梁XX与王XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

梁XX与王XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1693号
原告梁XX，男，汉族，身份
证住址深圳市龙岗区中心城紫薇花园东XX，身份证号码440××xx。
委托代理人盛XX，北京市XX律师XXX律
师。
被告王XX，女，汉族，身份
证住址深圳市福田区莲花路香景XX，身份证号码340××xx。
委托代理人赵XX，广东XX律师XXX律师。
委托代理人苏XX，男，汉族，1971年1月13日出生，
身份证住址深圳市福田区，身份证号码360××xx，系被告丈夫。
第三人深圳市XX公司，住所地，组织机构代码×××8-5。
法定代表人吴XX，执行董事。
委托代理人李XX，女，汉族，1986年10月19日出生，
身份证住址湖北省襄阳市襄州区，身份证号码420××xx，员工。
第三人XXX，住所地深圳市
福田区深南中路2号新闻大厦，组织机构代码782XXXX8219-X。
法定代表人张XX，行长。
委托代理人刘XX、鲍XX，广东XX律师XXX律师。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依照原告申请，追加深圳市XX公司（以下简称XXX）、XXX（以下简称XX银行）为本案第三人，适用普通程序，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告代理人盛XX，被告代理人赵XX、苏XX，第三人XXX代理人李XX，第三人XX银行代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月30日，案外人万X与被告在第三人XXX的居间下签订了《房地产买卖合同》（合同编号XXX），合同约定：被告（卖方）将位于深圳市龙华新区梅XX与布龙路交界处金地梅陇XXB座3单XX5B房（深房地×××号）以人民币224万元转让给万X；双方约定了定金、首期款的资金监管最后期限；卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。合同签订后，万X依约交付了10万元的定金。2015年3月31日，王X、原告及被告三方签订《买方主体变更确认书》，三方协议确定：将《房地产买卖合同》买方主体王X变更为原告，由原告继受、履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务（包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付），原告遂成为该合同买方主体。
2015年4月23日，原告联系被告4月24日做资金监管，
被告答复4月24日因出国不能前往银行，要求推迟至5月25日前。2015年5月18日，原告将57.2万购房首期款做了银行资金监管，并于6月8日取得了银行的贷款承诺书。原告已完全履行了自己的合同义务，被告却一直拖延不配合担保公司不进行赎楼。在原告再三催促下，被告自行赎楼，但却不按照合同第四条约定将房地产原件存放在居间方等待递件过户，也不按照合同约定期限（银行出具贷款承诺书之日起三日内）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。虽原告、居间方多次催告其履行合同义务，但是被告置之不理。原告为维护自己合法权益不受侵犯，请求法院判令：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，按该合同约定履行合同，包括签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续及配合办理减免税收手续，如拒不配合，由被告赔偿原告未减免部分的损失；2、被告支付迟延履行合同违约金，从2015年5月28日起计至判决生效之日止，以224万元为基数，每迟延一日按万分之四计算，暂计至起诉之日为57344元；3、第三人XX银行依法配合延长贷款承诺函的期限至本案的判决生效之日止；4、被告承担本案的诉讼费及保全费。
被告答辩称：一、原告称被告同意将资金监管日期改
为2015年5月25日与事实不符。1、双方2015年3月30日签订的《房地产买卖合同》约定的资金监管时间是2015年4月30日，但直至2015年5月18日，原告才完成银行资金监管，其行为已构成违约。中介公司员工于2015年4月23日下午2点43分发送给被告的关于变更资金监管时间的信息，被告并未确认，被告于当天晚上9点07分回复的“同意”两字，并非确认变更资金监管一事，而是因中介多次来电商讨交房事宜，被告同意过户后从7月份起租金由原告收取。2、被告在2015年4月26日至5月8日期间不在国内，也在2015年4月1日前刚签订合同时将此事告知原告，但这并不会影响原告办理资金监管业务。被告在签订《房地产买卖合同》时即按中介公司的要求将相关的文件提交给中介公司，在实际操作中，办理资金监管根本不需要被告到现场配合。原告在2015年5月18日办理资金监管时，被告未到场，原告也顺利办好了资金监管，这也能充分说明原告完全可以独立完成资金监管。二、原告称被告不配合担保公司赎楼与事实不符。