XX公司诉大庆市XX公司房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

黑龙江大庆市高新技术产业开发区人民法院民事判决书

原告（反诉被告）：橙心XXXX发展有限公司 住所地北京市海淀区,统 一社会信用代码： 91110XXXXX1BCTG6F。
法定代表人：王XX，执行董事。
委托诉讼代理人：赵长江，黑龙江大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔忠义，黑龙江大地律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大庆市XXXX有限公司，住所 地黑龙江省大庆市高新区，统一社 会信用代码： 91230XXXXX384508X7。
法定代表人：刘X，总经理。
委托诉讼代理人：袁X，该公司职员。
原告橙心XXX发展有限公司（以下简称橙XX选公司）与被告大庆市XXXX有限公司（以下简称尚 XX汽车租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月 16日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年3月8日公开 开庭审理了本案，原告橙心优选公司委托诉讼代理人赵长江、崔忠义、被告尚品汽车租赁公司委托诉讼代理人袁野到庭参加 诉讼。本案现已审理终结。
原告橙心优选公司向本院提出诉讼请求： 1． 依法解除原被 告双方签订的《房屋租赁合同》； 2． 请求判令被告按照合同约 定返还原告押金25,000元： 3． 本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由： 2021年1月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，
合同约定：原告承租被告位于大庆市高新区博学街道办事处；期限1年，自2021年1月23
日起， 至2022年1月22日止（2021年1月16日-2021年1月
22日免租期）；租金季付，总金额共15万元，押金2.5万元；
原告提前30日通知被告可单方解除合同，如未提前通知的，将 承担月租金的100%作为违约金。原告于2021年2月9日付押金 25,000元， 2021年2月10日付租金39,375元， 2021年4月
26日付租金39,375元， 2021年7月22日付租金39,375元。
2021年9月1日，原告向被告发出《提前终止通知》，要求自 2021年10月22日终止合同。但被告在收到相关通知后拒绝验 收房屋，将原告办公室上锁，并拒绝退还押金25,000元。现原 告为了维护合法权益，依法提起诉讼。

被告尚品汽车租赁公司辩称，同意解除合同，也同意返还 押金，但前提是原告给付所欠电费、赔偿两个月房屋租金并赔 偿恢复房屋原状的费用。
反诉原告尚品汽车租赁公司向本院提出反诉请求： 1． 判令 被反诉人给付反诉人电费12,512元； 2． 判令被反诉人承担恢 复房屋原状费用10,000元； 3． 判令被反诉人赔偿反诉人
2021年10月23日至2021年12月23日期间两个月的租金损失 25,000元； 4． 反诉费由被反诉人承担。事实与理由：橙心优选公司对于尚品汽车租赁公司的各项诉讼请 求发表了具体答辩意见，其各项反诉请求没有事实及法律依据 依法应予以全部驳回。恳请法院在查明案件事实的基础上进行 审理。
根据当事人陈述和经审理采信的证据，本院认定事实如下
2021年1月，橙心优选公司与尚品汽车租赁公司签订房屋 租赁合同，尚品汽车租赁公司将其有使用权的位于大庆市高新 区博学街道办事处生态科技区1号路西建筑面积350平方米房屋 出租给橙心优选公司做办公室。双方约定租期自2021年1月
23日起至2022年1月22日止，年租金为150,000元， 税金由 橙心优选公司承担， 税率5%，租金按季支付。押金25,000元 租赁期满或合同解除后， 押金除抵扣应由乙方（橙心优选公司）承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在合同终止或解除后5日内如数返还至乙方指定账户 乙方提前30日通知甲方可单方解除合同。甲方同意乙方装饰装 修、增设附属设施、增设设备。合同签订后，橙心优选公司支 付押金25,000元，在履行合同过程中，橙心优选公司支付陆续 前三个季度的租金及税金。 2021年9月6日，橙心优选公司向 尚品汽车租赁公司发出提前终止合同通知， 9月17日人员撤离 案涉房屋，但双方未进行交接， 9月30日，橙心优选公司工作 人员向尚品汽车租赁公司索要电费明细，尚品汽车租赁公司发 送后橙心优选公司工作人员以请示领导为一直未支付。 10月23日尚品汽车租赁公司提醒合同到期，要求橙心优选公司支付 电费， 橙心优选公司工作人员仍以等领导指示未答复， 10月 29日尚品汽车租赁公司进入案涉房屋。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。尚品汽车租赁公司 将有使用权的房屋出租给橙心优选公司使用，双方形成租赁关 系。各方应全面履行自己的义务，橙心优选公司在合同提前终 止后未及时与尚品汽车租赁公司办理交接，尚品汽车租赁公司 自述在2021年10月29日进入案涉房屋，可视为实际取得房屋 控制权，橙心优选公司应支付此前的租金损失（35.7元/月/平 方米×7天×350平方米） 2,915.5元。尚品汽车租赁公司在 2021年9月6日接到橙心优选公司提前终止通知，已明知橙心 优选公司不再继续租赁案涉房屋，在实际取得房屋控制权后再 主张租金损失没有事实根据， 对该部分请求本院不予支持。双 方在合同中约定由橙心优选公司承担房屋使用期间的电费，尚 品汽车租赁公司在2021年9月30日向橙心优选公司发出电费数 额8,796元，橙心优选公司接收后未提出异议， 视为双方认可 该费用。双方在合同中约定租赁期满或合同解除后， 一方应按 合同期满或解除时的现状返还房屋及其附属物品、设备设施，
双方约定的是现状交接，并未约定交接时恢复原状， 故尚品汽 车租赁公司要求橙心优选公司支付恢复原状费用的请求没有事 实根据，本院不予支持。双方约定在租赁期满或合同解除后，押金扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违 约赔偿责任后， 剩余部分应在合同终止或解除后5日内如数返还 乙方， 故应在扣除电费、租金损失后返还橙心优选公司。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、
第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一 款、第七百零三条、第七百一十五条之规定，判决如下：
一、解除XXXXX发展有限公司与大庆市XXXXX赁有限公司签订的《房屋租赁合同》。
二、橙心XXXXX发展有限公司于本判决生效之 日起三日内支付大庆XXXXX有限公司电费8,796.00元
三、橙心XXXXX发展有限公司于本判决生效之 日 起 三日 内支 付 大庆XXXX 有 限 公 司 租 金 损 失 2,915.50元。
四、大庆市XXXX有限公司于本判决生效之日起三 日内支付橙心XXXX发展有限公司押金25,000.00 元。
以上各项相抵后，大庆市XXXX有限公司返还橙心XXXX发展有限公司13,288.50元。
五、驳回橙心XXXXX发展有限公司其他诉讼请 求。
六、驳回大庆市XXXX有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务， 应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支 付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费213.00元、反诉费494.00元，合计707.00元 由橙心优选（北京）科技发展有限公司负担193.00元。由大庆市尚品汽车租赁有限公司负担448.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江 省大庆市中级人民法院。