持了十余年的房产证被依法撤销：跨越三十年的宅基地权属纷争终审落槌
在农村宅基地与集体房产领域，“房产证在手就等于产权万无一失” 是很多人的固有认知。尤其是遇上旧村改造、征地拆迁时，不动产权属证书往往是主张补偿权益的核心凭证。但现实中，不少农村房屋承载着复杂的历史权属脉络 —— 离婚财产分割、祖辈赠与、家庭内部流转，任何一环的遗留问题，都可能让看似 “铁板钉钉” 的产权登记被依法推翻。
今天分享的这起由广东天习律师事务所代理的行政诉讼案件，正是一宗横跨三十余年的宅基地权属纠纷：当事人持有的集体土地房产证已核发十余年，却因早年的生效离婚判决与祖辈赠与协议被市政府复议撤销；房主不服先后提起一审、二审诉讼，最终广东省高级人民法院作出终审判决，维持撤证决定。天习律师代理第三人全程应诉，精准把控行政登记的合法性要件，成功维护了当事人的合法财产权益。
一、案件始末：横跨三代人的宅基地，旧改前夕爆发权属争议
上世纪 80 年代，广州某村村民王某以家庭名义申请了一块宅基地，用于家庭成员建房居住。王某之子李某与张某原为夫妻，二人婚后育有一子陈某。1985 年，李某与张某因感情破裂诉至当地法院，法院作出生效离婚判决，对这块宅基地的使用权作出明确划分：厅堂部分的宅基地由张某建房自住，其余部分宅基地由李某建房使用。
离婚后，王某一直惦念随母亲生活的孙子陈某。1987 年，王某立下书面赠与书，明确表示自己出资在涉案宅基地上兴建的房屋，自愿赠与孙子陈某所有，由陈某永久居住，其他任何人无权干涉。这份赠与书由张某代笔，当地乡政府在文书附注处盖章见证，确认了相关内容。
此后数十年间，李某与林某再婚，二人长期居住在涉案房屋内。2002 年 7 月，林某向当地村委会提交私有房屋及用地登记申请，权属来源一栏仅填写 “房屋于 1984 年新建”，未提及任何离婚分割、赠与等历史背景。村委会与镇政府在未深入核查权属背景的情况下，相继加具 “情况属实、同意登记” 的意见。
2003 年 8 月，李某提交申请报告，称涉案房屋由其 1984 年自筹资金兴建，自愿转给林某所有，同时承诺该宅基地不存在任何法律纠纷与债权纠纷，如有隐瞒由本人承担全部责任。村经济联合社、社区居委会、街道办事处相继盖章同意该转名申请。
2004 年 4 月，原国土房管部门对该登记申请发布公告，公示期内未收到书面异议。同年 5 月，原国土房管部门正式向林某核发《集体土地房产证》，登记权属人为林某，房屋建筑面积约 49.65 平方米，土地性质为集体所有。
这份房产证一拿就是十几年，期间林某还申请对房屋进行拆除重建，原本的一层平房被改建成多层楼房，一家人始终在此居住。直到该村启动旧村改造，涉案房屋被纳入拆迁范围，巨大的拆迁利益让沉寂多年的权属矛盾彻底爆发。
2020 年，陈某以宅基地使用权纠纷为由，将李某、林某诉至法院，主张自己才是房屋的实际权利人。法院经审理认为，涉案房屋已由行政主管部门核发产权证，当事人对已确权的土地房屋权属有异议，应向登记机关申请更正登记，或通过行政复议、行政诉讼解决，据此裁定驳回了陈某的起诉。
拿到这份民事裁定书后，张某作为利害关系人，才明确了权利救济的法定路径。2020 年 11 月，张某正式向广州市人民政府申请行政复议，请求撤销向林某核发的集体土地房产证。为保障自身权益，张某委托广东天习律师事务所行政法律师团队全程代理本案。
二、复议与一审：发证行为证据不足，撤证决定合法有效
市政府受理复议申请后，依法向不动产登记主管部门送达答复通知，要求提交登记档案与全部证据材料，登记部门按期提交了行政复议答复书及全套登记资料。由于最初未掌握林某的准确联系方式，市政府的第三人参加复议通知书一度未能直接送达。
