借名买房案件中的一些法律问题

由于购房调控等诸多原因，借名买房在现实中已经成为一种比较普遍的情况。在借名买房中借名人是实际出资的购房人，代持人系出让自己的名字代借名人持有房屋的产权登记人。借名买房案件较常见的争议焦点包括：借名合意的认定、借名合意的效力以及借名合意被认定无效或有效后的法律后果。本文将对上述问题进行简要论述。

一、借名合意的认定

所谓借名合意是指：借名人与代持人之间就借名买房达成的协议。借名合意难以认定的原因是因为借名人与代持人之间基于双方之间的亲密关系（比如：同居关系、近亲属关系等）没有书面协议，双方只有口头约定，如此只能通过一些客观因素推断双方之间是否存在借名买房的合意。这些客观因素包括：1、借名买房的原因。借名人之所以要借名买房通常具有一定的客观动机，比如为了规避限购政策、税收政策、贷款政策等。2、房款的支付情况。一般而言借名买房的房款应当由借名人支付。3、房贷的还款情况。借名购买的房屋若有贷款的一般是以代持人的名义向银行偿还，但贷款的实际还款人应当是借名人，借名人应当提供每月或每年向代持人支付贷款的证明。4、购房资料凭证。虽然没有签订借名买房协议，但房产证、购房合同、收据等资料应当由借名人保管，以佐证借名买房合意的存在。5、房屋实际使用情况。一般应当由借名人实际占有使用所购房屋，物业费及维修基金等费用也应当由借名人支付。若借名人无法证明上述客观因素的存在，也无法提供书面借名买房协议的，则难以证明双方存在借名合意。

二、借名合意的效力

借名合意若确实存在，双方之间成立借名买房协议。此种协议不属于房屋买卖合同，也不属于民法典合同编中列明的任何一种有名合同，属于无名合同。确认此种协议的效力仍应当按照民法典总则编中关于民事法律行为的效力进行判断。根据民法典第153条第2款规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。在借名买房案件中若系规避国家限购政策、银行贷款政策一般不涉及违背公共秩序，不影响借名协议的效力。但若系规避购买保障性住房政策（比如：经适房）、税收政策，则属于违背公共秩序管理范畴，由此所订立的借名协议无效。

三、借名合意无效的法律后果

《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

借名合意被认定无效后，借名人无权要求按借名协议进行房屋过户，房屋的产权归代持人所有。代持人应当向借名人支付房屋折价款。但需要注意的是该房屋折价款系借名人当时购买房屋时出资的购房款，不含房屋升值的市场价格。双方按照各自的过程比例承担交易费用等损失。

四、借名合意有效的法律后果

借名合意有效的，借名人有权要求代持人将房屋过户登记至自己名下。但是，若出现借名人不具备购房资格、房屋处于限制交易状态、民法典实施前房屋设立抵押权且抵押权人不同意过户的情形，则无法要求房屋过户。此时，借名合意客观上无法履行，借名人要么等到无法履行的客观情形消除后再行要求过户，要么选择解除借名合意。借名人若选择解除借名合意的，房屋仍归代持人所有，但借名人有权要求代持人返还购房款和已经偿还的贷款本金（若有）。如果借名合意无法履行的原因系代持人的原因导致，借名人还可以要求代持人赔偿损失。而这种损失区别于上述借名合意无效后的赔偿，属于一种典型的违约责任，故赔偿的金额可以包含房屋升值的市场价格。