A与北京XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与北京XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初16939号
原告：A，男，1942年8月12日出生，汉族，北京城市宾馆退休职工，
委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人：A（兼第三人B的委托诉讼代理人），男，1968年2月22日出生，崇礼云顶酒店经理，
被告：北京XX公司，住所地本市丰台区XX，
法定代表人：A，总经理，
委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师，
第三人：A，女，1942年1月1日出生，汉族，北京市XX厂退休职工，
委托诉讼代理人：A，女，1972年4月26日出生，无业，
第三人：A，男，1961年1月9日出生，汉族，无业，
委托诉讼代理人：A，男，1996年10月6日出生，无业，
原告A与被告北京XX公司及第三人B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告A的委托诉讼代理人B、C，被告北京XX公司的委托诉讼代理人A、第三人B的委托诉讼代理人C，第三人A的委托诉讼代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告A向本院提出诉讼请求：1、请求法院撤销原、被告签署的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；2、被告协助原告将诉争房屋过户到原告名下；3、本案产生的诉讼费、鉴定费、评估费、保全费用、律师费及过户产生的相关税费由被告承担；4、被告及第三人B配合原告解除诉争房屋的抵押登记手续，事实与理由如下：2016年5月，原告因女儿A患病需要手术费约50万元，故原告委托案外人A拍卖其收藏的一幅画，A称短时间不能将画卖出，并且需要支付管理费、保管费等，让原告抵押房产，通过贷款快速变现，A给原告推荐了被告公司抵押贷款，经过被告公司的介绍，2016年5月31日，原告和第三人A签订了200万元的借款合同，并按照被告公司教授的方法办理了借款公证，但是原告从未见到过A，被告和A等人联合对原告进行了欺诈，2016年6月2日，原、被告到东城区XX，在被告的多次催促和原告不知情的情况下，原告在违背真实意思的情况下和被告签订了一份《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定，被告出资300万元，购买原告所有的坐落于北京市东城区XX××号楼××单元××号房屋，原告对该合同存在重大误解，该房屋交易价格远低于东直门地区房屋销售的市场价值，对于原告显失公平，该房屋是原告一家的唯一住房，原告从未想过要出售该房屋，并且被告至今未向原告支付任何购房款，房屋已经登记在被告名下，被告欺诈教唆原告签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）违反了合同法的规定，该合同应当被人民法院撤销，综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，
被告北京XX公司辩称：原告所述不实，双方签订的合同合法有效，不存在重大误解、显失公平等合同撤销的事由，诉争合同已经按照国家交易的法定流程进行网签、交税、过户，目前该房屋已经过户到被告名下，整个交易流程原告都是清楚的，并且亲自参与，被告认为原告现主张撤销合同，是因为现在房地产市场价格的波动，诉争房屋最终确定的房价款是420万元，不是原告所述的300万元，现被告已经支付了200万元购房款，并有原告的收款确认，双方约定在原告将房屋交付后再支付剩余房款，原告称未收到任何购房款，与事实不符，就本案而言，因为被告先行支付给原告200万元购房款，据原告称是给女儿治病，被告XX付款方式更优良，因此，总价有一定的优惠是完全符合情理的，被告也愿意支付剩余购房款220万元，原告认为交易价格和实际成交价格差价过大，存在显失公平，事实上是不存在的，公证借款合同与本案审理的买卖合同无任何关系，事实上借款合同并未实际履行，双方整个交易流程是符合国家法律规定的，所有流程都有原告亲自参与，办理手续，因此本案不存在原告所述的撤销合同的条件和基础，本案审理的是原、被告之间房屋买卖法律关系，因此对诉争房屋的解除抵押之诉不应属于本案的受理范围，同时，被告认为诉争房屋的抵押手续合法，也有相应的事实依据，所以抵押的法律状态也应受到法律保护，诉争房屋目前存在抵押，因此在法律状态上是无法办理过户手续的，原告要求办理过户的诉讼请求根本无法成立，故被告不同意原告的全部诉讼请求，
第三人A陈述意见：诉争房屋系第三人与原告的夫妻共同财产，第三人并不知晓原、被告之间的房屋买卖之事，现第三人同意原告的诉讼请求
第三人A陈述意见：原告所述不实，原告主张撤销诉争合同的依据是显失公平、重大误解以及恶意串通、欺诈，原告是1942年出生，中学毕业，并且由头脑清晰证明的证据，足以能够说明原告生活经验充足，所以被告及第三人不存在故意利用优势和对方没有生活经验进行交易的情况，客观上，因原告未交付房屋，被告未造成权利义务失衡和实际不利境地，也未违反公平等价有偿的原则，房屋买卖交易行为已经最终完成，房屋买卖合同中签字是原告方本人所签，网签过户等手续其均参与其中，故不存在重大误解的情形，原告未提供证据证明被告与第三人及A之间存在恶意串通的证据，综上所述，第三人不同意原告的全部诉讼请求，
