律师观点分析
本案是原告王XX诉被告武汉某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、第三人中国XX公司武汉某某支行（以下简称XXX）商品房销售合同纠纷一案，我方是原告王XX委托的诉讼代理人。
原告王XX诉称，我与被告于2013年10月25日签订武汉市商品房买卖合同，约定我购买被告位于武汉市某房屋一套，建筑面积91.03平方米，总价款272634元。我支付被告首付款82634元，余款190000元办理银行贷款。被告的交房期限为2014年5月31日前，逾期交房超过90日后，我有权解除合同，被告退还全部房款，并按我累计已付款的1%支付违约金。我在合同签订后同日支付首付款82634元，并于2013年11月18日与第三人签订贷款金额190000元的个人购房担保借款合同，我每月以等额本息还款法方式向第三人分期偿还，截止到2015年3月，我还款本息共计26149.7元，但被告至今未履行交房义务。
现我诉至法院，请求判令：1、解除我与被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还我已支付的首付房款82634元；3、判令被告返还我分期付款本息26149.7元（利息暂计至2015年3月，2015年3月至判决生效清偿之日利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令被告支付违约金1087.83元；5、判令解除我与第三人签订的个人购房担保借款合同；6、判令被告返还我自2015年4月起应向第三人偿还的剩余全部贷款本金及截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；7、本案诉讼费用由被告承担。原告王XX于2015年4月21日提出变更诉讼请求申请，将诉讼请求第二项变更为：判令被告退还其已支付的首付房款82634元，利息暂计7023.89元（自2013年10月26日付款之日计算至2015年3月6日，之后按中国人民银行同期贷款利息计算）。
原告王XX为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
1、武汉市商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告之间房屋买卖关系，及被告交房时间；
2、收据复印件2张，拟证明原告已履行支付首付款义务；
3、中国XX银行个人购房担保借款合同、中国XX银行业务受理凭证复印件各一份，拟证明原告向第三人借款的事实；
4、农行借记卡明细对账单复印件一份，拟证明原告已向银行还贷的本金及利息损失。
被告某某公司辩称，我公司不同意解除与原告签订的商品房买卖合同，我公司开发的住宅小区基本完工，目前正在完善相关验收手续和收尾工程，具备履行合同的能力，且合同一旦解除将剥夺第三人的相关权利，也导致我公司应向第三人承担相关责任；即使逾期交房导致解除合同，我公司只返还已收房款，承担1%违约金；我公司注意到原告对第三人有独立的诉讼请求，而同时要求解除买卖合同和货款合同，而这两个合同是不同的法律关系，原告不能在一个诉讼中就两个法律关系提出不同的请求。
被告某某公司为支持其辩称意见，向本院提交的证据如下：
1、预售许可证复印件，拟证明被告对某小区的销售具备合法性；
2、商品房买卖合同复印件，拟证明双方买卖合同关系成立。
第三人XXX述称，一、我行不是本案的适格主体，1、本案原告与被告是买卖合同关系，我行与原告是借贷关系，这是两个不同的法律关系；2、购房合同的目的未实现，并不会影响购房担保借款合同目的的实现。原、被告之间的房屋买卖合同被判决解除，并非必然导致借款合同解除。在原告与被告的商品房买卖合同被撤销、解除后，才可对其他利害关系进行审理。在本案中，我行未就此提出诉讼请求，不应该作为本案的第三人。二、原告与我行签订的《个人购房担保贷款合同》不符合法定和约定解除条件，1、本案的商品房买卖合同纠纷还在审理中，还未被确认无效或者被撤销、解除；2、被告不能按期交房与我行无关，原告与我行签订的合同应正常履行。借款合同中多处约定了解除条件，但都不包括本案的纠纷。我行不应该作为本案的第三人参与诉讼，且按照法律和合同约定，我行与原告签订的《个人购房担保借款合同》也不应该被解除。我行要求原告继续履行贷款合同，原告要求被告履行合同是与开发商签订的商品房买卖合同，而与我们是基于贷款合同是另一个法律关系，原、被告的纠纷与我方无关。如果解除买卖合同原告需将剩余本金和利息还清，在还清之前不得解除买卖合同。
第三人为支持其陈述意见，向本院提交的证据如下：
个人购房担保借款合同复印件，拟证明第7页第10.1.5条之规定，如果原告要解除合同，应提前将本息还清。
经庭审质证，被告某某公司对原告王XX提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3无异议；对证据4，认为已经支付给银行的数额以第三人核实的数据为准，被告不认为能证明原告所受到的损失。第三人XXX对原告王XX提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2认为只是收据不是正规发票；对证据3无异议；对证据4认为不能证明是利息损失，毕竟与我方签订了贷款合同，还款与开发商的购房是没有关系的。
原告王XX对被告某某公司提交的证据发表质证意见如下：对真实性均无异议。对证明目的均不认可，合同签订虽是真实意思表示，但合同的成立与合同的解除无必然联系。第三人XXX对被告某某公司提交的证据无异议。
原告王XX对第三人XXX提交的证据发表质证意见如下：认为合同条款涉及具体执行问题，涉及保证人义务而不是原告的义务。被告某某公司对第三人XXX提交的证据真实性、合法性无异议。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，对当事人双方经质证无异议的证据，本院依法予以采信。原告王XX提交的证据2系被告某某公司出具的收据，虽然非正规发票，但足以证明原告已付房款的事实，本院予以确认；证据4来源合法，内容真实，本院予以确认其真实性。被告某某公司提交的证据1-2来源合法，内容真实，本院予以确认其证据效力。第三人XXX提交的证据能与原告提交的证据3相印证，本院予以采信。
