覃X、肖XX等确认合同有效纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

湖南省张家界市永定区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0802民初2786号

原告：覃X，男。

委托诉讼代理人：卢XX，湖南XX律师，代理权限为特别授权。

被告：肖XX。

委托诉讼代理人：向XX，湖南XX律师，代理权限为特别授权。

第三人：张家界XX公司，统一社会信用代码914XXXX0802ＭＡ4ＱＨＪＭ7ＸＱ，住所地湖南省张家界市永定区永定XX。

法定代表人：李XX，系公司董事长兼经理。

委托诉讼代理人：张X，湖南XX律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：胡XX，湖南XX实习律师，代理权限为一般代理。

第三人：中国XX，统一社会信用代码9143XXXX6933837Y，经营场所湖南省张家界市永定区永定办事人民南路逸臣中XX门面。

负责人：邓XX，系行长。

原告覃X诉被告肖XX、第三人张家界XX公司（以下简称张家界XX公司）、中国XX（以下简称XXX）确认合同有效纠纷一案，本院于2022年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃X及其委托诉讼代理人卢XX、被告肖XX及其委托诉讼代理人向XX、第三人张家界XX公司的委托诉讼代理人张X、胡XX到庭参加了诉讼，第三人XXX经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告覃X向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告双方2020年6月28日签订的《房屋所有权确认协议书》合法有效；2、请求人民法院依法判处第三人张家界XX公司、XXX协助原告将被告购买第三人张家界XX公司开发建设的荣盛花语书苑项目中的第x幢xx层xxxx号房产过户给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2011年3月21日在原张家界市永定区民政局登记结婚，于2020年5月8日协议离婚。2020年6月28日，被告肖XX以其个人名义按揭购买了第三人张家界XX公司开发建设的荣盛花语书苑项目中的第x幢xx层xxxx号房产及配套车位xxx号，按揭银行为第三人XXX。由于按揭购房的首付款系原告向原告的堂妹覃XX所借，并由原告负责偿还。故2020年6月28日，原、被告双方签订了《房屋所有权确认协议书》，协议书确认涉案房屋及配套车位所有权由原告所有。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。

被告肖XX辩称：1、原、被告原系夫妻关系，2020年5月8日协议离婚，离婚协议中约定夫妻双方无共同财产也无共同债权债务。2020年6月原告称其帮共同的女儿以被告的名义购买房屋，用被告的名义在银行办理按揭，被告同意后才用自己的名义购买涉案房屋。2、房屋所有权协议中载明的第二点与事实不符，协议约定房屋首付款由覃X向其堂妹覃XX所借转入被告账户，实际情况为该套房屋首付款共计302633元，覃XX给被告转款250000元，剩余52633元是由被告自己支付。其中40000元是被告在XX公司所贷款，并且该套房屋的契税、维修基金共计12826.51元也是由被告支付的，原告一分没付。3、协议所载明的按揭款是原被告共同支付，与涉案的事实不符。从该套房屋按揭贷款下来后，原告分文未支付房屋按揭款，都是由被告全额支付。原被告为偿还该套房屋的按揭贷款多次协商未果，原告拒不支付房屋按揭款，导致被告的贷款逾期，造成被告社会信用评价降低。4、原告若需办理涉案房屋的过户手续，确认该套房产由原告所有，需立即支付被告为该涉案房屋支付的首付款及已还和未还的按揭款、契税和维修基金。

第三人张家界XX公司述称：1、张家界XX公司与原被告之间的纠纷无任何关系，张家界XX公司仅与被告肖XX之间存在商品房买卖合同关系，原告要求张家界XX公司协助办理过户手续没有任何事实与法律依据；2、原、被告之间达成的《房屋所有权确认协议书》与张家界XX公司无关，仅对原、被告双方发生效力，不能超越合同相对性约束张家界XX公司；3、涉案房屋是拆迁限价商品房，并非一般流通性的商品房，根据张家界市政府的要求，限价商品房是不能随意办理过户手续，必须要与拆迁认购登记人保持一致，才能享有限价购房的资格，而本案被告向第三人张家界XX公司出具的拆迁认购登记证能够证明只有被告才享有涉案房屋的认购权利，而不能变更为其他不符合拆迁政策的人员，限价购房是具有人身专属性的购房政策；4、被告与第三人签订的认购协议中也明确约定了涉案房屋是无法办理更名手续，如果原被告需要办理更名手续，也只能原被告双方前往不动产登记部门咨询过户政策及费用，与第三人无关，不能增加第三人的合同义务。

