对《最高院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的解读

2024年10月29日，最高人民法院公布了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，旨在进一步提升司法拍卖的公开透明度和公信力，确保司法拍卖的公平性和效率。该意见从财产调查、信息披露、建设工程处置、询价方式、刑事涉案财产无保留价拍卖、被执行人自行处置财产以及不动产腾退交付等多个方面进行了详细规定，为网络司法拍卖工作的顺利开展提供了明确的指导和规范。本文将详细解读该指导意见，分析其主要内容和实际应用，以期为司法实践提供参考和借鉴。

一、规范财产调查（第1、2条）

1、尽职调查财产现状

执行法院不得以“现状拍卖”为由免除调查职责，应对拍卖财产进行全面调查。不动产： 重点调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息。机动车：
重点调查登记信息、违章信息、排放标准、行驶里程等对车辆价值有重要影响的信息。食品： 重点调查是否过期、是否腐败变质、是否属于禁止生产销售物品等信息。股权： 重点调查持股比例、认缴出资额、实缴出资额、出资期限、财务报表，以及股息、红利等对股权价值有重要影响的信息。

2、严格审查权利负担的真实性

重点审查租赁权、居住权等权利负担的合同签订时间、期限、租金支付、占有使用等情况。对案外人“带租赁权”、“带居住权”处置的请求，如其所提事实和主张有悖日常生活经验、商业交易习惯的，不予支持。对被执行人与第三人恶意串通规避或妨碍执行的行为，应当依法追究其法律责任。

3、认真核查建设工程价款情况

执行法院应主动查明是否存在欠付建设工程价款的情况。对尚未取得执行依据但主张享有建设工程价款优先受偿权的案外人，执行法院应进行审查并将其纳入分配方案。对主张“以房抵债”而申请排除执行的建设工程价款优先受偿权人，执行法院应依照民事诉讼法相关规定处理。

4、规范适用询价方式：

对无需专业人员现场勘验或鉴定且有大数据交易参考的财产，可以选择网络询价方式。对特殊或复杂财产，如工业厂房、在建工程、土地使用权等，应当适用委托评估。

二、规范信息披露（第6条）

1、如实披露拍卖财产信息

全面如实披露财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息，严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕。

2、明确不动产占有使用情况疵

拍卖公告中应公示不动产占有使用情况，不得使用“占有不明”、“他人占用”等模糊表述。

3、披露“带租赁权”或“带居住权”拍卖的重要信息

包括占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等。

4、公示竞买资格限制

法律、行政法规和司法解释对买受人有竞买资格限制的，应当在拍卖公告中予以公示。

三、规范建设工程处置（第3条）

1、主动调查，争取一次性解决纠纷

执行法院在处置建设工程时，不得消极等待权利人申报，而应主动查明是否存在欠付工程款的情况。可以通过张贴拍卖公告、调取工程合同、询问被执行人等方式主动查明有关权利人，并通知其及时主张权利。

2、严格审查，明确权利救济途径

执行法院在执行实施阶段，应当对尚未取得执行依据的案外人关于建设工程价款优先权的主张进行审查。审查时，应围绕案外人的主张，对建设工程施工合同、建设工程完成等情况进行审查。认定案外人具有优先受偿资格的，应将其工程价款债权纳入分配方案。认定案外人不具有优先受偿资格的，案外人可以通过执行异议程序或者另诉救济。

3、规范处理“以房抵债”排除执行申请

针对建设工程价款优先受偿权人主张已与被执行人达成“以房抵债”协议，要求排除对相应房产强制执行的情况，执行法院应依照民事诉讼法第二百三十八条即案外人异议程序处理。经审查，认为案外人理由成立的，应当停止对相关标的执行。

四、规范适用询价方式（第4条）

1、适用网络询价的条件

财产类型适用于无需由专业人员现场勘验或者鉴定且有大数据交易参考的住宅、机动车等财产。当事人、利害关系人认为不应适用网络询价或者网络询价结果明显偏离市场价值，申请适用委托评估的，执行法院经审查可以准许。

2、不适用网络询价的财产类型

对于工业厂房、在建工程、土地使用权、商铺较多的综合市场、装修装饰价值较高的不动产、股权、采矿权等特殊或者复杂财产，目前尚不具备询价条件，当事人议价不成时，应当适用委托评估。

