刘XX诉贺XX、哈尔滨市大盛XX有限公司、王XX房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑01民终6100号

上诉人（一审被告）：刘XX，

委托诉讼代理人:赵长江，黑龙江大地律师事务所律师。

委托诉讼代理人:崔忠义，黑龙江大地律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）:贺XX，

委托诉讼代理人:王XX，黑龙江嵘斗律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王XX，黑龙江嵘斗律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）:哈尔滨市大盛XX有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。

法定代表人:吴XX，董事长。

委托诉讼代理人:刘XX

被上诉人（一审被告）:王XX，

上诉人刘XX因与被上诉人贺XX、哈尔滨市大盛XX有限公司（以下简称大盛公司）、王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘XX委托诉讼代理人赵长江，被上诉人贺XX委托诉讼代理人王XX、王XX，被上诉人大盛公司委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼。被上诉人王XX经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘XX上诉请求：撤销一审判决，驳回贺XX双倍返还定金10万元的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。贺XX未将购房全款45万元交大盛公司，已经构成违约。根据贺XX与刘XX于2018年9月15日签订的房屋买卖合同第六条第一款约定可以看出合同的履行顺序是由贺XX于2018年9月18日前将购房全款交付至丙方大盛公司，后双方办理资金监管，合同约定的明确具体。贺XX未在2018年9月18日前交付购房全款，已经构成违约，依法应当承担违约责任。一审判决中认定该资金监管的条款约定不明确，合同签订后关于资金监管的问题，双方未能达成一致意见，导致贺XX未能按照合同约定交付购房款全款这一事实认定是错误的。二、一审判决适用法律错误。贺XX已经明确对大盛公司表示不再购买该房屋，依法构成预期违约，依据合同约定，无权收回5万定金。刘XX将房屋卖给案外人也不构成违约。根据《合同法》第94条、第108条规定，贺XX明确表示不买房产已经构成违约，刘XX有权将合同房屋卖与案外人，且根据三方于2018年9月15日签订的房屋买卖合同第九条，乙方不买无权收回定金，因此，贺XX无权要求返还定金。

贺XX辩称：一审判决是正确的，应予维持。事实和理由：贺XX从未表示过不购买案涉房屋，并且在合同履行的过程中，贺XX一再要求见房主或者由委托人王XX出具合法的委托手续，但大盛公司并没有配合，才导致贺XX无法依合同履行交款义务。关于资金监管是双方在合同当中明确约定的条款，并非是将房款交付以后再资金监管，这是双方的两份买卖合同中都明确约定的，刘XX在未解除合同的情况下，将房屋出售于第三方系根本性违约。

大盛公司辩称：同意刘XX的上诉请求。三方在签订房屋买卖过程中，贺XX以微信的方式在2018年11月11日明确表态，贺XX不再购买案涉房屋。大盛公司人员也明确向贺XX表示，若不买，则按照合同约定履行，定金5万由房主取走，继续对外出售房屋。贺XX的行为符合《合同法》第94条的规定，构成了违约责任。大盛公司人员依照《合同法》第96条以通知的行使向贺XX行使了单方合同解除权。贺XX以自身行为在2019年1月7日以诉讼的方式向一审法院提起诉讼，明确表示要求解除房屋买卖合同，可以证明贺XX无意继续履行合同。在贺XX没有继续履行合同的前提下，刘XX将房屋出售给第三人，并不构成违约。

王XX未提交书面答辩意见。

贺XX向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的编号0008335《房屋买卖合同》；2.刘XX、大盛公司、王XX连带承担双倍返还定金10万元。