第三人XXX未到庭陈述。

查明的事实

根据诉辩双方的诉辩意见及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：

原告覃X与被告肖XX原系夫妻。2020年5月8日，原告覃X与被告肖XX协议离婚。2020年6月28日，被告肖XX向第三人张家界XX公司购买了荣盛花语书苑项目中的第x幢xx层xxxx号房及xxx号车位。双方在《张家界市商品房预售合同》中约定房屋价款共计737553元，首付款227553元，余款510000元采用向第三人XXX按揭的方式支付。原告覃X向其堂妹覃XX借款250000元转入被告肖XX账户用于交纳房屋首付款。同日，原告覃X与被告肖XX签订了一份《房屋所有权确认协议书》，协议书约定：1、2020年6月28日以肖XX的名义购买的位于张家界XX公司开发建设的荣盛花语书苑第x栋xx层xxxx号商品房一套（套内建筑面积109.61㎡）及配套车库xxx号房屋所有权属于覃X所有。2、上述该套房屋首付款由覃X向堂妹覃XX所借账户转入肖XX账户，该借款由覃X负责偿还。肖XX与覃X共同支付该套房屋部分首付款及按揭款。3、以肖XX名义在该套房屋按揭款付清之日起的5日内肖XX应义务性的将该套房屋所有权过户给覃X。

另查明：

1、涉案房屋贷款510000元，贷款期限20年，从2020年7月13日起至2040年7月13日止，还款分240期偿还。被告肖XX分期归还贷款至2022年4月13日。

2、涉案房屋尚未办理不动产权证。

上述事实，有诉辩双方的当庭陈述及《离婚协议书》、《房屋所有权确认协议书》、《张家界市商品房预售合同》、XXX等证据证明，足以认定。

判决的结果及理由

本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定。本案中，原告覃X与被告肖XX签订协议的时间为2020年6月28日，且本案涉及的是该协议是否合法有效的问题。故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。原告覃X与被告肖XX签订的《房屋所有权确认协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性、禁止性规定，不违背公序良俗，合法有效。故对原告覃X提出的请求人民法院确认原、被告双方于2020年6月28日签订的《房屋所有权确认协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告覃X提出的请求人民法院依法判处第三人张家界XX公司、XXX协助原告将被告购买第三人张家界XX公司开发建设的荣盛花语书苑项目中的第3幢12层1205号房产过户给原告的诉讼请求，因涉案房屋还未办理不动产权证，且涉案房屋的银行按揭贷款尚未归还，且根据双方签订的《房屋所有权确认协议书》的约定“以肖XX名义在该套房屋按揭款付清之日起的5日内肖XX应义务性的将该套房屋所有权过户给覃X。”，原告覃X诉请将涉案房屋过户给原告覃X的前提条件尚不具备，即使被告肖XX同意过户给原告覃X，也可能损害第三人张家界XX公司、XXX的利益。故对原告覃X的这一诉讼请求，本院不予支持。对被告肖XX提出的“房屋所有权协议中载明的第二点与事实不符，协议约定房屋首付款由覃X向其堂妹覃XX所借转入被告账户，实际情况为该套房屋首付款共计302633元，覃XX给被告转款250000元，剩余52633元是由被告自己支付。其中40000元是被告在XX公司所贷款，并且该套房屋的契税、维修基金共计12826.51元也是由被告支付的，原告一分没付。”的辩解意见，因被告肖XX的该辩解意见只涉及双方是否按照协议履行的问题，不能由此否认协议条款的合法性。至于双方是否已按照协议履行，不是本案的审理范围。对被告肖XX提出的“原告若需办理涉案房屋的过户手续，确认该套房产由原告所有，需立即支付被告为该涉案房屋支付的首付款及已还和未还的按揭款、契税和维修基金。”的抗辩意见，因被告肖XX的该抗辩意见双方既可协商解决，也可以诉讼解决。故对被告肖XX的这一抗辩意见，本院不予采纳。第三人XXX未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第二百四十条之规定判决如下：

一、原告覃X与被告肖XX于2020年6月28日签订的《房屋所有权确认协议书》合法有效。

二、驳回原告覃X的其他诉讼请求。

案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告肖XX负担。

本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审判员　　向延忠

二〇二二年十一月九日

书记员　　陈XX