律师观点分析
上诉人（原审被告、反诉原告）：关XX，男，1963年10月16日出生，汉族，现住河北省承德市双桥区。
委托诉讼代理人:张XX,河北XX律师。
委托诉讼代理人：姚XX（系关XX妻子），女，1963年8月17日出生，汉族，现河北省承德市双桥区XX。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李XX，女，1960年6月15日出生，汉族，河北省承德市双桥区XX。
委托诉讼代理人：孙X，河北XX律师。
上诉人关XX因与被上诉人李XX买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张XX、姚XX，被上诉人李XX及其委托诉讼代理人孙X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人关XX上诉请求：一、请求依法撤销双桥区人民法院做出的（2018）冀0802民初1163号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《购房协议》，驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在原一审过程中从未表示继续履行双方所签订的《购房协议》的意愿和可能性。在整个诉讼过程中，上诉人始终认为是被上诉人没有按约给付剩余28万元房屋购买权转让价款已构成根本违约，且经过上诉人催要后，被上诉人仍不履行，双方所签订的《购房协议》应当解除。特别是因当时房价下跌，被上诉人不但不给付剩余房屋转让价款，还到双桥区人民法院诉讼，向上诉人主张解除双方所签订的《购房协议》，要求上诉人返还房屋购买权转让款40万元并赔偿其损失，致使双方所签订的《购房协议》不能履行。2、一审法院认定“关XX在房产价格飙升后，提出解除合同，违背了公平和诚实信用原则"，上诉人认为该认定事实明显不清。首先，被上诉人未按协议约定于2011年12月1日将剩余28万元房屋购买权转让价款支付给上诉人，后经上诉人多次催要，但因房价下跌，被上诉人不仅拒绝给付，还到双桥区人民法院诉讼，向上诉人主张解除双方所签订的《购房协议》，要求上诉人返还房屋购买权转让款40万元并赔偿其损失，致使双方所签订的《购房协议》不能履行，违约责任应由被上诉人承担。其次，被上诉人李XX向上诉人支付第一笔转让款40万元，是被上诉人通过银行转账到上诉人的银行账户中，如果被上诉人真愿意履行协议的话，只需将余下28万元转让款按约打入上诉人银行账户即可，但被上诉人至今未按协议约定履行。上诉人认为被上诉人拒绝支付剩余房屋购买权转让款的行为已构成严重违约，且被上诉人曾明确表示要求解除双方所签订的《购房协议》，被上诉人的行为导致双方所签订的《购房协议》不能履行。根据《合同法》第九十四条之规定，上诉人可以解除合同。被上诉人在房价下跌时，拒绝履行合同，主张解除《购房协议》；在房价上涨时，又主张要房子，谁违约，谁无诚信一目了然。一审法院无视上述事实，对被上诉人的违约情况和责任只字不提，认定事实明显不清，请二审法院予以纠正。3、因被上诉人不履行双方所签订的《购房协议》，且经过上诉人催告后，仍不履行，已构成根本违约，上诉人可以解除双方所签订的《购房协议》，无义务协助被上诉人到开发单位办理变更登记手续，也无需承担任何责任。同时上诉人的团购房是有时间限制的，如逾期，则丧失购房资格，上诉人为了避免更大的经济损失，只好与开发商签订《商品房买卖合同》，上诉人的行为合法合规，根本不存在人为设置障碍行为。4、本案中，被上诉人李XX在本市已拥有两套住房，位于承德市××楼××、××室，被上诉人及其代理人在庭审时也默认被上诉人有两套住房，但一审法院对该事实没有认定。根据承德房屋限购政策的规定，双方所签订的《购房协议》已无履行之可能，根据《合同法》第九十四条之规定，因双方所签订的购房协议已无履行之可能，合同目的无法实现，依法应当解除双方所签订的《购房协议》。但一审法院却对该事实没有认定，请二审法院予以认定。5、一审认定“关XX交付的预付款24万元来源于李XX，认定事实明显不清。上诉人于2005年6月8日、2011年6月14日向案外人承德市XX公司交纳了团购首付款24万元。2011年9月29日上诉人才与被上诉人签订了《购房协议》。因此首付款24万元是上诉人支付，而非被上诉人支付。二、一审程XX显违法。被上诉人未按协议约定于2011年12月1日将剩余28万元房屋购买权转让价款及时支付给上诉人，后经过上诉人多次催要，但因房价下跌，被上诉人不仅拒绝给付，还到双桥区人民法院诉讼，向上诉人主张解除双方所签订的《购房协议》，要求上诉人返还房屋购买权转让款40万元并赔偿其损失，致使双方所签订的《购房协议》不能履行。