【孙侠律师分享】卖房时忘了一件事，判赔十万违约金

2014年，梅先生从所在单位购得位于本市X路房屋一套。

2015年底，梅先生与张女士签订了房屋买卖合同，将该房屋出售给张女士。两人在合同中除了约定价款、过户等主要事项外，还约定梅先生必须在房屋交接前将原房屋内的户口迁出，否则每逾期一日，梅先生需按房屋价款的万分之五向张女士支付赔偿金，直至户口迁出时止。

由于梅先生购得该房后并未实际居住，也从未将自己及家人的户口迁入其中，所以梅先生很自然地认为该房屋内无需要迁出的户口，故而对上述关于户口的条款未予理会。

2016年1月上旬，梅先生向张女士交付了房屋。不久，张女士如期取得房屋产权证。

然而，张女士之后意外发现房屋内竟然存在一个叫姚某的户口！

这是怎么一回事呢？

原来早在2010年（当时梅先生还未购得该套房屋），案外人姚某使用伪造房产证的方式，神鬼不知地把自己的户口迁入了该房屋内，而该情况一直未被发现。梅先生购房时也绝对没想到房子里竟会有陌生人的户口，所以卖房的时候也未想过要查询一下房屋内的户口登记情况。

由于梅先生没有依约将房屋内原有户口迁出构成违约，张女士于2018年一纸诉状将梅先生诉到法院，要求梅先生从2017年1月9日起至户口迁出之日止，按每日1440元的标准向其支付违约金。

一审法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行自己的义务。梅先生至今尚未将系争房屋内原有户口全部迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。

由于户口迁移非房屋买卖合同的主要义务，违约所承担的责任不应超过房屋买卖合同主要义务违约所应承担的责任，而双方约定解除合同的违约金为总房价款的20%，故最终判决梅先生向张女士支付逾期迁移户口违约金(按每日1,440元计算，自2017年1月9日起至原有户口迁出该房屋之日止，总额不超过576,000元)。

梅先生在该案判决生效后向上海二中院申请再审。