深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会与XXX上海XX公司物权纠纷一审民事判决书

律师观点分析

深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会与XXX上海XX公司物权纠纷一审民事判决书
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1496号
原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会，地址广东省深圳XX华新XX，组织机构代码071XXXX4633-0。
负责人陈X。
委托代理人廉XX，广东XX律师XXX律师。
被告张X，男，汉族，1974年6月16日出生，住址广东省河源市东源县，
委托代理人鲍XX，广东XX律师XXX律师。
委托代理人刘XX，广东XX律师XXX律师。
被告上海XX，地址广东省深圳市福田区，组织机构代码708XXXX5091。
负责人刘X，系该行行长。
委托代理人刘XX，广东XX律师XXX律师。
被告上海XX公司，地址上海市，组织机构代码132XXXX1158-X。
法定代表人吉XX，系该公司董事长。
委托代理人傅X，男，汉族，1980年3月21日出生，系该公司员工。
原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会诉被告张X、上海XX（以下简称XXX）、上海XX公司（以下简称XX银行）物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会的委托代理人廉XX，被告张X的委托代理人鲍XX，被告XXX的委托代理人刘XX，被告XX银行的委托代理人傅X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会诉称，2006年3月，涉案的东源XX依法成立了第一届业主委员会。建设单位深圳市XX公司以《东源XX公共(公用)场所设施设备移交清单》的书面方式，将东源XX规划红线范围内所有的“公共场所、公共设施设备的所有权、使用权、收益权，自2006年3月28日起完整地移交给东源XX业主委员会(即全体业主)”。其中包括C区一层四周屋檐下空间走道。多年来，三被告未经原告许可，非法占用C区一层西侧屋檐下的走道空间，兴建机房，用于经营柜员机。柜员机共5个，其中占用原告公共场所的柜员机3个。被告张X擅自与被告XXX签订租赁合同收取租金。2012年11月1日签订最后一份租赁合同，张X每月收取租金人民币10000元。原告多次口头、书面通知二被告停止占用或者交纳租金，其中2013年5月28日的书面通知，已经张贴在柜员机机房门上。三被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告张X立即撤离东源XXC区一层西侧屋檐下走道，停止侵占，将该走道返还给原告；2、三被告连带返还原告2012年11月1日至实际返还之日止的占有使用费，现暂计至2015年6月30日人民币192000元(三被告共非法侵占了3个柜员机位，按照每月人民币10000元×3／5=人民币6000元，从2012年11月1日起计算至返还之日止，暂时计算至2015年6月30日共32个月，合计人民币192000元)；3、三被告连带返还原告2012年11月1日至实际归还之日的占有使用费的法定孳息，暂计至2015年6月30日为人民币7248.75元；4、本案受理费由三被告承担。
被告张X答辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭予以驳回；1、原告提供的证据无法证明被告侵占了原告所有的公共空间，原告提交的证据不能证明原告所谓的公共空间属于原告所有；2、即使原告所谓被告侵占的空间属于原告所有，原告计算占有使用费的方法存在错误，被告XXX实际使用所谓原告的公共空间仅有不足3平方米，而非原告所称三个柜员机机位全部占用原告所谓的公共空间；3、原告主张支付使用费的法定孳息，没有任何法律依据，请求法庭予以驳回。
被告XXX答辩称，其答辩意见与张X的答辩意见一致，另需说明的是，其早就已经将涉事的三台柜员机撤离；即使XXX占用原告所谓的业主公共空间，也是经得张X及原业主方的确认后装修，其也已经依约向张X支付了租金，即使需要承担责任也应当由张X及原业主方承担责任。XXX在本案中不应承担任何法律上的责任。
被告XX银行答辩称，被告XXX具有独立签署合同的能力，该案件不应涉及到XX银行。其余的意见与XXX答辩意见一致。
经审理查明，原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会成立于2013年3月25日，并于2013年5月6日报深圳XX华新区城市建设局备案。
