房屋权利人在案外人执行异议中的法律问题

在民事案件的执行过程中，法院执行标的一般都是登记在被执行人名下的财产，但在实践中也会出现一些特殊情况，比如：虽然执行的房屋登记在被执行人名下，但事实上案外人对该房屋也享有一定的权利，这种情况主要有两种可能，一种系被执行人与案外人之间就被法院执行的标的房屋存在某种协议（比如：房屋买卖合同、借名买房合同等）。另一种系被执行人与案外人双方对执行的标的房屋存在纠纷被另案诉诸法院，另案法院裁判将涉案房屋确权给案外人。在这种情况下，执行案件中如何认定被执行房屋的权利人？案外人能否排除执行？

一、案外人执行异议的基本程序

案外人执行异议又称为执行标的异议。区别于执行行为异议中提出异议的理由是法院执行行为违反法律规定，案外人执行异议的理由只有一个，即：案外人的权利能够排除执行。案外人为什么能排除执行？因为案外人系执行标的的权利人。案外人提执行异议后，执行法院审查认为理由成立的，裁定中止执行。理由不成立的，裁定驳回其异议。此时，案外人对裁定不服认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。案外人、当事人对裁定不服但认为与原判决、裁定无关的，可向执行法院提起执行异议之诉。

二、案外人作为房屋权利人可以排除执行的情形

被执行房屋的产权登记在被执行人名下，按理说案外人并不是房屋的产权人，即便其与被执行人之间就被执行房屋存在某种协议，该协议也只是一种债权，相比于物权的绝对性，债权一般只有相对性，为何仍能排除执行？理由是房屋标的具有特殊性。房屋作为一种不动产物权是人们必不可少的重要生活资料。对于绝大多数普通人而言，为了购买房屋所付出的对价往往超过其日常生活所需，为了保护这些已经购买了房屋但尚未登记过户的普通人的利益，法律创设出一种物权期待权。所谓物权期待权是指：指签订买卖合同的买受人在已履行部分义务的情况下，虽然尚未取得标的物的所有权，但仍赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。最高院关于《执行异议和复议规定》第28条规定了在满足特定条件下，不动产买受人享有物权期待权的情形。这些情形包括：在金钱债权执行中。案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人在法院查封之前已合法占有该不动产，且已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。非应案外人自身原因未办理过户登记。最高院关于《执行异议和复议规定》第29条规定了商品房买受人享有物权期待权的情形。与不动产买受人的物权期待权不同的是标的房屋仅限商品房（即：一手房），案外人必须是消费者，案外人无需占有房屋只要支付超过合同约定总价款的百分之五十即可。需要注意的是，案外人作为商品房消费者其物权期待权不仅可以排除房屋普通债权人的执行，甚至可以排除房屋的担保物权人的执行。而案外人作为一般不动产买受人的物权期待权只能排除房屋普通债权人的执行，不能排除房屋的担保物权人的执行。

三、案外人持有另案法院裁判可以排除执行的情形

《民法典》第229条规定了法院裁判可以直接变更物权。基于上述规定，案外人在理论上可以通过法院裁判直接取得执行标的的物权，进而排除执行。但执行法院的执行依据也是法院的生效判决，若案外人持有另案法院裁判可以排除执行，说明两份裁判的内容产生冲突，最终形成僵持局面。为了避免这种不利局面，最高院关于《执行异议和复议规定》第26条规定了上述问题的解决途径。将执行标的分为金钱债权和非金钱债权。执行标的为金钱债权的情况下，如果另案生效裁判是在查封、扣押、冻结前作出的，若裁判为确权裁判，则可以排除执行；若裁判为给付裁判，则不可以排除执行；若裁判为物权返还裁判，出卖人已经返还价款的情况下，可以排除执行；出卖人未返还价款，则不能排除执行。如果另案生效裁判是在查封、扣押、冻结后作出的，案外人不能排除执行，只能在法院裁定驳回异议申请后依法提起案外人异议之诉进行救济。执行标的为非金钱债权的，如执行生效裁判是确权裁判，无论另案生效裁判是确权裁判还是给付裁判，一般不可排除执行，应当告知案外人可对执行依据确权裁判申请再审；如执行依据生效裁判是给付标的物的裁判，而另案生效裁判是确权裁判，一般可以排除执行，此时应告知可对确权裁判申请再审；如果两个裁判均属给付标的物的裁判，需判断哪个裁判所认定的给付权利具有优先性，进而判断是否可以排除执行。