五、规范刑事涉案财产无保留价拍卖（第5条）

1、适用条件

刑事涉案财产无保留价拍卖制度专门针对刑事案件中涉及财产部分的执行而设定。只有在常规拍卖程序进行到最后一次拍卖仍然无法成交的情况下，才能考虑进行无保留价拍卖。在进行无保留价拍卖之前，执行法院必须征询财政部门、被害人是否同意接收财产或者以物退赔等意见。只有在财政部门和被害人不同意接收财产或以物退赔的情况下，才能进行无保留价拍卖。

2、适用范围

原则上适用于所有刑事涉案财产，无论是财产刑还是无被害人的刑事退赔案件，只要符合上述条件，都可以适用无保留价拍卖制度。对于不动产、采矿权、大宗股票等价值较高的财产，进行无保留价拍卖需要严格把关。

3、程序保障

对于价值较高的财产，进行无保留价拍卖前，必须确定合理的保证金和加价幅度，避免财产以明显不合理的低价成交。对于价值较高财产进行无保留价拍卖，必须经过合议庭评议，并报主管院领导批准。

六、规范被执行人自行处置财产（第7条）

1、适用条件

第二次网络司法拍卖流拍。债权人申请以物抵债或第三人申请以流拍价购买。被执行人主张以高于流拍价的价格进行处置。执行法院审查通过

2、自行处置的程序

被执行人申请自行处置且法院审查通过后，法院会暂缓启动以物抵债或第三人购买的程序。法院会根据财产情况和市场行情等因素，确定被执行人自行处置的期限，通常不超过60日，以保证执行效率。如果买受人一次性支付全部价款，执行法院可以直接出具成交过户裁定。如果买受人采用融资方式支付，先支付部分价款，剩余款项通过贷款等方式融资，并提交相关手续，经法院协调不动产登记机构同意后，法院也可以出具成交过户裁定，办理“带封过户”手续。如果被执行人在规定期限内未能成功处置财产，法院将启动以物抵债、第三人购买等程序。

七、规范不动产腾退交付（第8条）

1、法院负责腾退交付

除非有法律明确规定的特殊情况，否则执行法院必须负责已拍卖不动产的腾退交付工作，不得在拍卖公告中声明“不负责腾退”。这就明确了执行法院在不动产腾退交付中的主体责任，防止其以各种理由推卸责任，损害买受人的合法权益。

2、腾退交付的程序

执行法院在进行腾退交付前，应当制定详细的腾退预案，确保行动有序进行，并将风险降到最低。执行法院应当积极督促被执行人及其他占用人员主动搬离拍卖的不动产。对于拒不搬离的，执行法院应当依法采取强制腾退措施，并做好执法记录和安全保障工作，确保程序合法合规。

3、对妨碍执行行为的处理

腾退过程中，如果被执行人或案外人存在破坏财产、妨碍执行等行为，应当根据情节轻重予以罚款、拘留。如果构成犯罪，则应当依法追究其刑事责任。

八、规范打击扰乱网拍秩序行为

1.、扰乱网拍秩序的行为类型：

虚假宣传： 通过夸大、欺瞒、误导等手段宣传，声称能够提供“拍前调查”、“清场收房”、“对接法院”等一站式服务，诱导买受人支付高额佣金。

诈骗： 伪造司法文书，骗取买受人钱财。

2、打击的措施：

人民法院将积极联合公安、住建、市场监督管理等部门，形成执法合力，共同打击扰乱网络司法拍卖秩序的行为。对于上述违法犯罪行为，将坚决依法打击，追究相关人员的法律责任。

3、预防措施

通过各种渠道加大对网络司法拍卖的宣传力度，提高公众对网络司法拍卖的认识和了解，增强其防范意识。定期发布扰乱网络司法拍卖秩序的典型案例，以案释法，警示潜在的违法犯罪分子。定期开展打击扰乱网络司法拍卖秩序的专项活动，加大打击力度，净化网络司法拍卖环境。

通过对最高人民法院《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的详细解读，可以看出，该意见在保障拍卖财产信息的公开透明、强化权利人合法权益保护、提升司法拍卖工作效率等方面具有重要意义。通过规范财产调查、信息披露、建设工程处置等具体措施，该意见为网络司法拍卖工作提供了更加明确和系统的操作指引，确保了司法拍卖的公正性和合法性。未来，随着网络司法拍卖工作的不断发展和完善，相信这些指导意见将继续发挥重要作用，进一步提升司法拍卖的公信力和社会认可度，为推进法治建设作出积极贡献。