陈小鹿律师
律师教你正确计算商品房的公摊面积
房屋公摊面积也叫共有公用建筑面积，而公用建筑面积又应该如何正确计算呢？针对这一点，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。该通知已于是乎2002年5月1日起实行。此外， 按照国家质检总局颁布的《房产测量规范》的细化规定，房屋应分摊的共有建筑面积包括：
共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
而独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
在现实中，因公摊面积而与开发商发生纠纷的例子并不少见。某些开发商为了谋取利益，通常将不该公摊的部位列入公摊范围，或者将公摊的面积用于出租、出售。
消费者在购房前，必须先了解公摊面积的范围。在知道建筑面积和公摊系数的前提下，大致计算出套内面积和公摊面积是否合理，如果两者基本吻合，可能没有问题或问题较少。如果利用软件计算出来的套内面积比开发商提供的面积小，那就要引起注意，可能开发商把非公摊建筑也纳入公摊面积。
对于公摊面积该多大才适合这个问题？目前，国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标做出硬性规定。因为公摊系数受到层高、容积率、绿化面积等诸多规划因素影响，因此无法确定具体指标。业内人士表示，根据一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数。一般来说，30层以上的高层建筑住宅公摊率不超过25%为宜；18~30层建筑住宅公摊率在17%~20%之间为宜；18层以下小高层建筑住宅公摊率应当在13%~17%之间；多层建筑住宅公摊率应当在10%~13%之间。
此外，并非公摊面积越小越好，有的楼盘为了缩减公摊系数，非正常地缩减公用面积，就意味着楼盘相应附加功能减少、居住档次降低。
四川睿桥律师事务所律师 陈小鹿
二0一三年一月一日
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