2020 年 12 月，市政府经书面审理后依法作出《行政复议决定书》，认定原产权登记主要事实不清、证据不足，决定撤销该集体土地房产证。随后，市政府通过涉案房屋地址向林某邮寄复议决定书，首次投递未能成功送达；为保障当事人诉讼权利，市政府于 2021 年 1 月再次邮寄相关文书，林某于当月签收了复议决定书与第三人参加通知书。
林某对复议结果不服，认为自己是房屋合法产权人，市政府撤证行为程序违法、实体错误，遂向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼，请求撤销该行政复议决定，恢复涉案集体土地房产证的效力。
一审庭审中，林某一方提出多项核心主张：一是离婚判决仅划分宅基地使用权，未确认房屋份额，李某全额出资建房，张某不享有房屋产权；二是自己通过支付合理对价从李某处受让房屋，属于善意第三人，应当受法律保护；三是张某早在 2004 年发证公告时就应当知道发证事实，2020 年才申请复议早已超过法定复议期限；四是市政府未通知自己参加复议程序，剥夺了陈述申辩权，程序严重违法。
作为第三人张某的诉讼代理人，天习律师团队围绕案件核心争议点，结合登记档案与法律规定，逐一进行抗辩举证：
第一，生效离婚判决已对宅基地使用权作出分割，乡政府见证的赠与书也明确了房屋归属，涉案房屋权属自始存在多方主体争议，属于法定不予登记的情形；
第二，林某申请登记时刻意隐瞒了离婚判决、赠与协议等关键权属材料，仅简单陈述建房时间，权属来源陈述不完整；基层审核单位未尽审慎审查义务，且登记申请在前、转名申请在后，时间线存在明显矛盾；
第三，林某与李某系夫妻关系，二人婚姻存续期间财产天然存在混同，不存在 “善意受让” 的交易基础，完全不符合不动产善意取得的构成要件；
第四，张某此前虽知晓房屋登记事宜，但并不知晓该登记行为可通过行政复议撤销，是在 2020 年收到民事裁定书后，才明确知晓法定救济途径，因此申请复议并未超过法定期限。
原审法院经审理全面采纳了抗辩意见。法院认为，涉案宅基地及房屋存在生效民事判决书与经乡政府见证的赠与书两份关键权属凭证，足以证明权属尚存争议，但登记档案中未体现任何相关材料；村、镇基层审核单位未尽审慎审核义务，登记申请与转名申请的时间顺序存在明显矛盾；林某与李某为夫妻关系，不存在信赖利益保护基础，不构成善意第三人。原发证行为主要事实不清、证据不足，市政府复议撤销并无不当。
关于程序问题，法院认定市政府作出对林某不利的决定前未听取其陈述申辩，程序上确有瑕疵，但未对林某的实体权利造成实质损害，为避免程序空转，无需判决撤销重作，仅予以指正即可。关于复议期限，法院认定张某在收到民事裁定书后才明确救济途径，申请未超法定期限。最终，一审法院判决驳回林某的全部诉讼请求。
三、二审终审：省高院维持原判，天习律师抗辩获全面采纳
一审败诉后，林某不服判决，向广东省高级人民法院提起上诉。除重申一审全部主张外，林某还补充提出两项新理由：一是自己在 2004 年领证后已将原房屋拆除重建为多层楼房，原登记标的物已灭失，撤销房产证已无实际意义；二是涉案房屋已因旧村改造被拆除，第三人无法再重新办理房产证，撤证无法实现其获取拆迁利益的目的。
针对上诉人的上诉理由，天习律师团队进一步强化抗辩逻辑，向二审法院提交了完整的书面答辩意见：
首先，本案是行政登记合法性审查之诉，审查对象是原发证行为是否合法，与房屋是否重建、是否拆除没有关联。即便房屋已因旧改拆除，违法的产权登记行为也应当被依法纠正，登记效力直接决定拆迁补偿权益的归属，并非没有实际意义。
其次，上诉人二审提交的房屋重建、拆除相关证据，在一审程序中无正当事由未提交，根据行政诉讼证据规则，人民法院依法不应予以接纳。