当时是在双桥区人民法院牛圈子沟法庭调解的，因双方差距大，没调成，不知被反诉人出于什么原因不再诉讼了，当时应诉手续并没有给上诉人。在原一审时，双桥区人民法院狮子沟法庭曾向该院牛圈子沟法庭核实相关情况。在本次一审诉讼过程中，上诉人向法院申请调查取证，请一审法院向该院牛圈子沟法庭核实相关情况，没有被准许；在开庭时，上诉人再次请求一审法院核实该情况，仍未获答复。一审程XX显违法。三、一审法院在认定事实不清的情况下，驳回上诉人的反诉请求，支持被上诉人的诉求，适用法律错误。理由如下：1、被上诉人未按协议约定于2011年12月1日将剩余28万元房屋购买权转让价款及时支付给上诉人，后经过上诉人多次催要，仍拒绝给付，被上诉人的行为已构成根本违约，双方签订的协议应当予以解除。同时因当时房价下跌，被上诉人不仅拒绝履行《购房协议》，还到双桥区人民法院诉讼，向上诉人主张解除双方所签订的《购房协议》，要求上诉人返还房屋购买权转让款40万元并赔偿其损失，致使双方所签订的《购房协议》不能履行，被上诉人应当承担违约责任。2、本案买卖房号的协议转让的是房屋购买权，被上诉人作为受让方未按协议和案外人开发商的要求及时、足额交付购房款，为了避免损失，上诉人只能自己按照案外人开发商的要求及时准确的交付购房款，在被上诉人怠于行使权利的情况下上诉人行使房屋购买权，符合法律规定。被上诉人怠于行使权利的行为本身表明被上诉人不再继续履行房屋购买权转让合同。双方所签订的《购房协议》应当予以解除。3、依据《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》中：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年(含)以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。”本案中，被上诉人李XX在本市已拥有两套住房，位于承德市××楼××、××室，被上诉人及其代理人在庭审时也默认被上诉人有两套住房。根据承德房屋限购政策的变化，双方所签订的《购房协议》已无履行之可能，根据《合同法》第九十四条之规定，因双方所签订的购房协议已无履行之可能，合同目的无法实现，依法应当解除双方所签订的《购房协议》。
被上诉人李XX辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，且未违反法定程序，请求二审法院驳回上诉、维持原判。理由如下：一、一审法院判决认定事实清楚，被答辩人存在根本违约行为。1、被答辩人在上诉状中陈述的事实与实际情况完全不符。2011年的时候，涉案房屋地块属烂尾楼盘，开工建设遥遥无期，根本无人问津。因答辩人是做生意的，是被答辩人所辖纳税人，与被答辩人关系较好。被答辩人集资后因家中有事急需用钱，找了好多人卖房都卖不出去，最后找到答辩人商量让答辩人买，当时答辩人儿子正要结婚，为给儿子买新房就同意了。当时双方约定68万元，先给40万元，待被答辩人将所有房屋手续原件交与答辩人后，支付剩余28万元。答辩人按约定当日履行了付款40万元的义务，后向被答辩人索要房屋手续，但被答辩人始终未交付，因被答辩人违约在先，故答辩人未将剩余款项向其支付。由此可以看出，是被答辩人违约在先。2、在答辩人第一次将被答辩人起诉到法院后，通过法庭调解，被答辩人当庭表示愿意继续履行合同，但是答辩人应向其进行补偿，但因补偿问题最终没能达成一致。3、第一次法院判决后，被答辩人在已经败诉的情况下，没有按照双方意思，也没有尊重法院判决内容，在诉讼过程中私自与开发商签订了《买卖合同》，此事答辩人直到看到反诉状后才知道，其行为表明违反合同义务在先，应承担全部违约责任。4、被答辩人要求解除《购房协议》无事实及法律依据，本合同是双方真实意思表示，能够继续履行，且不违反国家效力性强制规定，无任何解除事由。只是被答辩人在看到现在房价疯涨的情况下，想单方撕毁合同，不仅违背了公平和诚实信用原则，还违背我国合同法中维护交易安全的本意和原则，合同一旦签订就不应轻易被解除，否则，将会扰乱稳定的社会秩序，让人与人之间失去应有的信任。被答辩人要求解除合同，毫无道理和依据。二、一审法院判决未违反法定程序。被答辩人虽提出答辩人曾向牛圈子沟法庭提起过诉讼，要求返还转让款40万元，但始终未提交任何证据。被答辩人也一再辩称要求一审法庭向牛圈子沟法庭调取证据，但答辩人认为此证据其自行可以调取取得，不属于无法取得的证据，无需人民法院调取。如果答辩人向法院提起过诉讼，即便撤诉，在法院也有立案案号，档案室也应有存档，被答辩人本人就可自行去法院查阅和复印，可见被答辩人的这种说法只是一种说辞，毫无事实依据。三、被答辩人上诉称因答辩人名下已有两套住房，所以本购房协议不能履行，没有事实与法律依据，理由不能成立。1、被答辩人称答辩人名下有两套住房根本不属实。2、退一步讲，答辩人名下是否有住房以及有几套住房与本合同的履行毫无关联性，此理由不能作为解除合同的条件。四、被答辩人在一审中提出的反诉请求和主张无事实和法律依据，一审法院不予支持是完全正确的。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、不违反法定程序，故二审法院应在查明事实的基础上驳回上诉、维持原判。
