代理商品房预售合同纠纷案，成功判赔付逾期交楼违约金60405.27元

律师观点分析

原告：陈X，女，1977年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。

原告：王X，男，1974年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。

两原告的共同委托诉讼代理人：张XX，广东XX律师。

两原告的共同委托诉讼代理人：何XX，广东XX律师。

被告：佛山市XX公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区东平新城文华南路8号保利商务中XX1座1601室-1603室、1608-1612室，统一社会信用代码914XXXX0606MA4UNB3N44。

法定代表人：朱XX。

委托诉讼代理人：黄XX，北京市XX律师。

第三人：佛山市XX公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐居委会佛山新城百合道6号宗德服务中XX，统一社会信用代码914XXXX0606MA4X3AWT9G。

法定代表人：刘XX。

委托诉讼代理人：黄XX，北京市XX律师。

原告陈X、王X与被告佛山市XX公司（以下简称中维XX）、第三人佛山市XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年4月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2022年5月31日公开开庭进行审理。原告陈X、王X的共同委托诉讼代理人张XX、被告中维XX及第三人XX公司的共同委托诉讼代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金103773.15元（计算方式为：购房款总额×万分之一×逾期天数，逾期天数自2020年12月1日计至案涉商品房实际交付日止，现暂计至起诉日2021年11月1日，共计335天，即XXX×0.1‰×335=103773.15）；2.判令被告向原告支付变更小区规划赔偿金143260元（以1000元每平方米的标准计算赔偿金数额，即143.26×1000=143260）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金90453元[计算方式为：购房款总额×万分之一×逾期天数，逾期天数自2020年12月1日计至2022年1月27日，共计422天，再扣减疫情免责天数130天，即XXX×0.1‰×（422-130）=90453]；并撤回诉讼请求第2项。事实和理由：2018年5月30日，原告向被告支付了定金500000元整，意欲购买被告开发的商品房。2018年6月28日，在被告销售人员的指引下，原告与第三人签订《室内装修协议》，协议签订当日，原告向第三人支付了装修款709137元整，并在后面陆续向被告支付房款XXX元。2019年9月27日，原告与被告重新签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同）及补充协议，购买了被告开发的佛山市顺德区×××房。房屋建筑面积为143.26平方米，套内建筑面积为105.63平方米，分摊面积为37.63平方米。该商品房所在建筑的总层数为47层，其中地上45层，地下2层。合同约定房屋总价款为XXX元，一次性付款。合同约定该房屋交付标准为精装修，约定交付日期为2020年11月30日。合同签订后，原告依X向被告支付了全部购房款。但被告截止至起诉日仍未能向原告交付案涉商品房。原告认为根据案涉合同的补充协议第五条第7款“被告未能按期交付房屋的，应自违约之日起至案涉商品房交付之日止，每逾期一日，被告应当按照原告已支付购房款的万分之一向原告支付违约金，逾期交付时间达365天的，原告有权解除本合同”之约定，被告应当向原告支付违约金。而对于上述逾期交房违约金的计算基数，原告认为应当包含合同房价款和装修费。理由如下：第一，被告向原告宣传案涉商品房时，对外宣称的房屋单价以及总价均包含所谓的装修款，且房屋交付标准为精装修，且原被告双方对装修费属于购房款具有一致的认识，并在此主观认识的基础上，双方签订买卖合同。第二，购房时，被告销售人员向原告解释，之所以要与第三人签订《室内装修协议》，系因为当时政府出台限价政策；如果把所有款项写进买卖合同作为合同价款，将不符合政策，不能顺利网签。因此，原告签订装修协议以及支付装修款，是为配合被告执行政府限价政策而作出的行为，并不是原告的真实意思。第三，从装修费用来看，第三人在对房屋进行基本的硬装装修时，其所收取的费用比外面的市场价格远远偏高。在小区众多业主都委托第三人装修的情况下，该价格还远高于正常的市场价，明显与常理不符。而且第三人收取的装修费没有统一的标准，相同面积的装修造价却差别巨大，有些甚至还要额外收取30多万的设计费。此外，原告自始至终未与第三人就房屋装修的事宜进行沟通，房屋装修的所有监督工作均是被告履行，且交付符合装修标准房屋的义务在于被告。由此印证了，原告与第三人签订的装修协议是虚假的，原告客观上并未委托第三人进行房屋装修工程。第四，被告与第三人的法定代表人相同，部分买受人支付的购房款和装修款是支付到同一账户，因此，不排除第三人是被告的关联公司，第三人配合被告去收取购房者的装修费，实则是代替被告收取，以此达到躲避限价政策约束的目的。因此，违约金的计算基础应当包含合同价款和装修款。综上，原被告双方对上述诉请未能协商一致解决，故原告诉至法院，望判如所请。