按照双方签订的《房地产买卖合同》约定，“赎楼担保费和手续费”由原告承担，被告在签订合同三日内即将办理赎楼的公证委托书等文件交与中介公司，按照行业的实际操作流程，原告完全可以与中介公司及担保公司一起完成赎楼的流程。原告、担保公司、中介公司拖延不去办理赎楼，责任不在被告。2015年6月18日，中介公司称被告出具的担保书已过期，无法办理赎楼，要求被告重新办理相关的担保文件。被告认为，中介公司作为专业机构，在指导被告办理赎楼文件时，应该充分预留办理赎楼程序所需要的时间，担保公司未能在担保文件有效时间内成功赎楼，被告并不存在过错。担保公司由中介公司指定，担保公司赎楼需要原告支付赎楼担保费和手续费，同时，担保公司要在收到银行的《贷款承诺书》后方可去办理赎楼的手续，而原告的《贷款承诺书》在2015年6月8日才办好，虽然被告至今仍不知道未按时成功赎楼的具体原因，但从办理赎楼的流程来看，原告未及时提供《贷款承诺书》应是重要的原因之一。三、在整个交易过程中，原告的行为已违反了合同约定的相关时限，并导致被告签订合同的目的无法实现，被告要求其承担损失，否则终止交易，符合情理和双方的约定。双方是在2015年3月30日签订的《房地产买卖合同》，在签订合同的三日内，被告即完成了她在交易中应该履行的义务。按照正常交易流程，被告在2015年5月底即可收到全部的购房款，但因原告逾期办理资金监管，最终导致逾期办理《贷款承诺书》和赎楼，被告签订合同的预期无法实现。加之最初与被告签订合同的买方并不是原告，而是一名叫万X的男子，合同签订后的第二天，被告被要求签订了一份《买方主体变更确认书》，买方变更为原告；在原告办理《贷款承诺书》的过程中，中介公司在已知被告帐号的情况下，又要求被告提供新的银行帐号和密码；2015年6月18日，被告通过电话从中介公司党先生处了解到，签订合同的最初，因原告首付有点困难，想通过银行二次贷款的方式，多贷5万元，同时首付可以少付5万元，后因银行贷款审批麻烦，未成功后又以担保书过期为由，要求被告重新签署担保书。但被告从中介公司查到，之前签定的担保书有效期是截至2017年3月30日，同时原告还一再强调，如果被告不提供银行密码及重新签署担保书，就无法赎楼及过户。对于这些情况，作为业主，担心自己被欺诈、在出售房产后收不回房款也是符合情理。正是基于原告存在以上种种情况，出于保护自身合法权益考虑，在2015年6月中旬，被告向原告表达了不会提供银行密码及重新签订担保书，并要原告对相应的延误赔偿不低于10万元人民币，否则将解除合同的意思。因原告不予理会，并威胁如果不按买方指示操作，买方将起诉及冻结卖方资产。被告在急需资金的情况下，2015年6月23日自行借款赎楼，并拟将房产过户到丈夫母亲名下，以便重新申贷回笼资金，但原告却先行向法院申请保全，查封了房产。从上述事实经过来看，存在违约的是原告，而非被告。被告的所作所为，均是出于交易安全和保障自身合法权益考虑，符合情理，也符合法律规定和双方的合同约定，而非如原告所说的恶意违约、一房二卖。综合以上几点，被告认为：因原告迟延履行合同义务，导致被告签订合同的目的无法实现。被告要求其承担损失，否则终止交易，符合情理和双方的约定。原告不顾以上事实，要求继续履行合同，没有事实依据，请法院驳回其诉讼请求。
第三人XXX称：1、本案属于买卖合同纠纷，第三
人与原、被告属于居间服务关系，在本案中不需要承担责任。2、对于监管的1万元交房保证金，XXX愿意按照法院的判决进行处理。3、XXX为本案的原、被告提供了居间服务，有权主张佣金。
第三人XX银行称，贷款承诺已过期，原告起诉要求判
令配合延长贷款承诺函期限没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，2015年3月30日，在第三人XXX的居间下，案外人万X作为买方，被告作为卖方，签订了《房地产买卖合同》（合同编号XXX）。合同约定，卖方将位于深圳市龙华新区梅XX与布龙路交界处金地梅陇XXB座3单XX5B房（深房地×××号）以人民币224万元的价格转让给买方，签订合同时买方向卖方支付10万元；第二部分房款214万元采用银行按揭付款方式，买方应于合同签订之日起30日内付清首期房款约57万元，首期房款为大概数目，等于第二部分房款214万元减去银行承诺贷款金额，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方应根据贷款承诺函的金额对首期款多退少补，卖方配合办理相关手续，买方应于约定的首付房款应付之日起3日内向银行提交按揭贷款申请资料；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，买方应于获知情况起15日内自行筹资补足应交款；卖方须于签署本合同后3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，卖方不得通知欠款银行及担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；卖方撤销公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能获得贷款的，须在签署本合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；双方应在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》、办理过户递件手续；双方同意在购房定金或其他款项中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管；房产买卖产生的税费均由买方承担；买卖的房产现状为不附有租赁合同；任何一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权主张以转让成交价为基数按日万分之四计算的违约金并继续履行合同，逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求对方承担转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。