一审法院认定事实：2018年7月，刘XX与大盛公司签订独家销售委托协议一份约定：“刘XX为甲方，大盛公司为乙方；甲方委托乙方独家销售甲方所有的南岗区××胡同××单元××号房屋，甲方不得再另行委托其他方或自行销售该房屋；该房最低出售价格为34万元，高于该房最低出售价格溢价部分归乙方所有。此房为铁路公产，甲、乙双方协商，乙方负责买断成不动产证，买断费用由乙方承担。甲方配合乙方买断手续，出具相关一切手续；甲方全权委托乙方出售此房配合办理过户更名贷款手续；甲方同意乙方代谈代签买卖定金合同，并及时补签字；甲方同意买方以现金、贷款形式购买此房，并配合办理一切过户更名贷款手续。”2018年7月13日，刘XX与贺XX及大盛公司签订房屋买卖合同约定：“刘XX为甲方（卖方），贺XX为乙方（买方），大盛公司为丙方（居间方）；甲方将其所有的位于哈尔滨市××胡同××单元××号房屋卖给贺XX；房屋成交价格45万元，甲、乙双方同意由甲方委托丙方代收房款，丙方的代收行为产生履行房屋买卖合同的法律效力；乙方向甲方支付定金5万元，甲、乙双方同意甲方委托丙方代为收取定金，丙方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力；甲方代理人王XX，该代理人签署的一切文件甲方均认可，该代理人签署的文件与甲方本人签署之文件具有同等的法律效力；代理人王XX在甲方处签字，贺XX在乙方处签字。”2018年7月15日贺XX向大盛公司交付购房定金2万元，2018年7月28日贺XX向大盛公司交付购房定金3万元。2018年9月15日刘XX与贺XX及大盛公司针对2018年7月13日签订房屋买卖合同重新签订了一份房屋买卖合同约定：“刘XX为甲方（卖方），贺XX为乙方（买方），大盛公司为丙方（居间方）；房屋位于哈尔滨市××胡同××单元××号房屋，产权性质私产，产权证号0242382号，成交价格45万元；乙方在签署合同后，乙方即向甲方支付定金5万元，甲、乙双方同意甲方委托丙方代为收取，丙方的代收行为产生履行买卖合同的法律效力；乙方应在2018年9月18日前将购房全款45万元交付到丙方，丙方应在收齐房款后开始办理更名手续，甲、乙双方应按相关部门规定办理资金监管及解冻手续。待产权证办理完毕，丙方收到甲、乙双方签署的《房产买卖交易完毕确认书》后，丙方将剩余房款交付甲方。经甲、乙双方协商确认，在交易所出现场评估签订当日，甲方可领取扣除资金监管剩余50%房款。甲方委托代理人王XX，签署的一切文件甲方均予以认可，代理人签署的文件具有同等法律效力；合同签订后，甲乙双方任何一方的违约不影响居间合同的继续履行，但若违约行为致使合同履行中断或无法履行，守约方可依据定金罚则及合同约定向违约方追究违约责任。”审理中,贺XX与大盛公司均认可,贺XX向大盛公司交付了5万元房屋定金,未再交付其他款项。贺XX称，因贺XX要求按照合同约定办理资金监管，大盛公司拒绝办理资金监管，刘XX一直未出面配合办理资金监管，导致贺XX未能按照合同约定时间交付全部购房款，合同无法继续履行。大盛公司称，双方合同中没有约定买卖双方需要强制性资金监管，因贺XX未按照合同约定交付全部购房款，并一直要求资金监管，后来贺XX明确表示不购买涉案房屋，导致合同无法履行。另查明，涉案房屋买卖合同中刘XX的委托代理人王XX，系大盛公司的工作人员。刘XX与大盛公司签订了独家销售委托协议。再查明，2019年4月13日刘XX将哈尔滨市××胡同××单元××号房屋转让给案外人刘金珠,涉案房屋的权利人已由刘XX变更为案外人刘金珠，不动产权证号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0101811号，同时设定了抵押权，抵押期限自2019年4月23日至2029年4月23日。