最后，原登记行为的违法性是客观且明确的。申请人未如实披露完整权属来源，基层审核流于形式，登记机关未能发现权属争议，发证行为不符合不动产登记的法定条件，依法应予撤销。
广东省高级人民法院经审理，全面采纳了被上诉人及第三人的抗辩意见。法院认为，根据《不动产登记暂行条例》及当时施行的《广州市农村房地产权登记规定》，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。涉案房屋有生效民事判决、乡政府见证的赠与书证明权属涉及多人、尚存争议，但登记档案中完全没有体现相关材料，登记机关未尽法定查验义务，发证行为主要事实不清、证据不足。
关于复议期限，法院认定张某收到民事裁定书后，才知晓应当通过行政复议途径救济权利，其复议申请未超过法定期限。关于程序瑕疵，市政府未听取陈述申辩确有不妥，但未造成当事人实体权利损害，无需撤销重作。关于上诉人二审提交的证据，因属于一审无正当事由未提交的情形，法院依法不予采纳。
最终，广东省高级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人林某自行负担。
四、天习律师评析：农村房产登记与维权的 5 个核心提示
这起案件是农村集体房产行政登记纠纷的典型缩影，背后折射出很多家庭在宅基地流转、产权登记中的常见认知误区。结合本案办案经验，天习律师作出以下专业提示：
1. 房产证不是终身有效，违法登记可依法撤销
很多人认为房产证一旦核发就不可推翻，这是典型的认知误区。行政机关有权依申请或依职权，对错误的行政登记行为予以纠正。如果登记时隐瞒真实权属、提交虚假材料，或者登记机关未尽法定审核义务，利害关系人都可以通过行政复议、行政诉讼申请撤销登记，不受发证时间长短的限制。
2. 农村房屋登记，权属来源完整是核心前提
办理集体土地房产证时，申请人必须如实、完整披露房屋的全部权属来源，包括建房审批、离婚分割、继承、赠与、买卖等所有历史流转情况。隐瞒关键事实、只提交部分材料取得的产权证，后续大概率会被认定为证据不足而撤销。同时，村、镇基层单位的盖章意见仅为初审环节，并非盖了章就必然合法有效。
3. 夫妻之间房产过户，原则上不适用善意取得
不动产善意取得有三个法定要件：受让人善意、支付合理对价、完成不动产登记。而夫妻之间因身份关系存在天然的财产混同，一方将家庭房产登记到另一方名下，通常不被认定为法律意义上的善意第三人。不能仅凭 “登记在自己名下、不知情” 就主张善意取得，法院会结合身份关系、交易背景、款项支付等事实综合判断。
4. 行政复议期限，从知晓救济途径之日起算
很多人误以为 “知道发证事实超过 60 天就不能复议了”，实际上对于未参与登记程序的利害关系人而言，如果不知道行政行为的具体内容，也不知道可以通过行政复议救济，复议期限应当从其实际知道权利被侵害、知晓法定救济途径之日起计算。
5. 旧改拆迁前，务必先理清权属历史
旧村改造、征地拆迁往往是权属纠纷的集中爆发点。涉及历史遗留的宅基地、老房子，一定要提前梳理离婚协议、继承材料、赠与文书、建房审批文件等全部历史资料，确认产权归属清晰无争议。不要等到拆迁公告发布后才临时补证、办证，极易因权属争议陷入漫长的行政、民事诉讼，耽误补偿权益的实现。
宅基地与农村房屋承载着几代人的居住利益与财产价值，权属问题往往横跨数十年，牵扯多方主体。无论是办理产权登记，还是应对权属纠纷，都应当严格遵循法律规定，完整留存证据，必要时尽早委托专业律师介入，才能最大限度避免产权旁落、权益受损。
广东天习律师事务所行政法律事务部深耕不动产登记、行政复议、行政诉讼领域，对集体土地、旧村改造相关的权属纠纷有着丰富的办案经验，能够为当事人提供从权属梳理、复议申请到诉讼代理的全流程法律服务，全力守护当事人的合法财产权益。