被告、第三人的共同答辩意见：1.第三人与原告签订的《室内装修协议》及《泰禾红郡府设计服务协议》均属于无效合同，《室内装修协议》及《泰禾红郡府设计服务协议》项下装修款、设计款均属于购房款的一部分。《室内装修协议》、《泰禾红郡府设计服务协议》订立背景系规避佛山市房屋销售政策，将购房款的一部分以装修款及设计费的名义体现，属于无效协议，《室内装修协议》、《泰禾红郡府设计服务协议》约定的违约金条款亦无效。《室内装修协议》、《泰禾红郡府设计服务协议》与《商品房买卖合同(预售)》相互关联，不可分割，同时履行或同时解除。案涉商品房实为带装修交付，故案涉商品房的真实购房款实为《商品房买卖合同(预售)》项下总价款、《泰禾红郡府设计服务协议》、《室内装修协议》项下装修款之和。2.案涉项目逾期交付商品房违约责任关于逾期天数应扣除130日，对于该130日，被告无需承担违约责任。佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院已形成生效判决，判决案涉楼盘项目因疫情原因影响酌定扣减被告交付期限130日，对于扣减天数被告无需承担违约责任。案涉商品房与佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院生效判决所涉商品房均属于同一个楼盘项目，案件的基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面完全一致，故，对同一项目因同一原因引起的逾期交付责任由同一法院裁判，裁判标准应相同，做到“同案同判”。3.逾期交付违约金比率应为万分之一，且逾期交付违约金总额最高不应超过案涉商品房总价的3%。补充协议第五条约定：“每逾期一日，出卖人应当按照买受人已支付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，还约定“出卖人违约金总额不超过买受人已付购房款的3%”。上述约定并不违反法律规定，有约定应当从约定。4.案涉商品房已于2022年1月27日竣工备案，具备法定及约定的交付条件，且原告提前收楼。原告明知案涉商品房不具备法定的交付条件下提前收楼，对于其主张的实际收楼之日之后的逾期交付违约金不应被支持，逾期交付违约金的计算截止日应为其实际提前收楼之日。综上，恳请法院在查明事实的基础上，关于逾期交付责任统一适用法律，同案同判。

本院经审理认定事实如下：

一、2019年9月27日，陈X、王X（买受人）与中维XX（出卖人）签订案涉合同及补充协议各一份，约定陈X、王X向中维XX购买案涉商品房，建筑面积为143.26平方米，套内建筑面积为105.63平方米，单价为22612.6元每平方米，房屋价款按照套内建筑面积计算共计XXX元。案涉合同约定，中维XX应于2020年11月30日前向陈X、王X交付该商品房；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；关于逾期付款责任及逾期交付责任，双方均约定为详见补充协议。补充协议第五条第7款约定，因出卖人未履行相关义务，导致出卖人未能按照买卖合同约定期限内将该商品房交付买受人的，出卖人应自违约之日起至该商品房交付之日止，每逾期一日，出卖人应当按照买受人已支付购房款的万分之一向买受人支付违约金；迟延达365日出卖人仍未将该商品房交付买受人的，买受人有权要求解除本合同。出卖人违约金总额不超过买受人已付购房款的3%。补充协议第五条第9款约定，如发生本合同及补充协议约定的不可抗力以及不可归责于出卖人原因的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。补充协议第十四条约定，对不可抗力以及不可归责于出卖人原因的补充约定：1.如发生本合同约定的不可抗力或以下不可归责于出卖人原因的情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……（4）因大雨、暴雨、台风或持续6小时以上的停水、停电导致延期交付的（以气象、供水、电力部门证明为准）。（5）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付……。另补充协议约定，买受人在案涉合同中提供的通讯地址、电话均为准确有效，……如因本合同中买受人通讯地址或电话不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，或者无人签收、拒收出卖人通知的，应视为已合法有效送达买受人。

