律师观点分析
上诉人（原审原告）：李X，男，汉族，1961年9月1日出生，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：李XX，男，汉族，系李X之子。
上诉人（原审原告）陈XX，女，汉族，1965年5月23日出生，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：马X，四川XX律师。
被上诉人（原审被告）：四川XX公司，住所地：四川省三台县北坝镇东河XX1-1，统一社会信用代码：915XXXX0722MAXXXA。
法定代表人：林X，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：霍X，四川XX律师。
上诉人李X、陈XX与被上诉人四川XX公司（以下简称XX公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初3135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李X、陈XX上诉请求：1．撤销原判决第三项、第四项；2．改判由被上诉人赔偿其房屋价值款110.2万元，并另赔偿47万元；3．改判被上诉人向其支付2014年3月1日至2015年8月31日止的安置费7,200元；4.改判由被上诉人以每月800元为标准，向其支付自2015年9月1日至实际赔偿房屋价值款之日止的过渡安置费，安置费计算至2019年6月30日止为3.68万元；5．改判由被上诉人以每月800元为标准，向其赔偿因逾期交房造成的损失，损失的计算期间为2015年9月1日至实际赔偿房屋价值款之日止，损失计算至2019年6月30日止为3.68万；6．改判由被上诉人向其支付两套房屋契税4.4万元，维修基金1.37万元，办证工本费3,000元，三项费用共计6.07万元；7．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，关于上诉人的损失。被上诉人无法依照《房屋拆迁安置补偿协议书》向上诉人交付房屋，客观上给上诉人造成以下损失：1．不能获得房屋。这项损失已经通过鉴定评估进行货币量化，因为评估机构以9.5成新对房屋估价，应当以10成新的房屋价值款来确定上诉人的损失，即将52.35万元/套的房屋价值款修正为55.1万元/套。2．另行购买房屋的税费。如上诉人自行实现合同目的，另购买两套住房，必然产生税费，且上诉人名下已有两套房屋，无法获得税收优惠，新买两套房的契税、维修基金、工本费合计60,821元。3．出租房屋租金损失。因被上诉人不依约定交房，造成上诉人本可以将其中的一套房屋出租的预期利益受到损失。损失的计算期间为2015年9月1日至实际赔偿房屋价值款之日止，损失计算至2019年6月30日止为36,800元。第二、关于赔偿房屋价值款及赔偿责任的承担。1．房屋价值款是上诉人无法实际取得房屋所有权导致的损失的货币量化，房屋价值款的赔偿，不免除赔偿责任。《房屋拆迁安置补偿协议书》约定由被上诉人向上诉人交付房屋，由于被上诉人将全部房屋已经被安置或销售，没有房屋可安置。在此种情形下，上诉人解除协议，并要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定由被上诉人赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人需要同时承担两种责任，第一、对不能交房给买受人造成的损失进行赔偿。第二、对一房二卖承担双倍返还已付购房款的赔偿责任，这种赔偿责任具有惩罚性，不以买受人的损失获得赔偿而得以免除。本案中，房屋价值款系因被上诉人无法交房，给上诉人造成损失的货币量化，并非前述规定第八条中的赔偿责任。2．双方就安置房屋的楼层作了具体约定，一审法院也认定双方签订安置协议有效。被上诉人必须要将该楼盘特定楼层的两套房屋交付给上诉人。然而，被上诉人将该楼盘的全部房屋销售完毕，并已交付使用。3．双方未对房屋具体价值进行约定，并不影响房屋实际存在的价值，而且以产权置换方式进行的安置协议也不可能对房屋价值进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条适用于未对房屋价值进行了约定的前提。所以，一审法院以协议并未约定安置房屋的具体位置，也未约定房屋具体价值，且涉案房屋的先行评估价值的增值部分足以弥补被告的该项内容的损失为由，不支持上诉人要求被上诉人承担47万赔偿责任错误。第三、关于过渡安置费。随着房价及房租的上涨，被上诉人逾期交房，使原约定的过渡安置费无法弥补上诉人的用房成本。上诉人要求在逾期交房之后的期间增加过渡安置费的要求合理合法，应予以支持。
XX公司辩称，1．一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。2．上诉请求没有相应的证据和事实依据，其请求不予支持。3．上诉人是做了部分假设，与本案实际不符，并没有发生和产生实际损失，请求法院依法维持原审判决。
