关于被征收人不一定是产权人

民法典规定,所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现实中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为民法典中所称的业主。

实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”,而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准。民法典规定可认定为业主的情形有如下几种:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等取得所有权的人;因继承或受遗赠取得物权的人;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人。

郝某诉某区人民政府房屋行政征收案

最高人民法院经审查认为,本案的争议焦点为郝某是否具有本案原告诉讼主体资格。行政诉讼法规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织,有权提起诉讼。郝某与开发商签订购房合同并支付购房款,购买了案涉房屋并实际居住多年,虽未经登记机关予以产权登记,但在没有证据排除案涉房屋归郝某实际拥有的情况下,应认可郝某对案涉房屋的实际所有者地位。

某区人民政府于2017年4月作出并公告被诉房屋征收决定,郝某购买并实际居住多年的案涉房屋位于征收范围内,被诉房屋征收决定将会直接影响郝某的权利义务。故郝某与被诉房屋征收决定具有法律上的利害关系,具有提起本案诉讼的原告主体资格。一审法院裁定驳回起诉、二审法院予以维持,属适用法律错误,依法应予纠正。综上,裁定本案指令某省高级人民法院再审。

刘某与某市政府拆除房屋行为违法案

原告刘某与第三人医药公司于2006年8月签订房屋转让协议,约定:医药公司将与某房地产管理所共有的房屋中属于医药公司的部分转让给刘某;由于该房屋没有土地使用权证,难以办理产权过户手续;如该房屋涉及拆迁,拆迁安置补偿费全部归刘某所有。被告某市人民政府于2014年作出国有土地上房屋征收决定,涉案房屋位于征收范围内。某市人民政府与医药公司于2016年11月签订房屋征收补偿协议。同月23日,涉案房屋被拆除。另查明,某市人民政府与医药公司签订的房屋征收补偿协议被法院生效判决撤销。刘某与医药公司签订的房屋转让协议被法院生效判决确认有效。

某市中级人民法院经审理认为,某市人民政府拆除涉案房屋系依据其与医药公司签订的房屋征收补偿协议,但该协议已被法院生效判决撤销,拆除涉案房屋丧失了事实依据。同时,刘某与医药公司签订的房屋转让协议也经法院生效判决确认有效,刘某应享有涉案房屋在征收补偿中的权利,在未获得补偿的情况下,某市人民政府拆除涉案房屋违反征收条例“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”的规定。遂判决确认某市人民政府拆除涉案房屋行为违法。

宣判后,某市人民政府不服,提起上诉。某省高级人民法院经审理认为原审法院确认某市人民政府拆除房屋行为违法,并无不当。判决驳回上诉,维持原判。刘某与医药公司签订购房合同购买了涉案房屋,系由于该房屋没有土地使用权证以及与案外人共有所有权的特殊原因,难以办理产权过户手续。但协议签订后,刘某交付了购房款,取得涉案房屋并占有、使用达十余年,双方均已实际履行。且该房屋转让协议已被法院生效判决确认有效,故虽未办理产权变更登记,但刘某通过合同实现了物的支配关系,其享有的债权是特定化的债权,在没有相反证据的情况下,应认可刘某的实际所有者地位,其按约定应享有涉案房屋拆迁安置补偿的权利。

某市人民政府拆除房屋虽然是依据其与医药公司签订的房屋征收补偿协议,但该协议已被法院生效判决所撤销,协议被撤销则自始无效,故强拆行为丧失了事实基础。某市人民政府在未对实际权利人进行补偿的情况下实施强拆,违反了“先补偿、后搬迁”的法律规定,导致刘某丧失了继续占有、使用该房屋的利益,对其合法权益造成损害。

涉案强拆行为违背诚实信用原则。行政主体在作出行政行为的过程中应遵守诚实信用原则,不得滥用权力或规避法律规定的义务。本案中,某市人民政府在实施房屋征收行为之前,已对涉案房屋的权属情况进行过调查,对于该房屋已由医药公司卖给刘某是知情的,故其在征收活动中应尊重合同双方已然形成并被生效判决确认的民事秩序。某市人民政府亦陈述曾和刘某就征收补偿事宜进行过协商,但未达成一致。之后,某市人民政府为了尽快实现拆迁目的,转而与医药公司签订补偿协议,该做法存在刻意规避法律责任的主观故意,违背了诚实信用原则。

相关法条

依法登记取得或依据民法典规定取得建筑物专有部分所有权的人,应认定为民法典所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为民法典所称的业主。