二、2018年6月28日，陈X、王X与XX公司签订了《室内装修协议》，约定陈X、王X委托XX公司对其购买的涉案商品房进行装修、代为办理该房屋查验及收楼手续、代为领取该房屋钥匙并进场装修，固定总价包干，总价款为709137元，XX公司应在2020年11月30日前按本协议约定完成装修工程并交付给陈X、王X，逾期交付装修工程的，每逾期一天，应按陈X、王X已付装修工程款的万分之三支付违约金，陈X、王X不因XX公司逾期交付装修工程而要求解除本协议等内容。

三、案涉合同、补充协议及《室内装修协议》签订后，陈X、王X依X向中维XX及XX公司支付了购房款XXX元、装修款709137元，共计XXX元。庭审中，中维XX对装修款为购房款的一部分并以此为基数按照案涉合同及补充协议约定计算逾期交楼违约金无异议。

四、案涉商品房所在地块上建设的商品房项目核准名称为泰禾红郡府（Ａ、Ｂ区），建设工程规划许可证号为建字第440×××384号，建筑工程施工许可证号为440×××101。该项目工程于2022年1月27日经竣工验收备案。原告于2021年10月22日向被告出具收楼申请，并于当日实际签收案涉商品房钥匙及门卡。

五、因新冠肺炎疫情防控需要，广东省于2020年1月23日决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应；后于2020年2月24日决定将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。

本院认为，案涉合同及补充协议属当事人真实意思表示，内容合法、有效，陈X、王X、中维XX均应受其约束。中维XX迟延交付案涉商品房，构成违约，应依X承担违约责任。

本案的争议焦点为：中维XX逾期交付违约金应如何计付。对此，本院分析如下：

关于违约金的计算基数。结合当事人的陈述及案涉合同、补充协议、室内装修协议的约定，可知室内装修协议是为了规避政策、签订案涉合同而人为做出的虚假意思表示，应属无效，该行为后果应由双方隐藏的真实意思表示即案涉合同承接，即该部分款项应归于案涉合同价款中受案涉合同约定的约束，故案涉商品房的实际成交价格应为案涉合同项下的购房款XXX元加上室内装修协议项下的装修款709137元，合计为XXX元，应以此为基数计算违约金。

关于逾期天数的计算。根据案涉合同及补充协议的约定，如发生不可抗拒的社会灾难和突发事件等不可抗力及不可归责于出卖人原因导致履约迟延的，中维XX无需承担违约责任。考虑新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，因防疫需要各级各地方政府采取了一系列管控措施，案涉合同约定中维XX应于2020年11月30日前交付案涉商品房，疫情期间案涉商品房的建设尚未完成，而建设工程需要施工人员全面返岗、施工材料、机械设备全部到场之后才可完全复工，受限因素较多，复工时间较长，中维XX的施工进度必然会受到疫情影响，本院兼顾案涉合同履行情况、疫情影响等因素，酌定扣减中维XX交付期限130日，对于该130日，中维XX无需承担违约责任。

关于交付时间的认定，陈X、王X实际于2021年10月22日提前收楼，实际获得案涉商品房使用权、支配权并自愿承担提前交付的法律风险，其再行主张逾期交付违约责任有违诚实信用原则，本院不予支持，故案涉商品房交付时间应认定为2021年10月22日，逾期交付时间应从2020年12月1日起计算至2021年10月21日共计325天，扣减130天后，逾期天数为195天。

关于违约金计算标准的认定。根据案涉合同及补充协议的约定，被告迟延交付商品房应按日万分之一的标准向原告支付违约金，该内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按该约定履行。中维XX确认已收到购房款合共XXX元，故中维XX应向陈X、王X支付违约金为60405.27元（XXX元×0.0001×195天）。至于中维XX辩称根据补充协议第五条第7款约定违约金总额应不超过买受人已付购房款的3%，因前述陈X、王X主张的违约金并未超出所有款项之和的3%，故本院对中维XX该抗辩理由不作审查。

综上，原告超出部分的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十五条的规定，判决如下：

一、被告佛山市XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈X、王X支付逾期交楼违约金60405.27元；

二、驳回原告陈X、王X的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取计1030.66元（原告陈X、王X已预交），由原告陈X、王X共同负担342.38元，由被告佛山市XX公司负担688.28元。

本判决为终审判决。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或本院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。在执行程序中，人民法院将依法采取限制消费、纳入失信名单、罚款、拘留等强制措施；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制消费和被列入失信名单等信息将通过中国执行信息公开网向社会公开。