律师观点分析
上诉人何X与上诉人朱XX房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区XX（2018）浙0212民初7392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何X上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.关于何X与朱XX签订落款时间为2015年7月1日的合同事实认定不清；2.关于何X与朱XX签订落款时间为2015年7月1日的合同租期事实认定不清；3.关于案涉租赁标的物的装修、停产停业、搬迁安置事实的认定不清。二、一审法院适用法律不当。1.关于案涉落款时间为2015年7月1日的《房屋租赁合同》解除的法律适用不当；2.关于案涉租赁房屋装修法律规定适用不当。
朱XX辩称：一、何X上诉认为2015年7月1日的《房屋租赁合同》租期为三年，一审认定该份合同租期为四年正确，这关系到拆迁时朱XX是在租赁期内还是租赁期外。何X在一审中提供的合同是复印件，朱XX认为系其伪造，并要求其提供原件，也同意对该份合同进行鉴定，如果法庭同意鉴定，并经鉴定不是朱XX签订，希望法庭追究何X相关的法律责任。二、关于租金到底是否应该支付，朱XX认为涉案房屋已纳入拆迁区域，何X也已经从拆迁办得到了拆迁补偿，房屋所有权已经与何X无关，即使收取租金也应由国家来收取，而非何X。拆迁之前房东也承诺不算朱XX租金，并且有录音为证，对方对录音的真实性也未提出异议，对租金的处分权当时已经作出了明确的表示，现在又反悔是不诚信的。三、关于停产停业损失到底是给朱XX还是平分，一审认定对半分，朱XX认为是不合理的，房屋本身是住宅性质，拿到停产停业损失完全是基于朱XX营业执照的办理，这部分费用应该全部赔偿给朱XX，而且朱XX也是实际在经营的。四、关于装修费用，也是由朱XX装修的，且费用远远不止3万元。
朱XX上诉请求：撤销一审判决，改判朱XX无需向何X支付租金；何X支付朱XX装修补偿款31646元及停产停业损失补偿18664元。事实与理由：一、本案宣判程序违法。二、本案事实认定和法律适用存在错误。1.一审中何X存在伪造证据的行为，一审判决却混淆事实。2.朱XX不应支付何X租金12000元。3.何X应支付朱XX装修补偿款31646元。4.何X应支付朱XX停产停业损失18664元。
何X辩称：一、关于朱XX提出的何X伪造证据的说法完全是蓄意诬陷，不负责任的说法。二、朱XX提出的不应支付给何X房屋租金12000元的上诉观点，何X认为应当支付，且应按租金5000元/月支付至2018年7月1日，自2018年7月1日起至实际腾退房屋还应支付无权占有使用费。三、朱XX提出的何X应支付其装修补偿款31646元，何X认为于法无据，于情不公。四、朱XX提出的何X应支付其停产停业损失18664元，何X认为不应支付。
何X向一审法院起诉请求：一、被告支付从2018年1月1日至2018年7月1日所欠租金30000元；二、被告支付逾期付款违约金5000元。
朱XX向一审法院反诉请求：何X支付装修费31646元，一次性搬迁与临时安置补助费12348元，停产停业损失18664元，退回押金500元。
一审法院审理认定事实：原告系坐落于宁波市鄞州区XX房屋的所有权人。该房屋在出租前由原告用于开设烟杂店，具有基础装修。被告从2009年7月1日开始承租原告位于宁波市鄞州区XX的房屋用于开设理发店，对房屋进行了部分装修。第一次《房屋租赁合同》于2012年7月1日到期，后续双方于2012年7月1日续签《房屋租赁合同》，租期为2012年7月1日至2015年7月1日。2015年7月1日，双方再次续签《房屋租赁合同》，约定租期四年，从2015年7月1日至2019年7月1日，租金每年6万元，先付后住，房屋押金500元；自合同签订后即产生法律效力，任何一方不得无故终止合同，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金一个月的房租，并按实结算房租；被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金。2017年1月19日，被告在案涉出租房屋内注册了个体工商户“宁波鄞州明楼朱XX理发店”。
2017年12月16日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区东胜街道拆迁办公室（甲方）签署《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉房屋被国家征收，原告选择货币补偿，被征收房评估金额为839381元，货币补偿补助金额为125908元，一次性补偿的搬迁费为14796元，临时过渡费补助为9900元，其他补偿费为38524元（自搭装修费用19860元，营业停产停业损失补偿费用18664元），合计补偿资金为XXX元；甲方自协议生效之日起15日内先行支付乙方征收补偿资金XXX元，乙方保证在签约期限届满之日起60日内搬迁并腾空房屋，交甲方或征收实施单位验收，被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，并将甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%给予签约搬迁奖励计83939元，签约搬迁奖励费自乙方在规定的搬迁期限内搬迁之日起15日内支付；乙方自本协议生效之日起24个月内购房的，可按被征收房屋评估价值的10%给予购房补助；在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效，否则本协议不生效。