【孙侠律师分享】借名买房存在四大风险，你了解几个？

编者按：新沂男子张严借用亲朋名义购买了7间商铺，其中1间登记在其姑父赵问名下。几年后，赵问因欠款，该房屋被债权人申请法院查封。张严以其系涉案房屋所有权人为由提起执行异议之诉。近日，新沂法院驳回张严的诉请。法官表示，张严为规避限贷政策，借用赵问名义购买涉案房屋，由此产生的风险理应由其自行承担。

2010年，张严要一次性购买10间商铺。因受贷款额度限制，其中7间是其借用亲朋名义购买。赵问是张严的姑父，张严借用赵问名义办理了其中1间房屋的贷款手续。为避免纠纷，张严与赵问等约定，房屋实际购买人仍为张严，首付款由张严交付且在购房发票中明确注明购房人、交款人均为张严。购房后，张严找人将商铺打通并装修，后用于快餐店经营。此后，购房贷款由张严偿还，经营期间的所有费用均由张严支付。

2015年元旦期间，赵问意外去世。赵问与所在单位粮食购销公司存在债务纠纷。后新沂法院判令赵问妻子张红及其子女赵静、赵立于判决生效后10日内在继承赵问遗产范围内偿还本金42万余元及利息。粮食购销公司向法院申请查封赵问名下商铺。该判决发生法律效力后，粮食购销公司向法院申请强制执行。

2019年3月，张严向新沂市法院提出案外人执行异议之诉，并请求法院确认涉案房屋属张严所有，停止对涉案房屋的执行。

新沂市法院审理认为，涉案房屋所有权证书上登记的所有权人为赵问，且至今未办理产权变更登记手续，故应认定赵问系涉案商铺的所有权人。张严与赵问之间借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定张严是不动产物权的所有权人。张严可以请求将涉案房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，该权利不能阻却执行。

近日，新沂法院作出判决：驳回原告张严的诉讼请求。

借名买房的行为存在四大风险：

首先是借名购买保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能。

第二，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

第三，即使登记人认可，但如果其陷入债务纠纷，债权人申请保全，也可能导致房屋被查封。

最后，如果登记人将房屋转让给“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂。

当事人借名买房往往是出于规避限购政策、保障性住房限购政策或者信贷政策等目的，借名买房的行为，实际上是对这些政策的架空，因此在法律上具有一定的非法因素。根据《物权法》规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，无论借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房或者商铺，借名人只享有对登记名义权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，所以借名人确认所有权的请求不能得到法院支持。