哈尔滨XX供热有限公司诉哈尔滨XX公司何某某、林某某、第三人哈尔滨市XX公司热力合同纠纷一案

律师观点分析

黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民事判决书

(2023)黑0104民初3196号

原告：哈尔滨市XXXX供热有限公司，住所地哈尔滨市道外区

法定代表人：王某某，董事长。

委托诉讼代理人：崔忠义，黑龙江大地律师事务所律师。

被告：哈尔滨XXXX产品企业管理有限公司，住所地哈尔滨市道外区

法定代表人：崔某某，总经理。

委托诉讼代理人：张某某，

委托诉讼代理人：徐律师，黑龙江泰封律师事务所律师。

被告：何某某。

被告：林某某

委托诉讼代理人：佟律师，黑龙江民强律师事务所律师。

第三人：哈尔滨市XXXX有限责任公司，住所地哈尔滨市。

法定代表人：刘某某，总经理。

委托诉讼代理人：吴某某

原告哈尔滨市XXXX供热有限公司(以下简称华能公司)与被告哈尔滨XXXX产品企业管理有限公司(以下简称地利公司)、何某某、林某某、第三人哈尔滨市XXXX有限责任公司(以下简称新楠天宾馆)供用热力合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，于2021年8月16日作出(2021)黑0104民初10080号民事判决书，被告何某某不服提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2021年11月23日作出(2021)黑01民终9648号民事裁定书，裁定撤销哈尔滨市道外区人民法院(2021)黑0104民初10080号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华能公司委托诉讼代理人崔忠义，被告地利公司委托诉讼代理人张某某、徐雯雯，被告何某某、被告林某某及其委托诉讼代理人佟大同到庭参加诉讼；第三人新楠天宾馆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华能公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令地利公司、何某某、林某某及新楠天宾馆共同支付2020年度供热费225586.07元及资金占用期间的利息(以225586.07元为基数，自2021年1月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);2.诉讼费用由地利公司、何某某、林某某及新楠天宾馆共同承担。事实与理由：何某某是哈尔滨市道外区南新街xx号1-6层房屋的所有权人，华能公司下属运行服务三部负责案涉房屋的供热，2016年何某某与哈尔滨市南岗区闻氏生鲜超市(以下简称“闻氏生鲜”)签订了一份房屋租赁合同，租金为330万元/年，合同约定房屋租赁期限为20年，自2016年1月17日至2036年7月16日，2016年1月17日至2016年7月17日期间为免租期，按照合同约定，租赁期间产生的供热费应由闻氏生鲜承担。2018年5月30日，何某某、闻氏生鲜与地利公司三方签订一份《合同主体变更协议书》,协议约定“各方同意地利公司取代闻氏生鲜，成为原合同中的乙方(闻氏生鲜),协议生效后，原合同中的权利义务有地利公司享有和承担”。按照签订后的变更协议，地利公司应当承担向华能公司支付房屋供热费用的义务，但是地利公司并未按照约定支付2020年度的供热费用225586.07元。华能公司多次向何某某及地利公司催告要求支付相关费用的义务，但是均拒不履行相应的合同义务，已经严重侵害了华能公司的合法权益。华能公司诉何某某供热力合同纠纷一案已经道外区人民法院作出(2021)黑0104民初10080号民事判决书，判决后，何某某提起上诉，理由为其不是案涉房屋的所有权人，并且经过二审法院审理作出发回重审的判决，故将房屋的实际所有权人林某某追加为本案的被告。