2006年3月28日，原告从案外人深圳市XX公司处接收涉案的东源XX公共（用）场所设施（设备），其中包括位于C区一层四周的墙外屋檐下空间。
2013年7月8日，案外人杨XX作为出租方（甲方）、被告张X作为承租方（乙方），签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于龙华东环二路东源XX107、108两间计面积200.21㎡商铺租给乙方经营合法生意（不得做加工制造业或其他污染严重、噪音大的行业）。租期从2013年7月10日至2023年3月10日止。租金计算方法为：2013年7月10日至2016年7月11日每月租金共计22660元，2016年7月10日至2019年7月11日每月租金共计24926元，2019年7月10日至2023年3月11日每月租金共计27418元。双方签约之日，甲方收取乙方两个月租金作押金人民币46000元，押金在合约期满时退还，付本无息。
此后，深圳市宝安区龙华东源百货店（经营者系被告张X）作为甲方，被告XXX作为乙方，签署了《XX银行-东源百货离行式自助点场地使用协议》，约定甲方同意乙方在东源百货龙华店正门口旁安装自助取款（ATM）设备，面积约38平方米。场地使用期内，甲方有权向乙方收取租金，每月10000元（含税），按季度支付。电费1.2元/度，按实际抄表读数季度支付。该网点租赁期限三年，自2012年11月1日至2015年10月30日止。甲方免费提供在商铺门头的广告位、空调室外机及安防设施安装位置。
原告、被告确认XX银行自2012年11月起在涉案物业经营柜员机。XXX主张其自2012年11月起至2015年6月搬离期间，每月按时向张X支付1万元租金，张X对此予以确认。
原告主张被告XX东银行深圳XX未经原告允许在东源XXC区一层西侧屋檐下走道经营柜员机，故于2015年4月27日诉至法院，请求判令XX东银行深圳XX立即撤离，停止侵占，将该走道返还原告，案号为（2015）深宝法民三初字第667号。后因XX东银行深圳XX在诉讼期间将柜员机撤走，原告撤回该案起诉。因XX东银行深圳XX撤走柜员机后，未拆除其他构筑物，故原告提起本案诉讼。被告主张其已于2015年6月2日将柜员机机位及构筑物均拆除。
原告主张柜员机占用的公共场所面积为5米×2.4米，被告目前经营店铺的面积其未测量过，但宽度是5米；被告张X对此不予认可，称柜员机占用面积大部分位于107、108房范围内，只有不足3平方米的面积占用了屋檐下走道。
为查明案件事实，本院组织各方当事人进行现场勘查，1、关于现状，各方当事人均确认涉案区域所在的房屋系不带电梯的多层建筑，原有的五个柜员机已拆除三个，现存有的两个柜员机只有两侧护板伸出走道区域，柜员机所占墙面即为小区外墙，墙内的范围为案外人杨XX所有房产的套内面积，目前屋檐下走道无其他建筑物或构筑物，只有张X转租给案外人经营的“正新猪排”店。2、关于“正新猪排”店占用屋檐下走廊的面积。经现场测量，该店的宽度为428厘米，柜员机所在墙面（即小区外墙）至屋檐下台阶外延的距离为120厘米，柜员机所在墙面（即小区外墙）至安装卷闸门位置的距离为63厘米。原告主张该店占用屋檐下走廊区域的深度应为120厘米，被告张X主张应为63厘米。原告对被告张X的主张不予认可，认为应当以该店顶端构筑物外沿以及最南端墙体构筑物最外沿计算，经测量即为120厘米。
另查，1、原告对现有两个柜员机的两侧护板伸出走道区域没有异议，不在本案中向被告主张占有使用费；
2、依据龙华新XX房屋租赁指导租金，涉案东源XX所在区域商业多层一楼建筑2015年的指导租金为52元/月·平方米，2016年为54元/月·平方米；
3、被告张X向案外人杨XX承租涉案东源XXC区1栋107、108号房产，房产性质为商业金融业；
4、张X主张其于2015年10月即将涉案区域出租给案外人经营水饺店，后因水饺店经营不善于2016年七八月份退租，随后租给现承租人经营“正新鸡排”店。
上述事实，有总平面图、移交清单、照片、房屋租赁合同、场地使用协议、工商信息查询单及庭审笔录在卷证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
本案中，被告张X向案外人杨XX承租位于东源XX107、108号房产以经营百货，其在经出租人同意的情况下有权进行转租，但其转租的场地应限于其承租房产的范围内。现张X向被告XXX出租场地以经营柜员机，部分面积不属于其承租的房产范围内，而占用了东源XXC区一层檐下走廊，已侵害了原告的合法权益。XXX未经原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会的同意，占用东源XXC区一层檐下走廊位置经营柜员机，其行为亦已构成侵权。张X及XXX均应就占用上述面积向原告支付占有使用费。原告主张原经营柜员机占用C区一层檐下走廊区域的面积为12平方米（2.4米×5米），但被告对此不予认可，且原有柜员机及构筑物均已拆除，原告现场指认的位置亦无法确认就是原有占用位置，原告提交的其他证据亦不足以证明被告占用东源XXC区一层檐下走廊的具体面积，本院无法就此计算出具体的占有使用费数额，故参照张X与XXX签署的《XX银行-东源百货离行式自助点场地使用协议》之相关约定，酌定张X与XXX应向原告支付占用东源XXC区一层檐下走廊2012年11月至2015年6月2日的占有使用费人民币30000元。另，被告XXX作为被告XX银行依法设立并领取了营业执照的分公司，依法不具有独立的法人资格，故XX银行应当对原告的上述债务承担补充清偿的责任。