经审理查明，2013年10月25日，原告王XX与被告某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120XXXX1530），约定原告王XX购买被告某某公司投资建设的位于武汉市某商品房，建筑面积为91.03平方米，单价为每平方米2994.99元，总金额为272634元，交房时间为2014年5月31日，被告逾期超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告王XX于2013年10月26日已向被告某某公司支付首付款62634元。2013年11月18日，原告王XX、被告某某公司与第三人XXX签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告王XX为购买上述商品房向第三人XXX借款190000元，借款期限为300个月（从2013年11月22日至2038年11月21日），利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，某某公司为上述借款提供保证担保，原告王XX以上述房屋为上述借款作抵押担保。上述合同还约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述合同签订后，第三人XXX已向王XX指定账户发放贷款190000元，并办理了抵押预告登记。
另查明，第三人XXX已将原告王XX与其签订的《个人购房担保借款合同》中的权利与义务全部移交给XXX。庭审过程中，被告某某公司认可本案诉争房屋现消防验收尚未完成，不具备交房条件。截止至庭审之日，原告王XX均按期偿还了上述贷款。庭审过程中，原、被告均认可原告王XX首付款仅支付了62634元，剩余20000元未支付，原告为此向被告出具了借条。
本案争议的焦点：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否已成就解除合同的条件，如已成就，合同解除后相应的法律后果如何确定；2、原告王XX与第三人XXX的《个人购房担保借款合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相应的法律后果如何确定。
本院认为：关于焦点1，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》已成就合同约定的解除条件，对于原告请求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。至于第三人XXX提出如果解除《武汉市商品房买卖合同》，需提前将本金还清，第三人XXX与原告的《个人购房担保借款合同》属另一法律关系，第三人可按合同约定另行主张权利。
原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的首付款62634元及银行代原告向被告支付的购房款190000元，即购房款总额252634元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告应按照累计已付款的1%向原告支付违约金2526.34元（252634元×1%）。现原告起诉除要求被告赔偿违约金1087.83元以外，还要求被告退还其已支付的首付房款利息，并支付其已向银行偿还的利息，以及自2015年4月起应向第三人偿还的截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告王XX的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告某某公司违约给原告王XX造成的损失确定违约金数额。原告王XX实际的损失为首付房款62634元的利息（自2013年10月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），以及向第三人XXX贷款的190000元的利息（自2013年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效履行完毕止），被告应按上述金额向原告支付违约金。
关于焦点2，原告王XX与被告某某公司之间的商品房买卖合同关系，和原告王XX与第三人武汉XX之间的借款关系非同一法律关系，《武汉市商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》也非主从合同关系，《武汉市商品房买卖合同》的解除并不必然导致《个人购房担保借款合同》的解除。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，第三人XXX既不同意在本案中一并处理商品房担保贷款合同纠纷，也不同意解除《个人购房担保借款合同》，原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人XXX之间的担保借款关系系两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理。且原告王XX与第三人XXX签订的《个人购房担保借款合同》中对于解除购房合同及担保借款合同的法律责任也已有约定，如在本案中一并处理《个人购房担保借款合同》，不利于第三人农行武汉开发区主张权利。对于原告要求解除与第三人签订的个人购房担保借款合同的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告武汉某某房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120XXXX1530）；
二、被告武汉某某房地产开发有限公司返还原告王XX购房款252634元；
三、被告武汉某某房地产开发有限公司向原告王XX支付首付款62634元的利息（2013年10月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
四、被告武汉某某房地产开发有限公司向原告王XX支付贷款190000元的利息（自2013年11月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
五、上述给付款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清；
六、驳回原告王XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5903.43元，由被告武汉某某房地产开发有限公司负担。
点评：本案是一个商品房销售合同纠纷，对方逾期交房，我方提供了武汉市商品房买卖合同复印件、收据复印件2张、中国XX银行个人购房担保借款合同、中国XX银行业务受理凭证复印件、农行借记卡明细对账单复印件一份来支持我方诉讼请求，法院最终采纳支持了我方的诉讼请求，维护了我方当事人的合法权益。
李正霞律师