怀化陈正兴律师亲办案例-商品房预售合同纠纷案，判开发商限期内办理好房产证，供水供电，支付违约金等

律师观点分析

原告：蒋*l，女，汉族，1968年生，住湖南省洪江市。

原告：梁*g，男，汉族，1968年生，住湖南省洪江市。

二原告委托诉讼代理人：陈正兴（一般代理），湖南宏峰律师事务所律师

被告：怀化*jw房地产开发有限公司，住所：怀化市鹤城区

原告蒋*l、梁*g诉被告怀化*jw房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年4月14日公开开庭进行了审理。原告蒋*l、梁*g及其委托诉讼代理人陈正兴到庭参加了诉讼，被告怀化*jw房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋*l、梁*g向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告办理丽江房屋的产权证；2．判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向相关业务部门立户开通供水、供电以及通讯网络有线电视的管线安装到户；3．判令被告向原告支付逾期办证违约金，暂计35448元（以已付房款323722元为基数，按每日万分之一计算，从2018年4月27日暂计至2021年4月26日计1095天为35448元，全部违约金应计算至产权证办妥之日止）；4．判决被告退还代收原告交纳的房产证代收费8417元、住房维修基金8713元、土地使用证代收费2480元、有线安装460元、楼宇对讲1000元；5．判令被告承担本案的诉讼费用。以上各项合计56518元。在庭审中，二原告明确将房屋产权证、水电立户登记至蒋*l名下。事实与理由：2013年2月25日，原告与被告*jw公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市房屋，该商品房建筑面积121.7平方米，总房款323722元。该合同第七条载明：本栋楼双方合同约定交房时间为2013年10月1日；第十二条载明：乙方付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给乙方后，甲方十二个月内代办好房产证，土地使用证再房产证办好之日起六个月内代办好。附件二装饰设备标准载明：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理；有线电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门；等等。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款、代办证相关税费及物业专项维修基金等费用。但被告直至2014年9月3日将不符合合同约定的房屋（水电未分户、有线和楼宇对讲未安装）交付给原告，且未按照合同约定在交房后十八个月内办妥不动产权证，也未将收取的代办证相关税费及物业专项维修基金交至相关部门。截至本案起诉之日前，被告已经取得了案涉项目的总证，但拒不为原告办理不动产权证，双方遂形成纠纷。被告拒不为原告办理不动产权证的行为已经构成违约，且严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。

被告怀化*jw房地产开发有限公司未到庭，亦未向本院提交答辩意见和证据。

根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：

2013年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于怀化市，购房款总金额为323722元；原告委托被告代办理不动产权证并交纳相关办证税费，如遇国家税率调整，则按调整后的标准执行，多退少补；原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告于交房后18个月内为原告代办好不动产权证；第五条（代收税和费）约定内容，被告代收取原告办理不动产权证的相关税费及有线电视安装费用460元、楼宇对讲每户1000元等费用。《商品房买卖合同书》附件二约定：水源主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源每户一表，户外集中管理；有线电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门。

合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款323722元，并向被告交纳了房产证代收费8417元、土地使用证代收费2480元及物业专项维修资金8713元，向被告交纳了有线电视安装费用460元、楼宇对讲系统安装费1000元。被告于2014年9月3日交房给原告，但至今未为原告代办理好所购商品房的不动产权证。楼宇对讲系统尚未完成安装，被告也没有在相关业务部门办理供水、供电立户登记在原告名下。原告于2021年10月18日自行缴纳住房维修基金7448元，契税4627.26元，共计12075.26元。本案所涉商品房的通讯网络有线电视管线是否已安装到户，原告未提供证据予以证实。原告蒋*l在庭审中称，涉案房屋网签在其个人名下，产权证只能办至其名下，原告梁*g对此无异议。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应向原告交付符合合同约定及合同目的的商品房，并及时代为原告办理好所购商品房的不动产权证，同时将原告所购商品房在相关业务部门办理供水、供电立户登记在原告名下。现原告蒋*l、梁*g共同提出将案涉房屋产权及水、供电立户登记在蒋*l，系对其民事权利的处分，本院亦予以支持。

被告于2014年9月3日交房给原告，依约应于2016年3月3日前为原告办理好不动产权证（2014年9月3日18个月后是2016年3月3日），被告至今未给原告所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约，原告主张的“按已付房款的日万分之一计算违约金”，本院予以支持。因此，原告主张被告应支付截止2021年4月26日逾期办证违约金35448元（323722元×0.0001×1095天=35447.559元）的诉讼请求，本院亦予以支持。2021年4月27日之后，被告仍应按每天32.37元（323722元×0.0001≈32.37元）的标准支付原告逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。

被告没有提供超出《商品房买卖合同书》附件二约定，即“有线、电话线宽带网预埋到户，预留接口；单元安装黑白可视楼宇对讲门”范围之额外服务，其另外代收取原告的楼宇对讲安装费1000元、有线电视安装费460元没有事实和法律依据，应退还原告。原告要求将通讯网络有线电视的管线安装到户的请求，其并未提供证据证实上述管线未安装到户，该请求本院不予支持。

原告已自行交纳了住房维修基金，故被告代收的8713元，应退还给原告。关于房产证代收费、土地使用证代收费是原告委托被告代办理不动产权证的所交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持，可待办妥不动产权证后双方据实结算。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十三条、第九百二十一条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告怀化*jw房地产开发有限公司为原告蒋*l办理好所购位于怀化市房的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；

二、被告怀化*jw房地产开发有限公司将位于怀化市房在相关业务部门办理供水、供电立户登记在原告蒋*l名下，于本判决生效后90日内办好；

三、被告怀化*jw房地产开发有限公司支付原告蒋*l、梁*g截止2021年4月26日的逾期办证违约金35448元，于本判决生效后起7日内付清；

四、被告怀化*jw房地产开发有限公司支付原告蒋*l、梁*g逾期办证违约金（按每天32.37元的标准，从2021年4月27日计算至实际办妥不动产权证之日止）；

五、被告怀化*jw房地产开发有限公司退还原告蒋*l、梁*g楼宇对讲安装费1000元、有线电视安装费460元，于本判决生效后7日内付清；

六、被告怀化*jw房地产开发有限公司退还原告蒋*l、梁*g代收的住房维修基金8713元，于本判决生效后7日内付清。

七、驳回原告蒋*l、梁*g的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1213元，依法减半收取606.5元，由被告怀化*jw房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。