关于2015年6月3日之后占有使用费的责任承担问题。原告主张被告已于2015年6月将涉案的三个柜员机拆除，但无法明确具体的拆除时间，故本院依据被告XXX的主张，确认其于2015年6月2日拆除柜员机及构筑物，XX银行及其深圳XX对于被告张X此后仍占用东源XXC区一层檐下走廊不再共同承担责任。由于至今仍有墙体占用上述公共区域，且被告张X亦确认其将上述部分出租给案外人经营店铺，则其侵权行为仍未消除，原告诉请张X立即撤离东源XXC区一层西侧屋檐下走道，停止侵占并将该走道返还原告之诉讼请求，于法有据，本院予以支持，且其仍应就占用上述公共区域向原告支付占有使用费。
关于占有使用费的数额。1、关于占用面积。各方当事人均确认被告XX银行及其深圳XX于2015年6月将柜员机拆走，被告XX银行及其深圳XX主张同时拆除了柜员机外的构筑物，原告及张X主张柜员机外的构筑物的拆除时间是2015年10月。张X同时主张其于2015年10月即将涉案区域出租给案外人经营水饺店，后因水饺店经营不善于2016年七八月份退租，随后租给现承租人经营“正新鸡排”店。由于原告未能提供证据证明柜员机拆除后，屋檐下走廊被占用的面积，本院仅能依据现状确认占用面积。经现场测量，该店的宽度为428厘米，自小区外墙至屋檐下台阶外沿的距离为120厘米，则该店占用屋檐下走道的面积为5.136平方米（4.28米×1.2米）。被告张X认为占用屋檐下走道区域的深度应计算至安装卷闸门的位置，即63厘米而非120厘米，但从现场勘查可知，卷闸门以外的屋檐下走道区域，亦为目前的承租人使用，无法用作公共用途，故仍应计入该店实际占用屋檐下走道的面积。张X的相关主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。2、依据龙华新XX房屋租赁指导租金，涉案东源XX所在区域商业多层一楼建筑2015年的指导租金为52元/月·平方米，2016年为54元/月·平方米，故2015年6月3日起至2015年12月31日的占用使用费应为267.07元/月，2016年1月1日起的占有使用费应为277.34元/月。3、占有使用费应自2015年6月3日起计至本案现场勘查之日止即2016年10月28日止，此后的占有使用费原告可待实际发生后再另行主张。综上，2015年6月3日至12月31日的占有使用费为人民币1860.59元（267.07元/月÷30天×29天+267.07元/月×6月），2016年1月1日至2016年10月28日的占有使用费为人民币2754.91元（277.34元/月×9月+277.34元/月÷30天×28天），以上合计人民币4615.5元。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张X应于本判决发生法律效力之日起十日内停止侵占东源XXC区一层西侧屋檐下走道，将该走道腾空返还原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会；
二、被告张X、被告上海XX于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会支付2012年11月至2015年6月2日期间占用东源XXC区一层屋檐下走廊的占有使用费人民币30000元；
三、被告上海XX公司对被告上海XX的上述债务承担补充清偿责任；
四、被告张X于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会支付2015年6月3日起至2016年10月28日止占用东源XXC区一层屋檐下走廊的占有使用费人民币4615.5元；
五、驳回原告深圳XX华新区龙华东源XX第二届业主委员会的其他诉讼请求。
本案受理费人民币4284元，由原告负担人民币800元，三被告共同负担人民币3484元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审　判　长　　陈XX
人民陪审员　　刘XX
人民陪审员　　陈XX
二〇一六年十二月二十日
书　记　员　　席俊奇
书　记　员　　林XX
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。