商品房预售合同纠纷案——延期交房

律师观点分析

上诉人（原审被告，反诉原告）：曹县某置业有限公司

被上诉人（原审原告，反诉被告）：谢某、王某，住曹县。

本律师为二被上诉人共同委托诉讼代理人，山东一甲律师事务所律师。

曹县某置业有限公司上诉请求：改判上诉人不支付重污染天气应急响应不可抗力期间停工100天的违约金6843．93元(648840元×3．85％/365天×100天）并解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。

事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》后的履行期间因新冠疫情和重污染天气应急响应等多项因素影响，导致建筑工地连续停止施工作业，一审判决根据山东省《关于促进建筑业高质量发展的十条措施》的规定将重污染天气应急响应视为不可抗力，因其影响造成停工200左右，该200天不可抗力期间应当均应全部免除违约责任，但是一审酌定免除100天不符合法律规定，因此应当一并免除或者不支付另外100天期间相应的违约金6843.93元。当事人在合同中约定了逾期交付违约金的计算方法，即合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0．5的违约金，该约定是当事人真实意思表示，不违反法律规定；上诉人虽请求调整违约金，但是其没有证据证明约定违约金低于造成的损失，一审判决按2020年6月一年期LPR3.85％计算不符合法律规定，应依法予以纠正。案涉楼宇取得项目竣工综合验收备案证书，符合交付条件后，经上诉人多次通知，被上诉人恶意拒不办理交房手续，构成违约，上诉人依据合同的约定有权解除合同。一审中上诉人提出解除合同的反诉，法院于2021年11月11日向被上诉人送达反诉状，案涉《商品房买卖合同》即告解除，即使被上诉人随后于11月14日办理交付手续，也不应因此导致已经解除的合同能够继续履行。

被上诉人谢某、王某辩称，1、重污染天气应急响应不属于不可抗力，不应免除上诉人的违约责任。重污染天气应急响应每年都会发生，被告作为专业建筑公司对上述事项均为明知，均能预见且通过增加人力、施工时间等可以克服，均不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；2、上诉人要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。合同约定2020年5月31日前交房，而上诉人远远超过此约定交房时间交付房屋，构成根本性违约；被上诉人按照合同约定全额交付了购房款，已完全履行了自己的义务且已接收涉案商品房，被上诉人也已履行了涉案商品房的交房手续，合同的基本义务已履行完毕。因此上诉人要求解除合同没有任何事实和法律依据，不应得到支持。

原审原告谢某、王某向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告支付二原告逾期交房违约金46838.14元；庭审中变更为53603.65元（以648840元为基数，自2020年6月1日起至2021年11月14日止，扣除××疫情17天，利率按2020年5月20日或2021年5月20日贷款市场报价利率一年期3.85%的1.5倍即5.775%计算）；2.诉讼费等涉案费用由被告承担。

曹县某置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求反诉被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年9月26日，谢某、王某（买受人）与曹县某置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，由谢某、王某购买曹县某置业有限公司开发建设的位于曹县××路××路××期××幢××单元××层××号××商品房，总价款648840元，首付款298840元，商业贷款35万元。双方在合同第十一条约定，出卖人应当在2020年5月31日前将取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件并符合合同约定的商品房交付给买受人，出卖人应当在交付之日前七天内电话和短信通知买受人前来办理相关交房手续，查验房屋后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：逾期超过30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，逾期超过30日出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。同日，谢某、王某付清首付款298840元。2018年11月2日，商业贷款35万元进入曹县某置业有限公司账户。2021年4月15日，涉案楼宇取得曹综字2021第03号曹县房地产开发经营项目综合验收备案证书。2021年7月2日，曹县某置业有限公司工作人员通过微信通知谢某办理交房手续。2021年7月6日，曹县某置业有限公司工作人员通过ＥＭＳ向谢某邮寄送达《入伙通知书》，该通知书载明了交房时间、地点、携带的资料和款项等，谢某于2021年7月7日收到该邮件，2021年12月14日在诉讼过程中由其代理人打开该邮件。

谢某、王某于2021年10月12日诉至一审法院，请求判令曹县某置业有限公司支付逾期交房违约金。2021年11月9日，曹县某置业有限公司提起反诉，请求解除与谢某、王某签订的《商品房买卖合同》。2021年11月11日，一审法院向谢某、王某送达反诉状。2021年11月14日，谢某、王某到曹县某置业有限公司办理交房手续，交纳相应费用，领取涉案商品房的《住宅工程质量保证书、住宅工程质量使用说明书》和钥匙。