地利公司辩称，根据《黑龙江省供热条例》第四十四条第三款规定，租赁房屋的热费，由房屋所有人交纳。根据民法典第六百五十四条和第六百五十六条的规定，供热费应该由供热合同的相对方承担，本案中，地利公司既不是供热合同的相对方，也不是实际用热人，因此华能公司所诉主体有误。第一，本案中林化滨系案涉房产的所有权人，即与华能公司签订供热合同的相对方，地利公司并非案涉房屋的所有权人，华能公司与地利公司之间也不存在合同关系，根据合同的相对性，华能公司无权向地利公司主张权利。第二，地利公司不是2020年度的实际用热人。地利公司于2020年7月已经从案涉房屋迁出，2020年度供热期间地利公司已经不是案涉房屋的实际使用人，故地利公司不是实际用热人，新楠天宾馆才是案涉房屋实际使用人和实际用热人，并且根据地利公司与新楠天宾馆签订的租赁合同也明确约定，供热费由新楠天宾馆交纳。同时，林某某在地利公司迁出案涉房屋后没有及时向供热公司申报对地利公司迁出部分的供热面积停止供热，其没有尽到减少损失的义务，导致损失扩大，与地利公司没有关系。故华能公司应该向林某某和新楠天宾馆主张供热费。第三，华能公司称何某某(何某某为该房屋原所有权人，现房屋所有权人为林某某)与地利公司签订的租赁合同约定，由地利公司支付供热费。该陈述与事实不符，根据该租赁合同可知，何某某与地利公司之间并没有约定案涉房屋的供暖费由地利公司支付。况且即便何某某与地利公司对供热费的支付进行约定，也是何某某与地利公司之间的法律关系，与华能公司无关，华能公司无权突破合同相对性直接向地利公司主张供热费，故地利公司不应该支付供热费。综上所述，无论是按照法律规定还是合同约定，2020年度供热费都不应该由地利公司承担，华能公司诉请要求地利公司支付供热费及违约金与事实不符，于法无据。

何某某辩称，1.何某某不具备被告主体资格，因本案所争议房屋取暖费已被哈尔滨市中级人民法院(2021)黑01民初403号民事判决书确认了所有权人是林某某，而且该判决已经生效，至今没有过户到林某某名下，是林某某出于纳税等问题的考虑，不去办理过户手续，但该房自判决生效后所有出租收益均由林化滨收益(取得了1574万租金，该笔租金从未缴纳个人所得税),与何某某无任何关系。2.华能公司不仅错误的起诉不具备主体资格的何某某，而且在何某某一再告知实际所有人的情况下，华能公司还坚持把何某某列为被告。房屋的实际所有权人不仅为了逃避缴纳供暖费用，而且有偷逃纳税义务的嫌疑，林某某应该作为本案的被告，因为林某某迟迟不过户的原因是，数次与何某某商量，要与何某某假结婚，并在房照上添加姓名，待完全过户到林化滨名下时，通过法律手段再解除婚姻关系，这样林某某就完全取得了该房的所有权并成功地逃脱了纳税的义务。

林某某辩称，1.何某某与地利公司签订房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期间所产生的各项费用(包含供用热力费用)由承租方地利公司承担。该合同内容华能公司自始知情，因此供用热力合同双方主体为华能公司与地利公司。2016年4月10日，何丽杰与地利公司签订房屋租赁合同，合同第二条期限为20年，自2016年1月17日至2036年7月16日；合同第四条第3款约定除房屋租金外，房屋租赁期间所产生的各类费用支付均由地利公司承担，此时房屋所有权人并没有就涉案房屋办理供热入户。2016年10月20日地利公司在没有任何房屋所有人的授权行为的情况下在华能公司办理供热入户手续并缴纳当年的供热费用，华能公司为地利公司开具供热发票。根据华能公司能够提交证据二何某某与地利公司房屋租赁合同可得知，华能公司在办理供热入户时就明知涉案房屋办理供热人、缴纳供热费用人、实际供热用户均为地利公司并非房屋所权人，地利公司负有每年缴纳供热费用的义务同时也享受供热给其带来的利益。无论双方是否签订了书面供用热力合同，双方均为事实供用热力合同的合同主体。

2.华能公司在明知其与地利公司为供用热力合同的主体，却在地利公司拖欠供热费用时，向法院起诉房屋所有权人林某某来承担本应当由地利公司承担的供热费用没有法律依据。《中华人民共和国民法典》第465条规定“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”在本案中，供用热力合同的双方主体是华能公司与地利公司，地利公司拖欠供热费用的违约行为应当由地利公司承担。林某某作为房屋的所有权人并非供用热力合同的合同主体，华能公司没有任何法律依据突破合同相对性原则向林某某索要热力费用，该行为已经违反了民法典第四百五十六条规定。林化滨作为房屋所有权人没有享受合同权利却要承担合同义务，违反了民法权利与责任相一致的基本原则。综上所述，华能公司在没有任何法律规定情况下违反民法典规定，突破合同相对性将本应由地利公司支付供热费用向林某某主张不应得到支持。