经审理查明：原告与第三人A系夫妻关系（1967年结婚），坐落于本市东城区XX××号楼××单元××号房屋原系原告王任甲所有，2016年5月31日，原告A与第三人B签订《借款合同》，约定原告向A借款人民币200万元，用于个人资金周转；借款期限为一个月；月利率2%，原告保证按期偿还本息，否则每逾期一日即自愿按借款总额的0.1%向A支付违约金；双方一致同意向北京市国立公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证，2016年6月2日，原、被告通过北京XX公司签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告将诉争房屋卖予被告；成交价款为人民币300万元（未约定其他事项），2016年6月3日，被告取得了该房屋的所有权证，2016年6月6日，双方到北京市国立公证处办理了公证，赋予借款合同强制执行效力，2016年6月20日，被告将诉争房屋抵押给了第三人A，抵押金额为200万元，双方办理了抵押登记手续，庭审中，被告称原告与第三人A的借款合同未履行，原告由最初的借款改为售房（筹措更多资金），被告已付原告的购房款200万元系其公司员工A所出，为此，被告将该房屋抵押给了第三人A，现原告持诉称理由诉至本院，
诉讼中，原告表示被告与第三人A等人违背原告的真实意思表示，采用欺诈方式，致使原告将诉争房屋（低于市场价格）予以出售，对此，被告予以否认，被告称双方整个交易流程符合国家法律规定，所有流程都有原告亲自参与，且原告是为女儿治病，急需用钱，被告XX付款方式更优良，因此，总价有一定的优惠是完全符合情理的，双方最终约定的价格为420万元，故不存在原告所述存在欺诈、重大误解、显失公平等合同撤销的事由，为此，被告提供了原告签署的收条（收到房款200万元；原告承担全部税费，交房当日被告支付220万元）、腾房协议（原告承诺2016年9月13日之前腾空诉争房屋）、价值确认书（原告认可出售诉争房屋价值定位为人民币300万元；因本人急于资金周转同意低于市场价格出售）、未出租及第二居所证明（第二居所位于东城区XX××号房屋）以及北京XX医院出具的诊断证明（神情、语利、回答切题、神经大致正常）予以佐证，对此，原告否认出售诉争房屋，称源于被告及第三人A等人的欺诈致使原告产生重大误解，签署了上述文件，东城区XX××号房屋系原告儿媳童小艳承租的房屋，并非原告所有的第二套住房，原告与A仅存在借贷关系，并对收条中的“卖方承担全部税费，交房当日买方支付（人民币大写）贰佰贰拾万元整，小写：220万元”是否与该收条为一次打印形成提出异议，2016年10月，原告申请对收条中的印刷体内容是否为一次打印形成进行鉴定，并对诉争房屋于2016年6月2日的市场价值予以评估，本院分别委托法大法庭科学技术鉴定研究所及北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行鉴定评估，2016年11月29日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《司法鉴定意见书》，认定送检材料中的“卖方承担全部税费，交房当日买方支付（人民币大写）贰佰贰拾万元整，小写：220万元”印刷体内容与其余印刷体内容不是一次打印形成，2016年12月1日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，认定诉争房屋在2016年6月2日的市场价值为536.83万元，对此，被告表示关于收款条显示不是一次打印形成，可能是工作人员在制作过程中存在失误，但是420万元购房款是与原告协商一致的，被告也愿意以这个价格履行诉争合同，
庭审中，原告表示被告于2016年6月6日在工商银行朝阳区东大桥尚都支行为原告办理了2张银行卡及U盾（尾号为3518的银行卡及U盾由被告员工A保管，尾号为9013号的银行卡在原告处），2016年6月13日，第三人A将人民币300万元转至尾号为3518的银行卡中，后A将其中的人民币XXX万元分两次转至案外人B名下，随后，A将剩余的167万余元转至原告尾号为9013号的银行卡中，原告又将该款转给案外人A，后A给原告转回50万元，至此，原告只收到50万元借款（原告认为收到的不是售房款），经询，被告表示被告没有保管过原告的银行卡及U盾，原告收到的为售房款，该款由第三人A垫付，起初A错划300万元至原告账户，发现后因公司员工A在场，就将该款转至A名下，另32万元是原告应负担的购买诉争房屋的税费，