曹县某置业有限公司主张逾期交房的原因是不可抗力导致停工313天，并提交了以下证据：1.山东省人民政府因新冠疫情影响于2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件Ｉ级响应》，2020年1月29日印发的《山东省人力资源和社会保障厅关于延迟省内企业复工的紧急通知》，加盖“曹县建筑工程服务中心施工安全专章”的2020年××期间停工汇总表，证明因新冠疫情影响停工80天（自2020年1月24日至2020年4月15日）；2.曹县综合行政执法局2021年6月1日《2021年中高考期间建筑工地禁止施工作业时间的通知》、加盖“曹县建筑工程服务中心施工安全专章”的2020年中高考期间建筑工地禁止施工作业的通知，证明因中高考影响停工26天（2019年6月6日至2019年6月8日高考、2019年6月12日至2019年6月14日中考、2020年7月7日至2020年7月10日高考、2020年7月14日至2020年7月16日中考、2021年6月5日至2021年6月17日中高考）；3.曹县建筑工程管理局关于启动重污染天气Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）级应急响应的通知、曹县大气污染防治工作指挥部办公室关于发布重污染天气橙色预警启动级Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）级应急响应的通知，曹县建筑工程服务中心关于启动重污染天气Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）级应急响应的通知、菏泽市生态环境局曹县分局关于启动重污染天气Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）级应急响应的通知、曹县生态环境保护委员会办公室关于发布重污染天气橙色预警启动Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）级应急响应的通知、菏泽市大气污染防治工作指挥部办公室关于解除重污染天气橙色预警终止Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）级应急响应的通知，曹县生态环境保护委员会办公室关于解除重污染天气橙色预警终止Ｉ（Ⅱ、Ⅲ）应急响应的通知共计43份，证明受重污染天气应急响应影响停工204天（2018年11月14日至2019年1月15日，2019年1月8日至2019年1月20日，2019年1月21日至2019年1月31日，2019年2月18日至2019年2月27日，2019年3月2日至2019年3月6日，2019年4月21日至2019年4月30日，2019年9月24日至2019年10月1日，2019年10月19日至2019年10月25日，2019年10月31日至2019年11月6日，2019年12月8日至2019年12月12日，2019年12月20日至2019年12月27日，2020年1月2日至2020年1月7日，2020年1月9日至2020年1月24日，2020年11月14日至2020年11月17日，2020年11月30日至2020年12月3日，2020年12月5日至2020年12月12日，2020年12月20日至2020年12月29日，2021年1月3日至2021年1月5日，2021年1月19日至2021年1月22日，2021年1月23日至2021年1月29日，2021年3月10日至2021年3月14日）；4.曹县建筑工程管理局关于建筑工地做好“利奇马”台风防御工作的紧急通知，证明受“利奇马”台风影响停工3天（2019年8月10日至2019年8月12日）；5.山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省科学技术厅、山东省财政厅、山东省人力资源和社会保障厅、山东省生态环境厅、山东省交通运输厅、山东省水利厅、山东省商务厅、中国人民银行济南分行、国家税务总局山东省监管局联合印发的《关于促进建筑业高质量发展的十条措施》，证明重污染天气应急响应应当视为不可抗力。谢某、王某认为1号证据可以证明2020年2月10日可以复工，因新冠疫情影响停工的时间应按17天计算；2、3号证据所涉中高考期间、重污染天气应急响应均不属于不可抗力，因为重污染天气应急响应每年都会发生，中高考每年都会举行，时间相对固定，被告对此均明知，可以预见，且可以通过增加人员和施工时间进行克服。另外，该组证据不能证明其主张的重污染天气应急响应开始与终止之间的对应关系，特别是2018年11月14日至2019年1月15日的期间过长，明显不符合常理；对5号证据的真实性不予认可，且该证据不是法律规定的可以作为定案依据的法律法规，该证据中第9条规定是的工程的承包方因重污染天气应急响应造成停工的情形，目的是减少承包方可能承担的损失，不适用被告。另查明，2020年6月一年期ＬＰＲ3.85%。

