天习案例丨开发商迟迟不交房，该如何维权呢？

引言：在城市的喧嚣与变迁中，房屋不仅仅是一砖一瓦堆砌起来的居所，更是每个家庭情感的寄托和未来的希望。然而，当一纸凭证将我们与新的家园紧密相连时，有时却会遇到意想不到的波折。今天，就让我们一起走进一起关于商品房预售合同纠纷的真实案例。

案件简介

2020年，何某（化名，下同）与某土储中心（土地储备中心简称，化名，下同）和某住保中心（住房保障管理服务中心简称，化名，下同）根据《**搬迁安置凭证》签约，约定购买安置房。

2021年7月27日，何某与某房地产公司（化名，下同）就**房签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购房款总额为四十万余元，分五期支付，并定于2021年12月30日交付房屋。

根据合同规定，若出卖人逾期交房超过180日，需按日支付房价款万分之一的违约金。同时，若因出卖人原因导致买方未能在交房后540日内取得房屋所有权证书，也需承担相应责任。

该房产为政府征收项目安置房源之一，由某住保中心向某房地产公司采购，并由某房地产公司提供房源供安置户选择。买方何某作为安置户，其购房款部分由政府支付，部分自行补足。

何某按照合同约定，支付了前四期购房款，并预留了部分款项用于支付最终尾款。然而，在房屋交付环节，何某确认已接到某房地产公司的交付通知，但某房地产公司对此予以否认，双方就交付问题存在争议。

之后，何某因某房地产公司逾期交房，向法院提起诉讼，请求判令：
1.某房地产公司、某土储中心和某住保中心向何某交付**房；
2.某房地产公司、某土储中心和某住保中心协助何某办理**房不动产权证书；
3.某房地产公司向黄支付逾期交房违约金3万余元；
4.本案诉讼费由某房地产公司、某土储中心和某住保中心承担。

裁判结果

法院判决：一、某房地产公司在本判决发生法律效力之日起七日内向何某交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定交付条件的**房并协助办理不动产权利证书；

二、某房地产公司在本判决发生法律效力之日起七日内向何某支付逾期交房违约金；

三、驳回何某的其他诉讼请求。

法院认为

何某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。

根据合同约定，某房地产公司应于2021年12月30日前将符合合同约定的商品房交付何某使用，但案涉房屋所在的楼幢至2022年3月15日才完成竣工验收手续，已违反合同约定，某房地产公司应在此后按照合同约定向何某交付房屋使用。

对于房屋交付的事实，何某在庭审中确认收到某房地产公司的交付通知，但某房地产公司对该事实予以否认，并认为由于何某未按合同约定支付全部购房款而导致合同未继续履行，但其未提供充分证据证明其抗辩意见成立，且从某房地产公司法定代表人与某住保中心工作人员的联络信息中可得知，与案涉房屋属同一类型的其他业主的房屋亦已交付使用。

由于案涉房屋属政府采购房源，具有特殊性，何某已按其与某住保中心、某土储中心签订的协议约定履行了全部价款的支付义务，某住保中心亦在某房地产公司法定代表人发出请款申请后的次日将购房款转账支付至某房地产公司的账户，符合各方对于安置房源的交易规则的有关约定，某房地产公司抗辩何某未按合同约定的支付方式支付全部价款的意见与查明的事实不符，对此抗辩意见法院不予采纳。

某房地产公司与某住保中心或其他行政部门因其他法律关系引致的纠纷不应影响案涉房屋的交付，某房地产公司应另循法律途径解决。

因此，法院确认某房地产公司在履行案涉房屋交付义务上存在过错，其因自身过错原因至今仍未向何某交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应承担违约责任。

因此，何某请求按房屋总价款的日万分之一自2022年12月31日起计付逾期交房违约金至实际交付之日止，法院予以支持，暂计至2024年3月21日为3万余元。

又根据案涉买卖合同的约定，某房地产公司应在合同约定的房屋交付之日（2022年12月30日）起的540日内申请办理房屋所有权转移登记，但由于前述逾期交房的行为导致该义务亦未予履行，应由某房地产公司承担相应的违约责任。

故，何某请求某房地产公司协助办理房屋产权转移登记，法院予以支持。如前所述，何某主张某土储中心、某住保中心协助房屋交付及办理房屋转移登记的理据不足，法院不予支持。

律师结语

本案中，何某是一位面临征拆的住户，其涉及的房屋为回迁房。此类回迁房的协调和付款事宜，通常由住房保障中心（以下简称“住保中心”）统一负责，并通过住保中心直接向开发商支付款项。尽管何某与开发商签订了房屋买卖合同，但合同中规定的房屋差价款项并非直接支付给开发商，而是转交给了土地储备中心。

在合同履行过程中，开发商曾向何某发出收楼通知，要求其在指定时间内办理收楼手续。然而，由于疫情封控措施的实施，何某未能如期前往收楼。待疫情封控措施解除后，由于住保中心尚欠开发商其他款项，开发商以此为借口，声称未收到全部房款，进而拒绝交付房屋。

面对这种情况，本所李曌律师协助当事人何某积极与开发商、住保中心以及土地储备中心进行沟通协调，明确各方责任，确保当事人权益不受损害。

何某已依约向开发商支付了购房款，对方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间即2021年12月30日前交房，但案涉房屋所在的楼幢至2022年3月15日才完成竣工验收手续，且与案涉房屋属同一类型的其他业主的房屋亦已交付使用，开发商未按期交房的行为已构成违约，须向何某支付交房违约金。

最终，法院判决某房地产公司向何某交付符合合同约定交付条件的安置房并协助办理不动产权利证书，同时须向何某支付按房屋总价款日万分之一的标准计算逾期交房违约金3万余元。

那么，当开发商未能按期交房时，要怎样维护自身权益呢？

1.与开发商协商：这是最直接且经济的解决方式。购房者(或者是委托律师)可以与开发商进行面对面沟通，详细阐述延期交房的情况，并提出和解要求，如要求相应的赔偿。若双方能达成共识，务必将协议内容以书面形式确认，以防后续争议。

2.投诉至消费者协会：若协商无果，可以向开发商所在地或房屋所在地的消费者协会进行投诉。提交详尽的书面材料和证明材料，尽管消协的决定不具强制性，但其社会影响力可能会对开发商产生压力，促使问题得到解决。

3.向房屋管理机关反映：向房屋建设管理机关反映此问题，要求其对开发商进行相应处罚。尽管管理机关主要拥有行政权，不能直接要求开发商对业主进行赔偿，但其调解作用仍可能帮助双方找到解决方案。若调解无果，管理机关通常会建议业主采取法律手段。

4.法律诉讼：向法院提出诉讼，业主可以要求开发商支付延期交房的违约金，或根据法律或合同规定解除房屋买卖合同。在过程中，充分收集并保留开发商延期交房的证据，如录像、文字记录等。