另查，原告于2016年8月23日到北京市公安局朝阳区分局经济犯罪侦查大队对A等涉嫌合同诈骗进行报案，最终公安部门对原告的报案未予立案，诉讼中，本院到北京市公安局朝阳区分局经济犯罪侦查大队调阅了公安部门对A及B的讯问笔录，在讯问过程中，A称“其通过北京XX公司与原告签订借款合同，并办理了公证，为保证其资金安全，北京XX公司将A的房屋过户到被告名下，如果原告A履行合同偿还其200万元人民币，被告再将房屋产权过户回原告，其就是一个出钱的人，在借款合同和公证手续上签了个名字，全部手续都是原告A与亿隆汇诚公司办理的，详细过程其不太清楚”，在讯问过程中，A称“2016年5月初，同行A打电话给我，说有一个借款的业务，是否能做，其把情况向经理于某做了汇报，经过多次沟通，借款人A与被告签订了房屋抵押借款服务合同，服务费用10万元，在公司安排下，出借人A与借款人B在国立公证处办理了借款公证，签订了制式借款合同，借款金额200万元，期限1个月，月利息2%，我陪着王任甲到友谊医院做了头脑清晰鉴定，之后拿着医院出具的证明，到公证处办理公证手续，为了出借人A资金的安全，借款人A将房屋抵押给出借人B，并将房屋抵押手续交由被告保管，防止出借人A将房屋权属转移，以保证借款人A的房屋安全，根据行规，需要借款人A开通网银并绑定一个银行账户，把U盾交给被告公司保管，以保证资金的安全，后原告将诉争房屋以300万元的价格卖给了被告，房屋买卖是他自己做的决定，全部手续也是他亲自办理的，A只是陪同原告到相关部门办理的手续”，对此，第三人A表示单纯公安机关的笔录，不应当作为证据使用，更不能作为民事诉讼认定案件事实的依据，讯问笔录并不能排除因主观客观原因导致接受调查的证人、被害人的陈述不能如实反映事实真相，甚至与事实相背离，由于取证时角度不同，案件事实会有所变化，本案中公安机关讯问笔录未经立案侦查以及法院的审理判决，该讯问笔录及其反映的内容不符合有关法律的相关规定，
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《借款合同》，《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），公证书，《存量房屋买卖合同》，《司法鉴定意见书》，租赁合同，收条，腾房协议，价值确认书，未出租及第二居所证明，诊断证明，银行记录，阅卷笔录，房屋档案和庭审笔录等在案佐证，
本院认为：公民的合法权利受法律保护，根据已查明的事实，本案中原告A系诉争房屋的原产权人，2016年5月31日，原告为筹措资金与第三人A签订《借款合同》，约定原告向A借款人民币200万元，用于个人资金周转；借款期限为一个月，2016年6月2日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告将诉争房屋卖予被告；成交价款为人民币300万元（未约定其他事项），庭审中，被告表示双方实际的成交价格为420万元，并提供收款条予以佐证，但原告对此不予认可，并申请对收款条进行鉴定，经鉴定，该收款条中“卖方承担全部税费，交房当日买方支付（人民币大写）贰佰贰拾万元整，小写：220万元”印刷体内容与其余印刷体内容不是一次打印形成，故本院对被告提供的该份证据不予采信，故此，被告所述诉争房屋的成交价格为420万的抗辩意见，本院不予采信，诉讼中，原告亦申请对诉争房屋于2016年6月2日的市场价值予以评估，而评估结论为诉争房屋在2016年6月2日的市场价值为536.83万元，由此可见，诉争合同约定的300万元卖房价格远低于同期市场正常价格，同时，结合本院调阅的公安部门对第三人A及被告公司工作人员B的讯问笔录等相关证据，可以认定原、被告签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）并非原告真实意思表示，原告对签订该合同存在重大误解，且该诉争房屋的交易价格远低于该地区房屋销售的市场价值，该价格对于原告显失公平，另，原告收取的167万余元，不能认定该钱款为诉争房屋购房款，应为其向第三人A的借款，故原告在法定期间内要求撤销原、被告签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），于法不悖，本院予以支持，被告的抗辩意见及第三人A的陈述意见，依据不足，本院不予采纳，关于原告要求被告及第三人配合原告解除诉争房屋抵押一节，因被告将诉争房屋抵押给第三人A，双方签订有抵押合同，并办理了抵押登记，而该抵押合同的法律关系与本案并非同一法律关系，原告应通过其他方式，另行解决，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持，基于此，原告要求被告协助原告办理诉争房屋过户手续并承担过户产生的相关税费的诉讼请求，在本案中无法实现，其诉讼请求，本院亦不予支持，原告要求被告承担律师费5万元及保全担保费5万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销原告王任甲与被告北京XX公司于二Ｏ一六年六月二日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
二、驳回原告王任甲的其他诉讼请求，
案件受理费30800元，由原告A负担800元，被告北京XX公司负担30000元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳），XX保全费5000元，鉴定费15500元，评估费12736元，由被告北京XX公司负担（于本判决生效后七日内交纳），
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，
审　判　长　　张　提
审　判　员　　杨　莹
人民陪审员　　于蔚然
二〇一七年六月二十八日
书　记　员　　A