陈正兴律师亲办案例—不服判决上诉，改判双倍返还定金200万元

律师观点分析

上诉人（原审原告）：谢*梅，女，1972年生，汉族，住湖南省溆浦县。

委托诉讼代理人：陈正兴，湖南宏峰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：怀化市**房地产开发有限公司

委托诉讼代理人：向*，溆浦县天裁法律服务所法律工作者。

上诉人谢*梅因与被上诉人怀化市**房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

谢*梅上诉请求，1、请求撤销怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1310号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人不存在合同内容协商不成的情况。双方签订了2份《认购书》，就购买的房屋、价格、定金、付款方式等作了详细的约定，上诉人依约支付了定金，始终同意按照《认购书》的约定与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并要求被上诉人依约签订《商品房买卖合同》。二、双方不能签订《商品房买卖合同》系被上诉人违约所致。案涉301号房屋至起诉时仍处于被查封的状态，案涉401号、405号房屋处于不可售的状态，导致上诉人无法与被上诉人签订《商品房买卖合同》和办理网签事宜，被上诉人已构成违约。

怀化市**房地产开发有限公司口头辩称，一、上诉人购买案涉房产是办幼儿园的，对场地、设施有所要求，现因政策原因不能办幼儿园，上诉人就要求退款，因被上诉人没有钱退款而造成本案诉讼。二、并非上诉人所称案涉房产处于查封的状态，本案诉讼时，房产是没有被查封的，但本案一审判决后陆续产生的其他诉讼将房产查封，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

谢*梅向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告、被告于2016年3月21日签订的两份《认购书》。2、请求依法判决被告双倍给付定金100万元，返还定金本金100万元，合计人民币200万元。3、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。

一审法院认定，2016年3月21日,原、被告签订《认购书》，约定：甲方（**公司）出售位于西兴街××、405，2栋405、406、407房，建筑面积443.2平方米（最终以国土部门的测量报告为依据）；每平方米建筑面积人民币4800元，认购总价2127260元；乙方（谢*梅）付定金20万元；乙方同意按上述约定截止时间前到甲方**·榆树湾售楼部签订《商品房买卖合同》；备注：四层做内墙时通知乙方。同日，双方签订另一份《认购书》，约定：甲方（**公司）出售位于西兴街××南边××下面××层，建筑面积2000平方米（最终以国土部门的测量报告为依据）；每平方米建筑面积人民币4800元，认购总价960万元；乙方（谢*梅）付定金80万元；乙方同意按上述约定截止时间前到甲方**·榆树湾售楼部签订《商品房买卖合同》；备注：以上价格含备注：1.三层绿化带及900平米室外操场空间要配备，四层平台室外空间要配备600平米左右。2.三层内部大空间，窗户大，对外墙体1.2米高以上，分隔内墙时通知乙方。3.以上价格含隔墙费用。4.商铺不能一房多卖（如出现一房多卖现象，甲方则双倍返还定金）。当日，原告向被告支付定金100万元。2020年年初，被告通知原告签订《商品房买卖合同》，原告与被告就签订《商品房买卖合同》事宜进行多次协商。原告要求被告将《认购书》中备注的内容写入《商品房买卖合同》的附件。被告告知原告，绿化带等空间属于小区业主共有，不能写入《商品房买卖合同》。原告遂只同意签订涉案三楼的买卖合同，并陈述待配齐备注中的内容后再签订涉案四楼的买卖合同。被告不同意此方案，其认为两份《认购书》是同日签订，签约时三楼商业的市场价格超过每平方米4800元，因考虑原告要同时购买四楼住宅，所以给予三楼、四楼相同的价格。双方就签约事宜协商不成，原告遂提起诉讼。被告同意解除两份《认购书》并返还定金100万元。庭审中，原告陈述其预购涉案房屋是为了开办幼儿园，其认为《认购书》中载明的绿化带及900平方米室外操场、600平方米左右的四层平台室外空间系幼儿园的专用场地。

一审法院认为，本案的争议焦点为**公司是否违约，是否应向原告双倍返还定金。双方在《认购书》中约定被告应为原告预购的房屋配备绿化带、室外操场、平台室外空间，但上述场地系小区业主共有，该条款因损害全体业主的合法权益，违背了公序良俗而无效。被告已经通知原告签订《商品房买卖合同》，双方就合同内容协商不成而未能签订《商品房买卖合同》，被告无违约行为，原告要求被告双倍返还定金，无事实及法律依据，不予支持。被告同意解除合同并返还100万元定金，故对于原告要求解除合同并返还定金100万元的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第四百九十五条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告谢*梅与被告怀化市**房地产开发有限公司于2016年3月21日签订的两份《认购书》。二、被告怀化市**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢*梅返还定金100万元。三、驳回原告谢*梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，保全费5000元，由原告谢*梅负担4500元，被告怀化市**房地产开发有限公司负担11900元。

二审中，上诉人谢*梅提交了以下证据：证据1（2021年2月8日怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明及微信聊天记录），拟证明案涉的401号、405号房未办理预售登记，406号、407号房未上网上签约信息查询系统。证据2（2021年2月7日怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明），拟证明案涉的301号房在起诉前被另案查封。被上诉人的质证意见：证据1与本案无关，按照双方合同约定的是三层整层，不包括四层，未上网上签约信息系统证明已经网签，不表示不可以网签。证据2的查询时间是在一审立案之后，案涉房产是可以交付的。本院的认证意见：上诉人所交证据源于怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统，双方对其真实性没有异议，本院予以采信。

被上诉人怀化市**房地产开发有限公司未提交新的证据。

本院对原判决业已查明的事实予以确认。另查明，2021年2月7日，怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明显示，被上诉人开发的**.榆树湾1、2栋综合楼301号房产为可售、查封状态；2021年2月8日，怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明显示，**.榆树湾1、2栋综合楼401号、405号房产为不可售状态。2021年11月2日，怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明显示，**.榆树湾1、2栋综合楼401号房产已网签至杨某名下，合同编号HH202106170050，付款方式为分期付款，房屋状态为签约；405号房产为不可售、查封状态；301号房产已网签至周瑛璋名下，合同编号HH202105310009，付款方式为一次性付款，房屋状态为签约。经询问，被上诉人承认无法将案涉房产网签、交付给上诉人谢*梅。

本院认为，上诉人谢*梅与被上诉人怀化市**房地产开发有限公司签订的2份《认购书》约定了定金条款，合同标的额共计为11727360元，双方约定的定金共计为100万元，均未超过合同标的额的百分之二十，上诉人谢*梅依约交纳了定金100万元，定金条款成立并生效，双方应当按照约定签订正式的商品房买卖合同。本案二审出现的新证据显示，案涉房产因被上诉人怀化市**房地产开发有限公司的原因或被查封、不可售，或已出售他人，被上诉人的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，根据定金罚则，被上诉人怀化市**房地产开发有限公司应当双倍返还定金。上诉人谢*梅的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决因二审出现新的证据导致认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1310号民事判决第一项；

二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1310号民事判决第三项；

三、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1310号民事判决第二项为：被上诉人怀化市**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人谢*梅双倍返还定金共200万元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费22800元，减半收取11400元，保全费5000元，由谢*梅负担4500元，怀化市**房地产开发有限公司负担11900元。二审案件受理费22800元，由怀化市**房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更