李X、陈XX向一审法院起诉请求判令：1．确认其与XX公司项目部签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。合同中甲方义务应当由XX公司履行；2．XX公司依约定交付安置房屋2套，房屋面积共计190.2平方米，房屋价值约950,000元，并协助其办理产权过户手续；3．XX公司向其支付2014年3月1日至2015年8月31日止的安置费7,200元；4．判决XX公司以每月800元为标准，向其支付2015年9月1日至实际交付房屋之日止的过渡安置费，计算至2019年6月30日止为36,800元；5．XX公司以每月800元为标准向其赔偿因逾期交房给其造成的损失，损失计算期间为2015年9月1日至实际交付房屋之日止，损失计算至2019年6月30日止为36,800元；6．本案诉讼费由XX公司承担。
一审法院认定事实：2013年XX公司以该公司《盛世．三千廷》项目部作为拆迁方（甲方）与李X及陈XX为被拆迁方（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议主要有如下内容：甲方对北坝镇东河XX二、三组进行“城中村”改造，规范范围内必须拆除乙方现有宅基住房；一、乙方在旧房合法建筑面积为136.8平方米；二、甲方返还乙方安置房面积190.2平方米。三、甲方返还乙方安置房的标准为：清水房，室内砂浆找平，进户防盗门一扇……，过渡期限暂定为三十个月（具体安置时间项目将提前三个月书面通知）。四、过渡费用4800元／年／户，分年度发放，以甲方通知乙方接房的实际时间为甲方终止向乙方发放过渡费为止日。五、甲方一次性支付乙方每户搬家费500元。六、乙方可在每栋楼的二至七层之间选择其安置房。七、以返还乙方的安置房的总面积为标准，乙方选择的安置房面积上下误差不得超过10%。如果乙方选择的安置房面积超出了返还的安置房总面积的，其超出部分，甲方将按市场价优惠5%的价格计算向乙方收取其超出部分的安置房房款。八、……由甲方负责为乙方办理新的《房屋的产权证》和《土地使用权》其工本费由乙方自行承担。九、乙方有责任和义务按规定足额交纳住房维修基金。十三（本项内容为手写，其余内容除签名外为打印内容）、甲方向乙方交付房子时，甲方把水、电、气、有线安装好，门窗包括室内安装好，土地使用证、产权证办理好给乙方，乙方不再支付任何费用，乙方为二套小三室95.1平方房子。在95.1平方米增减面积，乙方不付任何费用，房子维修基金，监控乙方不付任何费用，就该户其他人员包括其姊妹在2013年3月1日以前所有谈判无效，以签合同为准，合同签订后，乙方提交户主国有土地使用证。乙方选一套1楼。一套7楼。交钥匙时，乙方不付任何费用。以手写为主。与前面抵触条款无效。结尾处为本协议是经甲、乙双方本着平等互利，协商一致的原则下签订的，……由此造成的一切损失由违约方承担。协议落款时间为2013年2月28日，该协议上另标注双方签订日期2013年4月27日。协议签订后李X、陈XX履行了乙方义务，但XX公司至今尚未按合同约定交付安置房屋，过渡费也仅支付4800元。本案审理过程中，XX公司表示在该案涉项目中的房屋已经销售完毕，并已交付使用，不能向李X、陈XX交付房屋，经一审法院在2019年11月6日审理中征求李X、陈XX意见，李X、陈XX表示同意按2套7楼（2号楼2单元7楼2号）现有评估价值进行货币补偿，XX公司也表示可以按李X、陈XX选定房屋评估价值按每平方米单价计算190.2平方米。一审法院征得双方同意后委托四川XX公司对三台县北坝镇盛世三千廷2号楼2单XX房地产市场价值进行了评估，2019年12月6日，四川XX公司作出川均衡房评（2019）087号报告书，该报告书载明：评估面积：98.15㎡；评估单价：5334元／㎡；评估总价：52.35万元。其中建筑完损情况“建筑综合成新率”：综合建筑物的设计使用年限，地基与墙面、主体结构、配套设施设备、维护保养状况等因素，判断建筑物的综合成新率为9.5成新。对该报告，李X、陈XX认为对房屋进行了折旧0.95评估，应当按照全新价值计算，即单价为5614.74每平方米计算，55.1万一套房。而XX公司表示，可以参照评估报告价格进行结算。该报告出具后，李X、陈XX在第三次庭审中作出了变更后的诉讼请求。所产生的评估费7800元，XX公司已主动承担。
另查明，李X与陈XX在1999年4月8日登记住宅一套，1999年4月8日陈XX名下登记住宅一套。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。李X、陈XX与盛XX居签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但盛XX居在与李X、陈XX签订补偿协议后，不按协议约定对李X、陈XX补偿房屋，将案涉房屋全部销售，同时也未按合同约定完全支付过渡期间的费用，针对李X、陈XX的诉讼请求，一审法院确认如下：
李X、陈XX请求确认双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，予以支持。