新楠天宾馆提交书面陈述意见，1.本案中华能供热公司应向房屋所有权人主张供热费。《黑龙江省城市供热条例》第四十二条第三款规定：“租赁房屋的热费，由房屋所有人交纳。”新楠天宾馆不是案涉房屋所有权人，华能公司供热的房屋为林某某所有，华能公司与林某某之间形成了事实上的供热合同关系，华能公司应向林某某主张供热费及违约金。2.华能公司无权向新楠天宾馆主张供热费。华能公司从未与新楠天宾馆建立任何合同关系，即便存在新楠天宾馆曾向华能公司缴纳供热费的情况，也是代房屋所有权人缴纳供热费，供热合同主体并未因新楠天宾馆曾代缴供热费而改变，同时房屋所有权人或地利公司也从未在华能公司处变更供热主体为新楠天宾馆。3.房屋租赁协议仅在地利公司与新楠天宾馆之间有效，对华能公司无合同约束力。庭审中，地利公司举示的房屋租赁协议虽对供暖费有约定，但该合同效力仅在地利公司与新楠天宾馆之间有效，对华能公司无约束力。假如任何人签订转租合同时均可约定供热费的缴费主体，那么该缴费主体则处于一种无法控制的变动中，这种认定是完全与合同相对性相违背的，如此供热公司今后主张供热费会变得极其困难。退一步讲，即使华能公司主张突破了合同相对性，其也应该向地利公司主张权利，因为是房屋所有权人的代表人何某某与地利公司签订的租赁协议，且在该租赁协议中地利公司承继了闻氏生鲜的全部权利和义务，故缴费主体应为地利公司。4.新楠天宾馆承租的房屋面积与供热面积严重不符。新楠天宾馆与地利公司签订的房屋租赁协议中，承租房屋为道外区南新街83号房屋三至六层及左侧一层，并非83号房屋的全部面积，故即使存在最终房屋所有权或转租人向新楠天宾馆主张供热费，也是在新楠天宾馆租赁面积范围内计算供热费。同时，新楠天宾馆在道外区南新街83号房屋三至六层及左侧一层的使用过程中，供热效果非常不好，并没有达到本市平均供热温度。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华能公司举示的证据一，能够证明房屋登记所有人为何某某，实际为林某某所有，本院予以采信；华能公司举示的证据二能够证明闻氏生鲜与何某某签订房屋租赁合同，并与华能公司签订入网合同，本院予以采信；华能公司举示的证据三能够证明案涉房屋供热费缴纳情况，本院予以采信。地利公司举示的证据一、证据二，因案涉房屋系地利公司向新楠天宾馆出租，真实性本院予以采信，待证事实本院不予采信。何某某举示的证据一，能够证明案涉房屋为林化滨所有，本院予以采信；何某某举示的证据二、证据三与本案无关联性，本院不予采信。林某某举示的证据一，地利公司及何丽杰均认可其真实性，本院予以采信；林某某举示的证据二不能证明缴纳供热费的主体，本院不予采信；林某某举示的证据三，能够证明租赁合同解除时间，真实性本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：哈尔滨市道外区南新街xx号1-6层房屋登记权利人为何某某，林某某与何某某所有权确认纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2021年5月28日作出(2021)黑01民初403号民事判决书，判决“何某某名下坐落于道外区南新街xx号1-6层，建筑面积5132平方米的房屋(产权证号：哈房权证外字第150101XXXX号)真实权利人为林某某”。

2016年4月10日，甲方何某某与乙方闻氏生鲜签订租赁合同，约定何某某将案涉房屋租赁给闻氏生鲜经营使用，租赁期限20年，自2016年1月17日至2036年7月16日。合同第十一条补充条款约定：“甲方将房屋交付给乙方使用，以后所发生事情由乙方负责(包括水、电、一切税费包括房屋租赁税均由乙方承担)。房屋到期乙方无权拆除固定设施，设施无条件归甲方所有。特此声明该房屋没有任何配套设施。”同年，华能公司与闻氏生鲜签订《集中供热入网合同(不建站)》,约定闻氏生鲜同意将坐落在哈尔滨市道外区南新街xx号1-6层，并网建筑面积5137.23平方米，其中公企(非居民)建筑5137.23平方米的供热系统并入华能公司集中供热热网。华能公司为案涉房屋提供供热服务。

