最高院案例：以工程款抵顶的房屋可以排除人民法院强制执行

建工实务圈   建工实务圈   2025年09月13日 07:01 黑龙江

文章来源：孟令权法律茶屋

最高院案例：以工程款抵顶的房屋可以排除人民法院强制执行

【关键词】

建设工程价款 优先受偿权  排除执行

【案例索引】

陈某、甲公司等案外人执行异议之诉民事再审民事判决书

【案号：（2023）最高法民再198号】

【再审事实与理由】

陈某在法院查封前已通过抵账协议取得案涉房屋，抵账事实可视为商品房买卖实际发生，且查封对陈某不具备公示效力，二审法院认定陈某未在查封前签订《商品房买卖合同》，以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定为由驳回陈某诉讼请求，适用法律错误。陈某取得房屋所有权是基于某石材经销处建设工程价款优先受偿权的实现，本案应当适用建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权的相关法律规定，陈某对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

【最高人民法院认为】

某石材经销处与丙公司签订《××单元入口门楼外墙施工合同》，某石材经销处进行了实际施工，案涉工程已经竣工验收合格，丙公司应向某石材经销处支付相应工程价款。在案涉房屋查封前，某石材经销处与丙公司签订《房屋抵顶工程款协议》，约定丙公司以案涉房屋抵顶欠付某石材经销处的部分工程款。该以房屋抵顶工程价款行为系某石材经销处通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权，亦未超过行使建设工程价款优先受偿权的期限。依据《建设工程价款优先受偿权批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，案涉房屋已经成为某石材经销处取得工程款的物化载体，某石材经销处对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权优先于甲公司对丙公司的一般债权，具有排除人民法院强制执行的优先效力。

【法律法规索引】

《中华人民共和国民法典》第八百零七条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。