一审法院认为，贺XX与刘XX及大盛公司于2018年7月13日签订了房屋买卖合同。2018年9月15日贺XX与刘XX及大盛公司就上述房屋买卖合同重新签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按2018年9月15日重新签订的房屋买卖合同约定履行。本案中，因大盛公司与刘XX于2018年7月13日签订了独家销售委托协议，刘XX委托大盛公司代为销售涉案房屋。大盛公司指派其工作人员王XX销售涉案房屋，故王XX作为委托人与贺XX签订了房屋买卖合同，系履行职务行为，故贺XX请求王XX承担连带责任，不予支持。根据涉案房屋买卖合同的约定，贺XX应于2018年9月18日将购房全款45万元交于大盛公司处。贺XX向大盛公司交付5万元定金后，未在交付其他款项。贺XX称，未按照约定交付购房全款系因刘XX及大盛公司未能按照约定进行资金监管，双方应按照合同约定到房产交易中心指定的银行办理银行卡，贺XX将购房款转至该账户内进行资金监管。大盛公司主张，贺XX未按照合同约定交付购房款，本案合同中约定的资金监管也应是贺XX先交付购房款，再按照部门规定办理资金监管，如果没有强制性规定，可以不办理资金监管。根据涉案房屋买卖合同约定：“乙方应在2018年9月18日前将购房全款45万元交付到丙方，丙方应收齐房款后开始办理更名手续，甲、乙双方应按相关部门规定办理资金监管及解冻手续。”贺XX、刘XX及大盛公司签订的上述关于资金监管的条款约定并不明确，合同签订后，关于资金监管的问题双方始终未能达成一致意见，导致贺XX未能按照合同约定交付购房全款。因是否资金监管刘XX与贺XX未在合同中有明确约定，又未能达成一致意见，导致合同无法继续履行，双方均无过错，故贺XX主张大盛公司与刘XX未按合同约定进行资金监管已属违约，不予采纳。但贺XX与刘XX之间的房屋买卖合同尚未解除，刘XX将涉案房屋更名至案外人刘金珠名下的行为，已属违约，刘XX应承担双倍返还贺XX购房定金的责任,故贺XX诉请刘XX双倍返还定金10万元,予以支持。但在确定具体的返还方式时，结合本案查明的事实，贺XX交付的5万元购房定金由大盛公司代收，故由大盛公司将代收的定金5万元返还贺XX，由刘XX给付贺XX定金5万元。关于大盛公司是否应与刘XX承担连带责任的问题,因贺XX该项请求既无法律依据,亦无合同约定,故对贺XX要求大盛公司承担连带责任的诉讼请求,不予支持。因涉案房屋已更名至案外人刘金珠名下，涉案房屋买卖合同已无法履行，故贺XX诉请解除合同，予以支持。判决：一、解除贺XX与刘XX、大盛公司于2018年9月15日签订的房屋买卖合同（编号0008335）；二、大盛公司于本判决生效之日起十日内返还贺XX定金5万元；三、刘XX于本判决生效之日起十日内给付贺XX定金5万元；四、驳回贺XX的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。案涉合同中关于购房款的给付，既约定了贺XX交付给大盛公司购房款的数额及时间，又约定了对购房款进行资金监管，因此贺XX在合同履行中选择资金监管不违反合同约定，亦是为保证交易资金的安全，符合法律规定。在大盛公司坚持收取购房款后办理资金监管的情况下，合同各方当事人对此问题未能达成一致意见，导致案涉合同未能继续履行，系因合同约定不明造成，一审判决认定买卖双方均无过错正确。刘XX在贺XX提起本案诉讼，请求解除案涉买卖合同，且大盛公司亦同意解除案涉合同的情况下，将案涉房屋另行出售属避免造成损失的行为，故刘XX的上述行为不构成合同的根本违约，不符合双倍返还定金的法定条件。一审判决确认解除案涉买卖合同，返还定金正确，确认刘XX双倍返还定金错误，本院予以纠正。

综上所述，刘XX的上诉请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1700号民事判决第一项、第二项、第四项；

二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1700号民事判决第三项。

如未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2300元，由上诉人刘XX负担1050元，被上诉人贺XX负担1250元。二审案件受理费2300元，由上诉人刘XX负担1050元，被上诉人贺XX负担1250元。

本判决为终审判决。

审判长 许XX

审判员 梁XX

审判员 宋XX

二〇一九年九月十六日

法官助理白XX

书记员周XX