成功代理：江西XX地产公司与江西XX餐饮公司物权保护纠纷一案

律师观点分析

　　

　　原告:江西XX地产顾问有限公司，住江西省南昌市红谷滩区。

　　法定代表人:杨X，执行董事兼总经理。

　　委托诉讼代理人;邹XX、何XX，XX律师(南昌)事务所律师。

　　被告:江西XX餐饮管理有限公司，住江西省南昌市东湖区。

　　法定代表人:邵XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人:余XX,臧红梅，北京市盈科(南昌)律师事务所律师。

　　第三人:江西省腾XX房地产开发有限公司，江西省南昌市进贤县民和镇

　　法定代表人:焦X，总经理。

　　委托诉讼代理人:吴XX，住进贤县民和镇。系该公司员工。

　　本院于2021年12月31日受理原告江西XX地产顾问有限公司(以下简称“地产公司”)诉被告江西XX餐饮管理有限公司(以下简称“餐饮公司”)物权保护纠纷一案，于2022年2月10日进行第一次开庭审理，嗣后，于2月22日追加第三人江西省腾XX房地产开发有限公司(以下简称“腾XX公司”)参加本案诉讼，并于2022年3月18日进行第二次开庭审理。原、被告及第三人均由其委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。

　　结合原、被告及第三人的举证、质证、本院的认证和当事人庭审中的相关陈述，本案的基本事实可以作如下认定:

　　2015年11月2日，第三人腾XX公司(甲方)与被告餐饮公司(乙方)签订《租赁合同》，合同约定:11乙方承租本合同附件一红线图中标明的场地，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅，场地位于进贤县腾XX财富广场建筑物的一部分，具体为一层5、6、7、20、21、22号商铺，场地的使用面积至少为270平方米，沿街面向胜利中路宽15米、深度至少18米(上述所有长度均由建筑物内部或内墙起计)。21乙方应当自餐厅正式开业之日后的第一个月起(以双方书面确认为准，以下简称“起租日”)向甲方支付租金。2.2乙方从起租日起按以下方式缴付租金(已包含所有物业服务费、招牌位置占用费、室外就餐区占用费和管理费、公共区域及公共通道的使用费等，以下简称“租金”)。2.2.1提成租金支付给甲方的租金第一年只第五年乙方按照餐厅税后月销售额的6%计算，第六年至第十年乙方按照餐厅税后月销售额的7%计算，第十一年至第十五年乙方按照餐厅税后月销售额的8%计算，租赁期内，如乙方年税后销售额低于人民币600万元，则应向甲方按餐厅税后年销售额的3%支付租金。(若乙方餐厅税后年销售额低于人民币600万元，则乙方应当在次公历年的一月内通知甲方，多付的租金直接冲抵次公历年当月的租金)。由于甲方是按月收取租金，故乙方第一年只第五年每月按税后月销售额的6%支付租金，如此类推。甲方应于每月10日前根据乙方提供的餐厅上月销售额向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后15个工作日内，向甲方支付上月租金。31本合同所订租期为15年，自起租日开始计算，至15年期满为止。3.2甲方最迟应于2016年5月31日向乙方发出进场的书面通知，并将符合进场条件的场地交付乙方使用。13.1甲乙应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应的条款规定向守约方承担违约责任。132乙方应依约按时如数向甲方支付租金。如乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金，并在收到甲方的催讨通知15个工作日内仍未支付的，则应向甲方支付按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算的滞纳金;若逾期支付租金长达6个月，并经甲方书面催告后30天仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于3个月的租金(按终止日前12个月的平均租金计算)的违约金等。

　　原告地产公司因与第三人腾XX公司委托合同发生纠纷，向本院提起民事诉讼，本院在审理过程中采取保全措施，于2019年8月9日作出(2019)赣0124民初2158号之一民事裁定书，查封了被告租赁第三人腾XX公司上述被告餐饮公司经营麦当劳餐厅中的105号商铺(进贤县民和镇胜利中路69号腾XX·财富广场105号商间商铺，并对该六间商铺进行装修，于2021年1月份开业经营麦当劳餐厅。

　　因第三人腾XX公司未履行原告地产公司诉其委托合同纠纷执行一案的付款义务，本院依法对已保全查封的第三人腾XX公司名下的105号商铺进行网上拍卖，未成功卖出，于2021年9月22日作出(2021)赣****执恢***号之一执行裁定书，裁定将105号商铺作价3096万元，交付原告地产公司抵偿第三人腾XX公司所欠债务，所有权自该裁定书送达XX公司时其转移、XX公司可持该裁定到登记机构办理相关产权过户登记，过户费用由XX公司和腾XX公司依法各自承担。被告黑印公司在本案第二次庭审结束之前，未向本院提交105号商铺已经办理不动产权证的证据材料(可视为原告地产公司尚未办理该商铺的不动产权证)。

　　原告地产公司领取该裁定书送达之后，分别于2021年10月9日、2021年11月15日向被告餐饮公司发出租金缴纳通知书，通知要求被告餐饮公司将2021年9月23日起的租金缴付至其原告地产公司账户。被告餐饮公司分别于2021年10月12日、2021年11月16日签收该通知，但并未按通知的要求缴付租金至原告地产公司指定的账户。原告与被告协商租金支付问题未果，遂诉来院。

　　综上，对原告地产公司主张被告餐饮公司无权占有案涉105号商铺，缺乏事实和法律依据，不予认定。故对原告地产公司要求被告餐饮公司搬离案涉105号商铺的请求，于法无据，不予支持。同理，因被告餐饮公司对案涉105号商铺系有权占有，对原告地产公司要求被告餐饮公司承担无权占有的责任缺乏基础事实，不予支持。鉴于原告地产公司自取代第三人腾XX公司取得案涉105号商铺所有权地位，其既不能有效占有案涉105号商铺，又未能及时享受该商铺的租金收益，原告地产公司可就案涉《租赁合同》如何继续履行的问题与被告餐饮公司进行协商，协商未成，可就案涉《租赁合同》如何履行(是继续履行合同还是解除合同，终止履行)的问题，另行起诉解决。依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第七百零三条、第七百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下:

　　驳回原告江西XX地产顾问有限公司的全部诉讼请求。

　　案件受理费750元(已减半收取)，由原告江西XX地产顾问有限公司自行负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民

　　办案心得:

　　物权保护纠纷案，代理被告，两次开庭，中间追加第三人，最终我方完胜，一审驳回原告全部诉请。

　　对方律师的起诉还是花了心思的：1.为了规避高额案件受理费将房屋租赁纠纷转为物权保护纠纷立案。2.找到了法律依据。只是最终对事实还是没有充分把握清楚。

　　所以当事人和律师之间必须要有充分的互信，案件基本事实要全部和律师沟通清楚，不要只说对自己有利的。