离婚协议中分割房屋产权的约定是物权行为还是债权行为

民法典第一千零六十二条规定的法定夫妻财产制中将婚姻关系存续期间内双方取得的财产原则上规定为共同所有。双方在离婚时可以就共同财产分割问题进行协议处理，一旦协议处理，这种协议分割财产的约定本身到底是物权行为还是债权行为值得探讨。

一、区分物权行为和债权行为的意义

所谓物权行为就是承认物权变动效力的行为。简而言之就是该行为直接导致物权变动的法律后果（比如：不动产登记等）。而债权行为并不产出物权变动的后果，而是产生物权变动的原因（比如：房屋买卖合同等）。简而言之：有了债权行为就产生一个要求变动物权的请求权，而物权行为是对债权行为的履行，两者是原因和结果的关系。区分两者的意义在于如果认定离婚协议中分割房屋产权的约定是物权行为则无需办理不动产登记，房屋的物权已经发生变动，变动的效力能够对抗第三人，约定的房屋产权人可以行使物权权利。如果认定是债权行为，则房屋的物权并未发生变动，只有到房产交易中心办理不动产变更登记后才能够对抗第三人，约定的房屋产权人只能行使债权权利。

二、离婚协议中分割房屋产权的约定对于第三人的效力

对于第三人而言，夫妻双方仅在离婚协议中约定了房屋的产权归属，但没有进行产权变更登记，这种情况下不可能产生对其本人的物权公示效力，属于债权行为。第三人是夫妻一方的债权人的情况下有权无视离婚协议中关于房屋分割的约定，要求按照夫妻共同财产执行涉案房屋。但是，如果离婚协议中所涉房屋的分割已经办理变更登记，则对第三人产生物权的公示效力，属于物权行为。理论上第三人不得按照夫妻共同财产执行涉案房屋。当然，如果第三人有证据证明夫妻双方签订离婚协议属于恶意串通损害其利益的可以向法院起诉确认离婚协议中关于房屋分割的约定无效或者申请撤销，进而恢复房屋变更登记前的状态。

三、离婚协议中分割房屋产权的约定对于夫妻双方的效力

民法典第一千零六十五条规定：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。由此可以认为，离婚协议中分割房屋产权的约定对于夫妻双方具有直接的约束力，属于物权行为。该认定的意义在于即便在离婚协议生效后双方并未至房产交易中心进行房屋产权变更登记，一方也不能以协议未履行为由要求撤销协议，另一方有权向法院起诉要求对方履行协议。同时，对方不得以签订离婚协议的时间已过诉讼时效为由进行抗辩。