合同签订当天，万X依约向被告交付了10万元定金。3月31日，万X、原告、被告共同签订《买方主体变更确认书》，约定对万X与XXX、万X与被告之间签订的房屋买卖合同及居间服务协议进行主体变更，原告继受买卖合同的全部权利义务（包括但不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等），万X退出买卖关系。3月31日，被告办理了委托担保公司赎楼的公证手续。
2015年4月23日，原、被告双方协商一致将资金监管时间变更为2015年5月25日前。5月18日，原告将57.2万元购房首期款转入资金监管账户。5月25日，原告与被告代理人黎X、第三人XX银行签订了《二手楼交易资金监管协议》。6月8日，XX银行同意原告的申请，作出贷款承诺书，承诺贷款156.8万元，有效期3个月。6月23日，被告自行赎楼。7月6日，涉案房产的抵押登记注销。同时，被告丈夫的母亲宗品娟向深圳市房地产权登记中心提出将涉案房产转移登记至宗某名下的申请。7月8日，原告向被告邮寄履约催告函，要求被告继续履行合同义务，将房地产证原件交至居间方，并赔偿经济损失。10月19日，被告委托律师向原告邮寄律师函，称因原告怠于履行合同义务，被告决定解除合同。
另查，原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
以上事实，有房地产买卖合同、定金收据、公证书、买方主体变更确认书、手机短信、二手楼交易资金监管协议、转账凭条、贷款承诺书、履约催告函及快递单、律师函及快递单、购房资格证明、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于违约责任。中介与被告于2015年4月23日互相发送的手机短信显示，被告同意将资金监管时间变更为2015年5月25日前。被告辩称“同意”是对租金事宜的回复，既无证据证明，也与买卖合同第八条约定的房产不附有租赁关系相悖，被告所言不实，相关答辩意见不予采纳。原告如期办理了首期款资金监管，取得贷款承诺函，被告却违反合同第四条、第三条的约定，注销抵押登记后没有将房产证交付居间方，没有办理递件过户手续，并明确向原告表示不继续履行合同，甚至由其婆婆申请将涉案房产转移登记，被告应承担继续履行的违约责任。
关于迟延履行违约金，合同约定的计算标准过高，本院予以调整，按照成交价224万元每日万分之二计算。考虑到双方已一致同意将资金监管时间从4月30日延后至5月25日，相应地，合同第四条约定的注销抵押登记、将房地产证原件交付居间方的时间也应顺延，不应从合同签订之日起60日计算。根据被告的当庭承认，6月19日被告明确通知中介终止合作，迟延履行违约金自此违约之日起算。原告主张计至判决生效之日，予以支持。被告支付迟延履行违约金后，仍应当履行合同义务。
原告关于第三人XX银行配合延长贷款承诺函期限的诉讼请求，于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告王XX于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁XX支付违约金（以224万元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年6月19日起计至判决生效之日止）；
二、原告梁XX于本判决生效之日起三十日内一次性向被告王XX支付深圳市龙华新区梅XX与布龙路交界处金地梅陇XXB座3单XX5B房（深房地×××号）的转让余款214万元；
三、被告王XX于原告梁XX付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告梁XX名下，并将上述房屋交付原告梁XX，过户登记税费按万爽与被告王XX2015年3月30日签订的编号XXX《房地产买卖合同》第七条执行，被告王XX拒不配合办理减免税费手续的，造成的损失由被告王XX向原告梁XX赔偿；
四、驳回原告梁XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25179元，财产保全申请费5000元，原告已预交，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审　判　长　龙　 倩　 虹
人民陪审员　黄XX
人民陪审员　李　　　　霞
二〇一五年十一月十七日
书　记　员　张XX（兼）
书　记　员　江　 伟　 娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。