李XX向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2011年9月29日签订的《购房协议》有效;2、依法判令被告履行《购房协议》，并依法协助原告与开发商承德市XX公司签订《商品房买卖合同》；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，李XX变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2011年9月29日签订的《购房协议》有效;2、依法判令被告履行《购房协议》，将房屋交付给原告，并协助原告办理不动产登记手续至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告（反诉原告）关XX为承德市国家税务局职工，参加本单位组织的向案外人承德市XX公司（以下简称开发商）拟建商品住宅楼的团购活动。2011年9月29日，原告李XX与被告关XX签订《购房协议》，约定原告（反诉被告）李XX为甲方，被告（反诉原告）关XX为乙方，乙方将老居宅在建工程卖与甲方。该协议签订后，李XX向关XX支付了400000.00元。庭审中，双方一致确认订立《购房协议》的目的是被告（反诉原告）向原告（反诉被告）转让与开发商订立商品房买卖合同的权利。《购房协议》中约定的转让价款680000.00元，包含关XX已向开发商交纳的首付款240000.00元，另440000.00元为实际的“房号”转让价款。本案在审理期间，关XX于2017年5月8日与承德市XX公司签订了《认购协议书》，认购福地华园西区项目7号楼1单元301室房屋，单价为4185.49元/平方米，总价款754938元。2017年8月15日，关XX与承德市XX公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，房屋预测建筑面积180.37平方米，单价为每平方米4185.49元，总价款754938元。关XX以此房申请公积金个人住房贷款，金额为189000.00元。关XX未提交向承德市XX公司交付其余房价款325938.00元的证据。
一审法院认为，原、被告签订《购房协议》的真实意思系转让与房屋开发商订立商品房买卖合同的缔约请求权，对此原、被告双方均无异议，且法无禁止性规定，故应认定该协议合法，而作为上述缔约请求权所指向的标的物商品房，要通过与房地产开发单位订立《商品房买卖合同》的方式来完成购买。即该缔约请求权能否最终实现并非单纯取决于原、被告双方的主观意思，除要求被告（反诉原告）为一定的协助行为外，还需房地产开发单位的承诺才能达成签订《商品房买卖合同》的合意。本案在审理期间，房产开发单位承德市XX公司已与被告（反诉原告）签订认购协议，并进而签订了商品房买卖合同。《购房协议》的履行条件已完全成就。双方应当按照协议履行各自义务。被告（反诉原告）关XX取得福地华园西区项目7号楼1单元301室房屋购买权是基于承德市国家税务局与房产开发单位达成的团购协议，被告（反诉原告）关XX将商品房的购买权溢价转让给了原告（反诉被告）李XX，鉴于李XX已向关XX支付了大部分“房号”转让款，被告（反诉原告）关XX交付的预付款240000.00元来源于原告（反诉被告）李XX，而被告（反诉原告）关XX在原一审过程中亦辩称其在合同履行过程中并无毁约之意，双方在诉讼中均表达了继续履行的意愿和可能，且履行《购房协议》的法律要件均已成就。故法院对原告关于继续履行购房协议，要求被告向原告交付房屋的诉讼请求予以支持。原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）支付全部转让款，除应当履行给付280000.00元转让款义务外，还应当赔偿被告（反诉原告）利息损失，利息应自2011年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算。在审理本案期间，法院对争议房屋尚未作出终审判决，而被告（反诉原告）关XX对争议房屋自行与开发商签订《商品房买卖合同》，且申请了公积金个人住房贷款，给《购房协议》的履行人为设置了障碍，其有义务协助原告（反诉被告）到开发建设单位和产权登记机关办理变更登记手续。