《自搭装修征收装修补偿计算表》记载，案涉房屋的自搭装修分为天井和楼梯下两部分，天井使用面积20.23平方米，单价780元，金额15780元；楼梯下使用面积6平方米，单价680元，评估金额4080元，上述总计19860元。《自搭建筑征收补偿计算表》记载，自搭建筑一次性赔偿价格为7109元。《住宅用房征收评估分户报告》记载，案涉房屋厅厨（7060.60元）、卫生间（2060.40元）、次卧（8352元）、阳卧（9301.20元）、阳台（2485.20元）的装修评估总价格为29260元。2017年12月，原告领取房屋征收补偿金XXX元（包含了自搭装修费用19860元，营业停产停业损失补偿费用18664元）；2018年6月26日，原告领取房屋征收补偿金83939元（购房补助）。
另查明，截止2018年7月31日，案涉房屋仍然登记在原告名下。2017年11月6日、2018年2月2日，原告与被告就案涉房屋的租金缴纳、拆迁及被告搬迁事宜进行了联系沟通。
一审法院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案争议焦点主要为：一、从2018年1月1日起原告是否还拥有案涉房屋所有权，其向被告主张租金及违约金是否合理；二、案涉房屋拆迁后，被告可得的拆迁补偿款范围及金额。
对第一个争议焦点，该院认为，2017年12月16日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区东胜街道拆迁办公室（甲方）签署《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉房屋被国家征收，协议约定甲方自协议生效之日起15日内先行支付乙方征收补偿资金XXX元。2017年12月，原告领取房屋征收补偿金XXX元。从本案证据来看，《私有住宅房屋征收货币补偿协议》在2017年12月已经生效。但《私有住宅房屋征收货币补偿协议》同时还规定，乙方保证在签约期限届满之日起60日内搬迁并腾空房屋，交甲方或征收实施单位验收，被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；此外，如原告逾期腾空案涉拆迁房屋的，还将面临着10%搬迁奖励83939元落空的风险。故该院认为，鉴于与被告签署房屋租赁合同的系原告，根据合同相对性原则及《私有住宅房屋征收货币补偿协议》的约定，在原告将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的处置权利仍在原告，原告有权向被告主张房屋占有期间的租金。庭审中，被告确认其尚在案涉房屋内开设理发店，故应当向原告支付从2018年1月1日起房屋占用期间的租金，原告主张了截止2018年7月1日6个月的租金，该院予以准许。对于租金标准，根据原告与被告在2017年11月6日的聊天记录，原告同意因为可能涉及拆迁将租金变更为3000元每月，且2017年11月、12月的租金也按照3000元每月收取，该院结合这一事实，以及案涉房屋已经实际纳入拆迁区域的事实，将房屋租金酌情调整为2000元每月，共计12000元。对原告主张的租金，该院在12000元范围内予以支持。对原告主张的逾期支付租金违约金5000元，该院认为，因案涉房屋已纳入拆迁，原告在2017年12月领取了大部分拆迁补偿款，且双方对拆迁补偿款的分配产生争议，故被告未及时缴纳房屋租金，具有客观理由，原告主张逾期付款违约金缺乏依据，该院不予支持。
对第二个争议焦点，该院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，故房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。本案中，原告系案涉房屋被拆迁的补偿对象，被告作为房屋承租人并非补偿对象，而仅仅是基于《房屋租赁合同》享有相关权利，即因租赁物拆迁致使其使用障碍造成损失，由此可以向原告主张相关权利。
对被告主张的装修费31646元（天井15780元、楼梯下4080元、阳台2485.20元、阳卧9301.20元），该院认为，在房屋租赁法律关系中，如果没有特殊约定，合同正常到期时，出租方无需赔偿承租方的装修损失。本案中，原告与被告之间的第一份《房屋租赁合同》于2012年7月1日到期，而被告陈述的两次装修时间为2009年和2011年，装修形成均在第一份合同到期日前，两者的第二份《房屋租赁合同》到期时间为2015年7月1日。故从租赁法律关系而言，在第一份《房屋租赁合同》到期时，案涉房屋中的装修已经属于房东即原告所有。但该院考虑到原告与被告的第三份《房屋租赁合同》到期日为2019年7月1日，如合同正常履行，被告有权在合同到期日前正常使用内部装修，现案涉房屋在2017年12月被拆迁，拆迁行为使得被告使用案涉房屋装修受到影响，故综合第三份《房屋租赁合同》的到期日、房屋拆迁的时间、被告对案涉房屋进行部分装修增加了原告的拆迁权益、装修年限、被告目前仍在案涉房屋内开展经营活动等因素，该院酌情认定原告应向被告支付装修补偿10000元。
