行不能，梅某可向叶某主张违约等合同责任。