李X、陈XX请求解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，并按照房屋全新价值进行赔偿，即赔偿110.2万元的请求，一审法院认为，因XX公司违反协议约定，未向李X、陈XX交付房屋，李X、陈XX要求解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，应当支持。XX公司现已无法交付房屋，理应进行赔偿。经双方同意，对案涉房屋进行了评估，评估单价：5,334元/㎡；评估总价：52.35万元。虽然双方选定的评估房屋面积为98.15㎡，略大于原协议约定的面积，但系李X、陈XX在协议约定可选房屋范围内，且约定在95.1平方米增减面积，乙方不付任何费用，故对李X、陈XX要求按评估房屋两套的价值进行计算赔偿金，予以支持。但双方选定评估的房屋，其评估价值就是现在房屋的价值，即使XX公司给付房屋，亦不能改变房屋成新的现状，且前述按照其选择两套房屋总价值计算了赔偿金。因此，李X、陈XX要求按房屋全新价值赔偿，不予支持。
对李X、陈XX要求XX公司因无法交付房屋承担不超过已付购房款1倍的赔偿金，赔偿金为总计47万的请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先权取得补偿安置房屋的，应予支持，拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）商品房买卖合同订立时，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立时，出卖人又将该房屋出卖该第三人。本案中，李X、陈XX在与XX公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》时，并未约定安置房屋的具体位置，也未约定房屋具体价值，其赔偿金为47万的请求，证据并不充分。且案涉房屋的现行评估价值，其增值部分足以弥补XX公司的该项内容的损失，故对李X、陈XX的该请求不予支持。
李X、陈XX要求XX公司承担办证税费，由XX公司向李X、陈XX方支付两套房屋契税4.4万元（因李X、陈XX已有两套房屋，故契税税费率为4%），维修基金1.37万元，两套房屋办证工本费3,000元的请求。该请求不仅没有事实依据，也没有法律依据，且该事实并未发生，对李X、陈XX的该请求，不予支持。
对李X、陈XX第3、4、5项请求，一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》未约定房屋交付具体期限，也未约定因物价及交付时间延长而改变延迟履行应计算的损失，故仍应按双方约定由XX公司给付李X、陈XX过渡费用4,800元/年。确定为双方自合同签订之日即2013年4月27日起至XX公司付清房屋损失款价款时止。对李X、陈XX的其他请求，不予支持。
综上所述，对李X、陈XX的请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十二条第四项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：一、李X、陈XX与四川XX公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效；二、解除李X、陈XX与四川XX公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；三、在本判决生效之日起十五日内由四川XX公司赔偿李X、陈XX赔偿房屋价值款1,047,000元；四、在本判决生效之日起十五日内由四川XX公司自2013年4月27日起至履行完房屋价款时止，按每年4,800元支付李X、陈XX过渡费（总数内扣减已付4,800元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,222元，减半收取计10,111元，保全费5,000元，合计15,111元，由李X、陈XX负担5,111元，四川XX公司负担10,000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：李X、陈XX提交了证据1．同一楼盘案外人于2019年11月10日签订的二手房《房屋买卖合同》，成交单价是5,720元／平方米，拟证明评估机构的评估单价低于市场价。2．同一楼盘案外人2019年1月14日签订的《房屋出租协议》，案涉楼盘的房屋租金为1,200元／月，拟证明实际损失。XX公司质证认为，该两份证据是复印件，不能证明真实性，也不具有合法性和关联性，房屋的买卖没有无装修和室内设施设备，该两份证据不应该作为定案依据。本院认为，李X、陈XX提交的以上证据均系复印件，其真实性无法确认，且均系案外人在取得房屋后出租、买卖情况，与本案无关，本院不予采信。
二审中，XX公司陈述，案涉房屋拆迁时，同地段房屋售价为2000-3,000元／平方米。李X、陈XX按2,500元／平方米单价计算出47万元为已付购房款金额的确定。
