房屋买卖合同纠纷，违约应赔偿房价上涨差额损失

律师观点分析

案件详情：

2009年5月14日，被告冯冲林、李美凤登记成为系争房屋的产权人。2014年8月15日，案外人中国民生银行股份有限公司上海分行核准登记成为系争房屋的抵押权人，最高债权限额为1,050,000元。

2015年9月5日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为2,020,000元。合同第四条约定，被告于2016年2月29日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；合同第六条约定，双方确认，在2016年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，原告未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)原告未按本合同付款协议约定期限付款的，……逾期超过15日，原告仍未完全履行付款义务的，被告有权单方解除合同的，应当书面通知原告，并有权要求原告承担违约责任……；合同第十条约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，原、被告双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后被告仍未交付房地产的，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，并有权要求被告承担违约责任。被告承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。被告承担违约责任的，被告应在接到书面通知之日起5日内退还原告已支付的房价款，并支付违约款项；合同补充条款(一)第1条约定，签订买卖合同时，上海市房地产登记簿显示该房屋存在抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行，最高债权限额1,050,000元，登记证明号松XXXXXXXXXXXX。原告对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。原、被告双方约定，被告应于签订买卖合同后2日内与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知原告，原、被告双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，原告将还贷款项直接转入抵押权人指定的被告还款账户，若原告还贷款项不足归还被告贷款的，被告应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由被告自行承担。被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同补充条款(一)第2条约定，原、被告双方应于被告办妥抵押注销手续且原告办妥贷款审批手续的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。合同补充条款(一)第10条约定，被告若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则被告应参照本合同第十条之约定向原告承担违约责任。原告若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务的，则原告应参照本合同第九条之约定向被告承担违约责任。合同附件三约定，1、原告于签约时支付被告房款610,000元。2、原告于2015年12月15日之前，支付被告房款900,000元。注：上述款项专项用于提前归还被告尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，原告对上述情况知晓并同意。原、被告双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。3、原告以购房贷款的形式向被告支付房款500,000元，该款项由贷款银行转入被告账户。4、原告于双方办妥该房地产交接手续当日，支付被告10,000元。合同另对其他相关事项作了相应约定。

同日，原告与被告冯冲林签订《补充协议》一份，约定：1、本次交易，被告应缴纳的所有税费由原告承担并支付。2、双方经协商应于2015年1月31日前交付房屋，于12月30日前到松江区交易中心办理过户手续。3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。4、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。

同日，原告二次向被告冯冲林在中国建设银行的银行账户转账610,000元，被告冯冲林对此出具两张《房款收据》予以确认。

2015年10月21日，原告与原配偶离婚。

2015年12月17日，原告向被告冯冲林在中国建设银行的银行账户转账900,000元。

同日，原告与被告冯冲林在打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》中签字，被告李美凤未在该份合同上签字。该份合同与前份合同内容一致。

2016年2月17日，原告以本案纠纷为由诉至法院，请求判令解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任。该案诉状副本送达被告后，因原告未在本院指定的期限内缴纳诉讼费用，故该案按原告撤诉处理。嗣后，原告再次诉至法院，请求继续履行合同。本案审理中，经本院释明合同解除后，原告变更诉讼请求如上。

系争房屋上抵押权人为案外人中国民生银行股份有限公司上海分行的抵押登记目前尚未注销。

原告称，其本欲于2015年12月15日向被告支付房款900,000元，但因被告冯冲林表示当日其人在外地，故无法当场向原告出具收条。被告对此称，被告是否在外地不影响原告履行付款义务，原告未按约付款，属于违约。之后，因被告李美凤不同意在打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》中签字，故没有必要再履行注销抵押登记之义务。

原告申请证人胡某某出庭作证，证明系因被告冯冲林2015年12月15日在外地，导致其未能按约付款，以及签订打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》的原因。证人胡某某表示，确因被告冯冲林2015年12月15日在外地，所以原告没有支付房款900,000元。因原告的婚姻状况发生了变化，所以必须重新签订网签版买卖合同，否则会影响原告的贷款审批。

双方均同意撤销系争房屋上的网上登记备案。

孙侠律师观点：

原、被告于2015年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》真实、合法、有效，双方均应恪守。

按照合同约定，原告应于2015年12月15日之前支付被告房款900,000元，且该笔房款直接转入抵押权人中国民生银行股份有限公司上海分行指定的还款账户，原、被告应同时前往抵押权人处办理还款手续。然，被告自认其2015年12月15日当天不在本市，故被告事实上不可能与原告共同至抵押权人处办理还款手续，原告据此拒付房款属合理抗辩，不属违约。按照合同约定，即便原告存在逾期付款的违约行为，应逾期超过15日以上的，被告方才享有合同解除权。

按照合同约定，被告收取900,000元房款当天办理还款手续，并在办妥还款手续10个工作日后办理抵押登记注销手续。然，被告收取900,000元房款后，并未积极履行提前归还贷款并注销抵押登记之义务，属于违约。且逾期已超过15日，原告据此享有了合同的解除权。原告已于2016年2月17日通过诉讼的方式主张解除合同，诉状副本已送达被告，故双方之间的合同已因原告行使解除权而解除。原告未缴纳该案的诉讼费用并不影响其解除通知的到达及解除合同意思表示的生效。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告应当将所收房款1,510,000元返还给原告，并赔偿原告损失。

根据上海信衡房地产估价有限公司出具的司法鉴定意见，系争房屋目前的市场价格为4,160,000元，与原、被告约定的房屋总价2,020,000元相比，存在2,140,000元的差价。该2,140,000元差价本系原告正常履行合同的可得利益损失，但本院考虑到原告并未付清全部房价款，且，原告先起诉主张解除合同，未缴纳诉讼费用后，又另行起诉主张继续履行合同，意思表示反复，导致双方争议解决拖延，存在一定的过错，故酌情确定被告赔偿原告房屋差价损失1,498,000元。原告主张的利息损失及中介费损失，均系履行合同的成本，可得利益损失与成本不可同时主张，故本院在支持了房屋差价损失的同时，对原告主张的中介费及利息损失均不予支持。虽然，原告与被告冯冲林在打印日期为2015年12月15日的《上海市房地产买卖合同》上签字，但该合同与之前一份合同的内容是完全一致的，双方之间的权利义务约定未作任何变更，故被告辩称后一份合同打印出后，前一份合同即解除的意见，本院难以采信。且被告李美凤未在后一份合同上签字，该合同根本未成立生效。被告以此为由拒绝履行合同义务，没有依据。

法院判决：

一、确认原告(反诉被告)张春桃与被告(反诉原告)冯冲林、李美凤于2015年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》已解除；

二、原告(反诉被告)张春桃与被告(反诉原告)冯冲林、李美凤于本判决生效之日起十日内共同办理坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋上《上海市房地产买卖合同》登记备案注销手续(原、被告均有权就该条申请强制执行)；

三、被告(反诉原告)冯冲林、李美凤于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张春桃购房款1,510,000元；

四、被告(反诉原告)冯冲林、李美凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张春桃房屋差价损失1,498,000元；

五、驳回原告(反诉被告)张春桃的其余诉讼请求。