一审法院认为，原、被告双方之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据合同约定，被告应在合同约定的交房期限2020年5月31日届满前七日通知原告办理交房手续，并在2020年5月31日前完成交付义务，实际上被告于2021年7月2日和2021年7月6日，分别通过微信和ＥＭＳ的方式通知谢某办理交房手续和应携带的相关材料，原告2021年7月7日收到通知后一直未去办理交房手续，而是在收到被告解除合同的反诉状后于2021年11月14日才去办理交房手续。对于逾期交房的天数，虽然被告采取的通知方式不完全符合合同约定，存在一定瑕疵，但不影响原告在收到该通知后去积极办理交房手续，现有证据不足以认定2021年7月15日至2021年11月14日期间系因被告原因造成逾期交房，因被告原因造成逾期交房的天数确定为410天。关于被告是否应承担逾期交房的违约责任，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。关于新冠疫情，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，政府采取了相应的措施进行疫情防控，对于新冠疫情以及政府相关防疫政策及措施，均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当免除被告的违约责任。根据曹县建筑工程服务中心出具的2020年××期间停工汇总表，该期间为80天。关于中高考，中高考每年举行时间相对固定，政府采取的措施也相对固定，被告可以预见，该时间较短，可以通过增加人员、在约定交付时间时进行相应的顺延等措施进行克服，不属于不可抗力，不应免除该期间的违约责任。关于重污染天气应急响应，山东省《关于促进建筑业高质量发展的十条措施》第九条载明“将重污染天气应急响应视为不可抗力因素，由此造成停工等情形的，可由承发包方双方通过修改合同约定或协商等，相应顺延计划工期，以此减少承包方可能承担的损失”，由此可见，重污染天气应急响应对建筑业影响较大，可视为不可抗力因素。根据政府相关部门发布的通知可以确认2018年11月至2021年3月重污染天气应急响应20多次，造成停工200天左右，对建筑施工造成较大影响，建筑开发企业虽然可以通过增加人员、加班加点等方式减少由此带来的部分影响，但考虑长期、频繁的加班不利于安全生产，可以免除被告的部分违约责任，酌定免除天数为100天。关于“利奇马”台风，台风是自然现象，无法预见和避免，属不可抗力，应当免除被告的违约责任。综上所述，被告应支付原告227天（410天－80天－100天－3天）的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交付房屋按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金，折合一年期利率为1.825%，明显低于2020年6月一年期ＬＰＲ3.85%，原告请求调整予以支持，以按2020年6月一年期ＬＰＲ3.85%计算违约金为宜，被告应支付原告逾期交房违约金15535.72元（648840元＊3.85%／365天＊227天）。

被告提出请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的反诉后，履行了涉案商品房的交房手续，合同的基本义务已履行完毕，请求解除合同不予支持。对于因反诉被告原因导致未按时办理相关交房手续造成的损失或反诉被告应承担的违约责任等问题，反诉原告可另寻法律途径解决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百七十二条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告曹县某置业有限公司于判决生效后十日内支付原告谢某、王某逾期交房违约金15535.72元；二、驳回原告谢某、王某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曹县某置业有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取计570元，由原告谢某、王某负担475元（已预交），被告曹县某置业有限公司负担95元（于判决生效后七日内缴至曹县人民法院）。反诉费减半收取50元，由反诉原告曹县某置业有限公司负担（已预交）。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，关于上诉人主张应减少支付被上诉人100天违约金6843.93元的意见。根据现有证据能够认定2018年11月至2021年3月重污染天气应急响应20多次，造成停工200天左右，对建筑施工造成较大影响。上诉人作为专业建筑公司对因污染天气造成停工应当明知，在一定程度上能够预见并且通过增加人力、施工时间等方式能够减少由此带来的部分影响，一审法院酌定免除逾期交房天数为100天，并无不当，本院对上诉人该意见不予支持。根据上诉人、被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交付房屋按日计算全部房价款万分之0.5的违约金，折合一年期利率为1.825%，该利率明显低于2020年一年期LPR3.85%，被上诉人在一审期间要求以年利率3.85%计算，一审法院予以支持，并无不当。

关于上诉人要求解除案涉《商品房买卖合同》的意见。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》真实有效，被上诉人按照合同约定交付了购房款，履行了自己的义务。在上诉人一审期间反诉后，被上诉人积极办理了涉案商品房的交房手续，合同的基本义务已履行完毕。上诉人要求案涉《商品房买卖合同》不符合法律规定，本院依法不予支持。

综上所述，曹县某置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。