二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据各方当事人的诉辩理由，本案二审主要争议的焦点为：关于对案涉房屋评估单价是否采信的问题。本案中，由于XX公司不能按约向李X、陈XX交付房屋，基于李X、陈XX同意按其选定房屋评估价值进行货币补偿的情况下，一审委托鉴定机构对李X、陈XX选定的与其所主张交付的安置房同地段、同类房屋的现市场价值做出评估。经评估选定房屋的建筑综合成新率为9.5成新。上诉人认为应当以全新价值来计算安置房的价值。因鉴定的基础建立在对选定房屋现有价值的鉴定，就应当尊重房屋现状为9.5成新这一客观事实，且房屋现价与签订拆迁安置补偿协议时大幅增长，评估价值就是现在房屋的价值，一审法院按照应安置给李X、陈XX的房屋面积，参照评估单价计算应安置房屋价值的损失，并无不当。李X、陈XX主张按全新价值计算与客观实际不符，该上诉理由不成立。
关于已付购房款一倍赔偿金是否支持的问题。《房屋拆迁安置补偿协议书》中虽未明确调换给李X、陈XX房屋的具体房号，但明确了XX公司返还李X、陈XX安置房的面积为：190.2平方米，标准为：清水房，室内砂浆找平，进户防盗门一扇……，位置可在每栋楼的二至七层之间选择。XX公司未按约对李X、陈XX给予补偿安置，应承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条第二款“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，按照该解释第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，本案中，XX公司将确定补偿安置给李X、陈XX的房屋擅自出售给他人，导致合同目的不能实现，李X、陈XX有权要求XX公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因案涉协议书中未明确拆迁时所安置房屋的市场价格，李X、陈XX主张同地段房屋售价2,500元／平方米，计算出已付购房款金额为47万元，与XX公司主张2000-3,000元／平方米基本一致，由于XX公司未提交相应的反驳证据，故本院对李X、陈XX主张案涉安置房屋拆迁时的购房价款为47万元予以确认，以该价款作为已付购房款一倍赔偿金的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于过渡安置费的计算标准问题。李X、陈XX认为超过合同约定30个月过渡期限，属于严重违约，且物价也上涨，过渡安置费应由400元／月增加至800元／月。本院认为李X、陈XX的该主张不符合协议约定，也无法律依据，该上诉理由不成立。关于过渡费的起算时间，应以协议落款时间即2013年2月28日起算，一审以合同下方单方标注双方签订日期2013年4月27日起算不妥，本院予以纠正。
关于出租房屋租金损失及另行购买房屋税费等的赔偿问题。本案依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，由XX公司承担赔偿责任。李X、陈XX主张由于计划将所安置房屋的其中一间用于出租的预期不能实现，造成从应交付房屋的租金损失，因该请求是建立在拆迁补偿安置为实物安置的前提下，且仅是一种假设，无事实依据和法律依据。另行购买房屋所需支付两套房屋契税等损失，也无事实依据和法律依据，一审法院对李X、陈XX的该请求，不予支持并无不当。
综上所述，李X、陈XX的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省三台县人民法院(2019)川0722民初3135号民事判决第一项、第二项、第三项即“一、李X、陈XX与四川XX公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效；二、解除李X、陈XX与四川XX公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；三、在本判决生效之日起十五日内由四川XX公司赔偿李X、陈XX赔偿房屋价值款1,047,000元）；
二、撤销四川省三台县人民法院(2019)川0722民初3135号民事判决第四项即“四、在本判决生效之日起十五日内由四川XX公司自2013年4月27日起至履行完房屋价款时止，按每年4,800元支付李X、陈XX过渡费（总数内扣减已付4,800元）”；
三、由四川XX公司在本判决生效之日起十五日内向李X、陈XX支付自2014年3月1日起至履行完房屋价款时止，按每年4,800元计算过渡费；
四、四川XX公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李X、陈XX470,000元；
五、驳回李X、陈XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费20,222元，减半收取计10,111元，保全费5,000元，合计15,111元，由李X、陈XX负担1,896元，四川XX公司负担13,215元；二审案件受理费10,209元，由李X、陈XX负担1,859元，四川XX公司负担8,350元。
本判决为终审判决。
马斌律师