对被告主张的停产停业损失18664元，该院认为，停产停业损失补偿系拆迁人因拆迁经营性用房，给经营者造成停产停业损失的补偿。案涉房屋的租期尚未届满，拆迁不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失，故拆迁部门发放的停产停业损失应在原告与被告之间进行分配。综合考虑原告在拆迁开始前已经降低相应租金、被告目前仍在案涉房屋开展经营活动等事实，该院认定原告与被告对停产停业损失的分配比例为5:5，即原告应向被告支付停产停业损失9332元。
对于被告主张的一次性搬迁与临时安置补助费12348元，该院认为，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁和临时安置费实行一次性补偿方式，一次性补偿的搬迁和临时安置费，包括用于补偿机器设备的拆卸、搬运、安装、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等损失的费用。一次性补偿的搬迁和临时安置费，按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算。被告租用原告的房屋开设理发店，房屋拆迁势必造成一定的搬迁及重新安置损失，被告应享受一部分补偿。被告向原告主张实际发放的一次性搬迁和临时安置补助费的一半12348元，该院予以支持。
对于原告主张的押金500元，该院认为，《房屋租赁合同》约定，押金500元到期结算后归还。案涉房屋虽然已经拆迁，但被告仍在房屋内开展经营，正常使用水电，由此导致原告尚未腾空房屋向拆迁部门进行交房，故被告要求返还押金缺乏依据，该院不予支持。被告可待结清水电后另行向原告主张。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，作出如下判决：一、限被告朱XX于判决生效后五日内向原告何X支付租金12000元；二、限原告何X于判决生效后五日内向被告朱XX支付装修补偿10000元、停产停业损失9332元、一次性搬迁与临时安置补助费12348元；三、驳回原告何X的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告朱XX的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费675元，由原告何X负担575元，被告朱XX负担100元；反诉案件受理费690元，由原告何X负担296元，被告朱XX负担394元。
二审期间，何X向本院提交个体工商户营业执照、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证（个体）各一份，证明何X在出租该标的物前就已经有经营的事实。朱XX经质证后认为：上述证据不属于二审新证据，且从营业执照看，个体工商户营业执照上的经营地址与本案诉争的并非同一地址，营业执照的有效期限是至2016年8月26日止，而本案拆迁是2017年12月。食品流通许可证的有效期是到2016年8月，烟草专卖零售许可证（个体）的有效期是至2013年，与本案诉争标的没有关系。
二审期间，朱XX向本院提交通知一份，证明停产停业损失与营业执照有直接关系。何X经质证后认为：因朱XX提供的通知系照片，抬头、文件名称均没有，希望法院核实其真实性、合法性。但该份证据与本案无关，何X也有个体工商户营业执照。
本院经审查认为，何X与朱XX提供的证据均不属于二审中的新证据，本院不予认定。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实，朱XX从2009年7月1日开始承租何X位于宁波市鄞州区XX的房屋用于开设理发店，对房屋进行了部分装修。第一次《房屋租赁合同》于2012年7月1日到期，后续双方于2012年7月1日续签《房屋租赁合同》，租期为2012年7月1日至2015年7月1日。2015年7月1日，双方再次续签《房屋租赁合同》，约定租期四年，从2015年7月1日至2019年7月1日，租金每年6万元。上诉人何X提出一审对此事实认定不当的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
关于2018年1月1日至2018年7月1日的租金计算问题，一审法院根据何X与朱XX在2017年11月6日有关租金变更的聊天记录以及租金缴纳情况，结合案涉房屋已经实际纳入拆迁区域的事实，酌情将房屋租金调整为2000元每月，据此核算2018年1月1日至2018年7月1日的租金为12000元，并无不当。
关于朱XX主张的装修费和停产停业损失，一审综合双方签订的《房屋租赁合同》的到期日、房屋拆迁的时间、被告对案涉房屋进行部分装修增加了原告的拆迁权益、装修年限、朱XX目前仍在案涉房屋内开展经营活动等因素，以及拆迁给承租人的对外经营活动造成的损失和出租人相应的租金损失等情形，酌情认定何X与朱XX对装修补偿和停产停业损失补偿的分配比例为5:5，亦无不当。
综上所述，何X、朱XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1365元，由上诉人何X、朱XX各负担682.5元。
本判决为终审判决。
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