孙侠律师团队
上海孙侠律师团队，竭诚为您提供优质的法律服务！
作者简介：
孙侠律师，执业九年，上海明伦律师事务所合伙人，擅长处理各种诉讼和非讼业务，从事律师职业前在一家大型企业担任法务工作，现在也是多家企业的法律顾问，同时担任东华大学的工程与社会课程的讲师，每年为学生讲授相关法律知识，为祖国人才的培养做贡献。代理过承包经营合同纠纷、股权转让合同纠纷、厂房转让合同纠纷、承揽加工合同纠纷、民间借贷合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、征收补偿合同纠纷、分家析产纠纷、离婚纠纷、遗产继承纠纷、劳动合同纠纷、公司高管损害公司利益纠纷、股东知情权纠纷、公司解散清算等等业务，经验丰富，工作认真负责，秉持专业化的理念，边工作边学习新的知识，不断提高执业技能。律所团队近两百人，经常讨论案件，集思广益，达到最佳效果。
当代人在整合自有资产时或者通过房屋置换改善居住条件时，常常会选择出售原有房屋。
那么在出售房屋时需要注意什么问题呢？按期交付房屋？协助买方办理贷款？办理房屋过户手续？
如果你以为做好这些就万事大吉了，那么你就too young，too simple！
今天，
小编带大家来看一起
在卖房过程中横生枝节的故事~
案情回顾 2014年，梅先生从所在单位购得位于本市X路房屋一套。
2015年底，梅先生与张女士签订了房屋买卖合同，将该房屋出售给张女士。两人在合同中除了约定价款、过户等主要事项外，还约定梅先生必须在房屋交接前将原房屋内的户口迁出，否则每逾期一日，梅先生需按房屋价款的万分之五向张女士支付赔偿金，直至户口迁出时止。
由于梅先生购得该房后并未实际居住，也从未将自己及家人的户口迁入其中，所以梅先生很自然地认为该房屋内无需要迁出的户口，故而对上述关于户口的条款未予理会。
2016年1月上旬，梅先生向张女士交付了房屋。不久，张女士如期取得房屋产权证。
然而，张女士之后意外发现房屋内竟然存在一个叫姚某的户口！
这是怎么一回事呢？
原来早在2010年（当时梅先生还未购得该套房屋），案外人姚某使用伪造房产证的方式，神鬼不知地把自己的户口迁入了该房屋内，而该情况一直未被发现。梅先生购房时也绝对没想到房子里竟会有陌生人的户口，所以卖房的时候也未想过要查询一下房屋内的户口登记情况。
由于梅先生没有依约将房屋内原有户口迁出构成违约，张女士于2018年一纸诉状将梅先生诉到法院，要求梅先生从2017年1月9日起至户口迁出之日止，按每日1440元的标准向其支付违约金。
法院判决 一审法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行自己的义务。梅先生至今尚未将系争房屋内原有户口全部迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。
由于户口迁移非房屋买卖合同的主要义务，违约所承担的责任不应超过房屋买卖合同主要义务违约所应承担的责任，而双方约定解除合同的违约金为总房价款的20%，故最终判决梅先生向张女士支付逾期迁移户口违约金(按每日1,440元计算，自2017年1月9日起至原有户口迁出该房屋之日止，总额不超过576,000元)。
梅先生在该案判决生效后向上海二中院申请再审。
上海二中院认为，上述案外人姚某伪造房产证将自己户口迁入系争房屋的事实，认定梅先生与姚某并无身份上的关系，且梅先生对系争房屋内存在姚某户口之事并不知情，故梅先生仅应当承担对系争房屋内户口情况未尽谨慎注意义务的责任。
需要特别指出的是，梅先生在得知房屋内存在未迁出户口后，积极通过刑事报案手段，协助法院取得了姚某通过非法手段将户口迁入系争房屋的证据，此后，更借助公安力量启动户口纠错程序，将姚某户口强制迁回迁出地址，消除了违约情形。
梅先生对于自己未尽谨慎注意义务的过错也有认识，愿意向张女士作适当的赔偿，所以，再审综合考量该案的实际情况，酌情作出了相应的改判，调减原判认定的违约金，判令梅先生应当一次性支付张女士违约金10万元。
绝大多数买房人都忌讳购买的房屋内存在他人户口，所以房屋买卖合同中一般都会有出售方需要清洁房屋内户口的条款。该项义务虽然不是房屋买卖合同的主要义务，但一旦违反也会构成违约。 因而在房屋买卖交易中，出售方需要注意除了履行按期腾退房屋、交付房屋、转让过户这些主要义务之外，还应当对房屋内的户口问题予以关注，特别是自身也是通过二手房交易取得的房屋进行转让时，至少应当到户籍登记部门进行相应的确认，以免节外生枝，给自己造成不必要的损失。 //////////
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