2022年10月，广州某贸易公司（以下简称“A公司”）的法定代表人李女士，看中了某开发企业（以下简称“B公司”）开发的花生大厦一期的一套公寓。
10月26日，李女士代表A公司与B公司签订了《花生大厦认购书》。认购书约定：房屋建筑面积为51.15平方米，总价746000元，定金80000元须于签署认购书时付清，第一期楼款376040元须于2022年11月5日前付清。
签订认购书的当天，A公司便支付了80000元定金。
然而，真正的问题出在签正式合同之前。
李女士在认购过程中，反复向B公司的销售人员彭某某询问房屋的实用面积。聊天记录显示，2022年10月25日，李女士问“实用面积是多少”，彭某某明确回复：“单层6.5成使用率加上赠送的7成使用率。两层130%使用率。”“如果说算一层面积的话，它就是6.5成使用率，然后再加上一个飘窗的位置赠送，算下来，就有七成的使用。”
李女士随即计算后追问：“这样实际使用面积才33个平方？”彭某某确认道：“使用率跟你不是说了吗，一层的使用率不是六成五吗？没错。”
也就是说，在销售的嘴里，这套房子的实用面积大约是33平方米。
基于这个承诺，双方原本约定2022年11月5日签订正式《房屋买卖合同》，后因广州疫情等原因推迟到11月16日。11月16日当天，A公司又按B公司的要求支付了180000元购房款。
但就在准备签正式合同时，A公司拿到了《广州市商品房买卖合同》（预售）的文本。这一看，出了问题——
合同上白纸黑字写得清清楚楚：该商品房的预测套内建筑面积，仅为30.64平方米左右。
33平方米对比30.64平方米，面积误差比绝对值超过了8%。
李女士当场就懵了。她当即表示无法接受这个差距，拒绝签订正式合同。随后，她多次与B公司沟通，希望得到一个合理的解决方案。
2023年2月8日，一位微信名为“一生所爱花生大厦”的人主动联系李女士，自称是彭某某的上司，姓宋。他发来一张手写的计算单，试图用复杂的公式说明“少的0.2方”只是0.6%以内的误差。但计算单上赫然写着“33.24-30.64=2.4”，这恰恰坐实了面积差高达2.4平方米的事实。
李女士回复道：“还是改改你们的霸王性格，为什么你们每次谈话都要给个时间限制……我都搞不清楚和谁在谈，只是知道你姓宋，你是开发商的代表吗？”
谈判破裂。A公司遂委托我们提起诉讼。
二、原告诉请：解除认购书，双倍返还定金，返还购房款
我们代理原告A公司，向广州市白云区人民法院提起了诉讼，诉讼请求主要包括三项：
第一，解除双方签订的《花生大厦认购书》。理由是被告B公司销售过程中承诺的套内面积与实际严重不符，构成虚假宣传，导致双方无法就正式合同达成一致。
第二，被告双倍返还定金160000元。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
第三，被告返还已付购房款180000元及资金占用期间的利息。利息自2022年11月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止。
三、被告答辩：认购书未约定套内面积，是原告违约
被告B公司的答辩思路也很清晰，主要有两点：
第一，认购书合法有效，是双方真实意思表示。认购书中只约定了建筑面积51.15平方米，并没有约定套内面积。销售人员向李女士表述的“实用面积比例”只是大概数据，从未承诺确切的套内面积，不存在故意隐瞒或欺骗。
第二，原告未按约定签订正式合同，已构成违约。根据定金罚则，原告所交的定金应当转化为违约金，被告无需返还。
被告的逻辑是：认购书上没写套内面积，我就没有违约；你不签正式合同，就是你违约，定金我没收。
四、法院审理：两份关键证据，扭转了局面
这个案子的核心争议焦点有两个：一是被告销售人员的面积承诺是否构成合同义务；二是未能签订正式合同的责任在谁。
庭审中，我们提交了两份关键证据。
第一份证据，是李女士与销售人员彭某某的聊天记录。记录清楚地显示，彭某某不仅明确承诺了“6.5成使用率”“七成的使用”，而且在李女士计算出“33个平方”之后，彭某某予以了确认。这不是随口一说的“大概”，而是经过计算、确认后的具体承诺。
第二份证据，是《广州市商品房买卖合同》（预售）的文本。这份合同虽然是未签署的草案，但其中的套内建筑面积数据——30.64平方米——是经过广州市住房和城乡建设局预测绘的官方数据。被告对该证据的真实性也予以确认。
法院经审理后认定：
第一，关于主体资格。虽然认购书是以李女士个人名义签署的，但从微信聊天记录和《广州市商品房买卖合同》（预售）的买受人记载来看，被告明知合同的相对方应当是A公司而非李女士个人。被告主张原告主体不适格，与事实不符，不予支持。