2018年5月30日，何某某与闻氏生鲜(乙方)、地利公司 (丙方)签订《合同主体变更协议》,约定：“各方同意丙方取代乙方，成为原合同中的乙方。本协议生效后，原合同中所有的权利及义务由丙方享有及承担，原合同中的乙方变更为本协议中的丙方。”

哈尔滨市道外区地利生鲜超市南新店(甲方)与新楠天宾馆 (乙方)于2016年4月18日签订《房屋租赁协议》,将案涉房屋三至六层及门市左侧一层租赁给新楠天宾馆，租赁期限10年，自2016年4月18日至2026年10月17日。2019年3月6日，

新楠天宾馆委托案外人哈尔滨信联投资管理有限公司与地利公司重新签订《房屋租赁协议》,合同主体变更为地利公司与哈尔滨信联投资管理有限公司，合同约定租赁期限为八年。

2016年11月2日，新楠天宾馆缴纳2016.10-2017.04供热期间部分供热费150157.17元，发票载明收费面积5209.84平方米，单价43.3元；当日闻氏生鲜缴纳2016.10-2017.04供热期部分热费75428.9元。2017年11月2日，地利公司缴纳2017.10-2018.04供热期间部分热费75428.9元；2017年11月15日，新楠天宾馆缴纳2017.10-2018.04供热期间部分热费150157.1元。2018年12月11日，地利公司缴纳2018.10-2019.04供热期间部分热费75428.9元；2018年12月29日，新楠天宾馆缴纳2018.10-2019.04供热期间部分热费150157.17元。2019年12月12日，地利公司缴纳2019-2010年度部分热费75428.9元；2019年12月12日，新楠天宾馆缴纳2019-2020年度部分热费150157.17元。

因地利公司欠付林某某房屋租金，林某某将其诉至本院，本院于2022年8月12日作出(2021)黑0104民初40050号民事判决书，判决：“一、林某某与地利公司于2016年4月10日签订的《租赁合同》即何某某与闻氏生鲜于2016年4月10日签订的《租赁合同》、何某某与闻氏生鲜及地利公司于2018年5月30日签订《合同主体变更协议》于2022年7月26日解除；地利公司不服该判决提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2023年4月20日作出(2022)黑01民终11845号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为，闻氏生鲜在履行案涉房屋租赁合同过程中，与地利公司、何某某签订《合同主体变更协议》,租赁合同中所涉闻氏生鲜的权利义务由地利公司概括承担，地利公司受原租赁合同约束。租赁合同约定房屋交付承租人使用后，以后所发生的事情由承租方负责；而房屋交付闻氏生鲜使用时并无供暖设施，闻氏生鲜向华能公司申请入网，与华能公司签订《集中供热入网合同(不建站)》,系闻氏生鲜在履行租赁合同过程中，为满足其供暖需求，在案涉房屋添附供热设施，同时增设了支付供热费的义务。因地利公司取代闻氏生鲜成为租赁合同相对方，闻氏生鲜订立供热合同所产生的法律后果应由地利公司承担，供热费缴费主体亦应由闻氏生鲜变更为地利公司，故地利公司应承担缴纳供热费的义务；热费应于每年12月31日前向供热单位交纳，地利公司未按期缴纳应承担违约责任。关于地利公司主张2020年未使用房屋及新楠天宾馆为实际使用人的抗辩主张，根据生效法律文书确定，地利公司与林某某的房屋租赁合同于2022年7月26日解除，华能公司主张的供热费系在合同解除前产生，而新楠天宾馆使用的部分系地利公司向其转租，故地利公司的抗辩主张本院不予采纳。综上所述，华能公司主张的2020年度热费及资金占用利息应由地利公司支付。华能公司未与房屋产权人签订供热合同，其主张林某某、何某某给付供热费，本院不予支持。华能公司主张新楠天宾馆承担给付热费的责任，因地利公司与新楠天宾馆之间关于缴纳热费的约定，与本案非同一法律关系，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十条、第五百七十七条、第六百五十四条、第六百五十六条规定，判决如下：

一、哈尔滨XXXX产品企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付哈尔滨市XXXX供热有限公司2020年度供热费225586.07元，并按照同期一年期贷款市场报价利率标准，支付自2021年1月1日起至款项付清之日止的利息；

二、驳回哈尔滨市XXXX供热有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4683.79元，由哈尔滨地利生鲜产品企业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长：吕

审判员：张

审判员：魏

[院印]

二O二三年六月二十日

法官助理吴

书记员王