关于案涉房屋所设立的抵押权问题，可另案处理。被告（反诉原告）关XX后期向承德市XX公司交付的房价款应由原告（反诉被告）李XX返还被告（反诉原告）关XX。被告（反诉原告）关XX投入较少资金取得了房屋购买权，并短期内就获得了补偿，在房产价格飙升后，提出解除合同,违背了公平和诚实信用原则，其反诉请求，法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、确认原、被告于2011年9月29日签订的《购房协议》有效；二、被告（反诉原告）关XX继续履行上述《购房协议》，于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）李XX履行交付福地华园西区项目7号楼1单元301室房屋，并协助原告（反诉被告）到开发建设单位承德市XX公司和产权登记机关办理变更登记手续；三、诉讼期间被告（反诉原告）关XX补交的房价款由原告（反诉被告）李XX承担；四、原告（反诉被告）李XX于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）关XX转让款280000.00元及自2011年12月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、驳回被告（反诉原告）关XX的反诉请求。
一审案件受理费10600.00元，反诉费40.00元，合计10640.00元，由原、被告各自负担5320.00元。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
本院审理查明，庭审期间，上诉人关XX陈述如果解除与被上诉人李XX的《购房协议》，认可赔偿李XX经济损失300000.00元。被上诉人李XX坚持要求继续履行该《购房协议》。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：关XX与李XX于2011年9月29日签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律法规的禁止性规定，故该协议有效。双方签订的《购房协议》明确约定，李XX应在2011年12月1日前给付剩余购房款280000.00元，但经关XX多次催要后，李XX至今仍未给付，故李XX未在合同约定的期限内将购房款全部付清，且经关XX催要后，仍未给付，该行为已构成违约。在李XX未按合同约定给付剩余280000.00元购房款后，关XX为了购买本案诉争房屋，已与承德市XX公司签订了总价款为754938.00元的《商品房买卖合同》，由于资金不足又以本案诉争房屋为抵押物办理了住房公积金贷款，现贷款并未偿还完毕。故关XX与李XX签订的《购房协议》的合同目的已很难实现。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人关XX主张解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。
关XX在收取李XX房款后未将相关购房手续原件交付李XX，亦存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，关XX将收取李XX的购房款400000.00元返还给李XX后，还应赔偿李XX经济损失，就该损失关XX在庭审中认可赔偿李XX300000.00元，本院予以认可。
综上，关XX与李XX签订的购房协议应予解除，关XX将购房款400000.00元返还给李XX，同时支付占用该笔购房款期间的利息，并赔偿其经济损失300000.00元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项(即：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判)的规定，判决如下：
一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初1163号民事判决；
二、解除上诉人关XX与被上诉人李XX于2011年9月29日签订的《购房协议》；
三、上诉人关XX于本判决生效后三十日内返还被上诉人李XX购房款400000.00元，同时支付占用该笔购房款期间的利息（自2011年12月1日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿其经济损失300000.00元。
一审案件受理费10640.00元；二审案件受理费10640.00元，共计21280.00元由被上诉人李XX负担。
张永辉律师