第二，关于面积承诺。被告声称销售人员从未承诺确切套内面积，但聊天记录清清楚楚——彭某某明确说了“单层6.5成使用率”“一层的使用率不是六成五吗？没错。”被告的主张与事实不符，不予支持。
第三，关于面积误差。被告承诺的使用面积约为33.25平方米，而合同记载的实际使用面积仅为30.64平方米，面积误差比绝对值远大于3%。
五、法院认为：销售承诺与实际情况严重不符，开发商应承担违约责任
法院在判决中，从两个层面展开了严密的法律论证。
（一）关于认购书是否应当解除
法院援引了《商品房销售管理办法》第二十条的规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
本案中，被告承诺的使用面积与实际面积误差比绝对值远超3%，原告要求解除认购书，依法有据，予以支持。
（二）关于定金是否应当双倍返还
法院援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
本案中，因被告承诺的面积与实际面积存在重大差异，导致双方未能订立商品房买卖合同，责任在于被告一方。因此，被告应当双倍返还定金。
六、判决结果：开发商返还定金16万、购房款18万及利息
广州市白云区人民法院最终判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，被告B公司向原告A公司双倍返还定金160000元；
二、于本判决生效之日起五日内，被告B公司向原告A公司返还购房款180000元及支付利息（利息以180000元为本金，自2022年11月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，计至实际清偿之日止）。
案件受理费3202元，亦由被告承担。
七、律师解析
这个案子虽然标的不大，但其中蕴含的法律逻辑，对每一位购房者都有重要的参考价值。
销售人员的承诺，不是“说说而已”
很多开发商在诉讼中都会说“销售人员的口头承诺不代表公司意见”“一切以合同为准”。但司法实践中，销售人员在履职过程中的陈述，属于职务行为，其对房屋状况的描述性承诺，对开发商具有约束力。
本案中，彭某某的承诺不仅具体明确（6.5成使用率、33平方米），而且经过了李女士的确认。这种“具体+确认”的承诺模式，在法庭上形成了完整的证据链。
聊天记录，是维权的“铁证”
本案能够胜诉，聊天记录功不可没。如果李女士没有保存这些聊天记录，或者只有口头沟通，那就很难证明销售做过这样的承诺。
建议购房者在与销售沟通时，尽量使用微信、短信等可以留下文字记录的方式，对于面积、价格、交楼时间等核心要素，最好能获得书面确认。
面积误差超过3%，购房者有权退房
《商品房销售管理办法》第二十条明确规定了3%的红线。无论是建筑面积还是套内面积，只要误差比绝对值超过3%，买受人就有权退房。本案中8%的误差，已经远远超过了这条红线。
定金罚则，是双向的
很多购房者担心：我不签合同，定金是不是就没了？法律上的答案是：如果未能签约的原因在于开发商（比如虚假承诺、隐瞒重要信息），那么不仅定金要退，还要双倍退。
这就是民法典第五百八十七条规定的定金罚则——给付定金的一方不履行债务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
签约前，一定要看正式合同文本
本案中，A公司是在拿到正式合同文本后才发现面积问题的。如果在签约前连合同文本都没看过就草率签字，那后果就完全不同了。
购房者一定要记住：认购书只是预约合同，正式的商品房买卖合同才是本约。在签署正式合同之前，你有权审阅合同条款，也有权因为合同条款与约定不符而拒绝签约。
八、结语
买房对大多数家庭来说，是一生中最大的一笔支出。开发商在销售阶段的种种承诺，往往是购房者做出决策的重要依据。承诺不是儿戏，白纸黑字写进合同的固然重要，但销售人员在履职过程中的明确承诺，同样具有法律约束力。
如果你正在看房，或者已经签订了认购书准备签约，请记住这几点：
第一，保留好所有沟通记录，尤其是涉及面积、价格、装修标准、交楼时间等核心要素的内容；
第二，签约前务必仔细审阅正式合同文本，逐条核对与销售承诺是否一致；
第三，如果发现重大出入，不要因为“已经交了定金”就勉强签字——勉强签字之后，维权难度将成倍增加；
第四，遇到纠纷及时咨询专业律师，定金罚则和退房权利都在法律上有明确规定，不要轻易放弃自己的合法权益。
